相信大家自国庆以来，就看到了不少楼盘的涨价海报。
新盘少则收回折扣、涨价1%，多则猛加2000元/平，是搞噱头拉热度，还是真的开始上强度了？
那些真涨价了的楼盘，市场又买不买它们的账？
01
“涨”这个字，大家这段时间以来已经听得耳朵快起茧了。
喊涨是一回事，大家信不信是另一回事；具体真涨了没，又是一回事了。
看吧，楼市君之前写的关于国庆成交战况及涨价盘点的稿件中，评论区画风是这样的：
有无所谓型：涨了我不买，不痛不痒（没涨的时候其实也没出手哇……）；
有看空型：现在是奉旨吹涨（大人，楼市君冤枉啊！），之后肯定会降回来；
更多的是观望型：真的会涨吗？我再看看吧……
好家伙，也不知道积极派、坚定派是沉默的大多数呢，还是一个都找不着。
那市场整体行情到底涨没涨？这两天，楼市君整理了一下涨价盘情况，还实地去了几个项目现场了解情况。
具体情况咋样，我们慢慢看，慢慢说。
02
据楼市君不完全统计，自国庆以来，东莞至少已有20个在售项目宣布涨价。
而且经线上线下的咨询走访后，楼市君发现，这次的涨价，大家都是来真的！
就在上周（10月14日），已有项目乘势追击：
长安的一湾云璟宣布涨价3%，销售已按最新价格向客户介绍；
今天是工作日，也仍然有不少客户奔着华附长安学校等优秀配套，前来咨询。
同样在上周一调价的，还有茶山的碧桂园瑜璟台。
而且，它还要半个月调价两次，第一次是国庆后普调，一次是月中桑茶快线正式开通，利好到位涨价。
据项目人士表示，目前碧桂园瑜璟台已执行最新价格，真实成交价格在1.85-1.95万元/平。
我们再来看几个声势比较豪横，涨价幅度相对更大的“标兵”：
道滘的水岸君悦东方，涨价幅度达5%，从1.3-1.4万/平升了一个小台阶，到1.5万+/平了。
还有东城的绿城桂语旗峰，10月8日起全线涨2000元/平，涨价幅度逼近8%，目前已按2.8万元/平的价格对外宣传。
当问起折扣房源，销售直接告诉楼市君“你来晚了！”：
国庆期间，项目最优惠的房源价格约2.45万元/平，但假期一结束就已经收回折扣；
销售还表示，近两周，绿城桂语旗峰周末日均到访量都在50批左右。上周末已有客户以最新价格成交。
除了一批顺销项目已涨价外，也有纯新盘传来了涨价消息：
上周末首次开盘的保利天珺，首批产品备案价格约4.9万/平，官方口径指首开去化率达98%；
相关链接：保利天珺晒业绩，CBD买家更买谁的账？
项目方面放出消息，指接下来加推的1号楼，备案价格将突破5万元/平。
以下是10月1日至今，上调价格的项目名单:
据了解，大部分的价格回调，都发生在国庆假期后，即10月8日。
在这个节点，多盘选择收回了国庆专属活动优惠。
比如之前成交能多抽家电礼，额外砸金蛋，国庆后就没了；国庆限定的折扣房源，也没优惠价了。
整体来看，在售项目的价格上调幅度，基本都在3%左右。
有销售告诉楼市君：这段时间以来的利好、政策，其实已经发挥了不错的成效。
“以前一个客户，可能两三个月过来看过几次，还是纠结价格；现在客户来看房，能下定决心的人明显多了不少。
“但10月的新客户来了，他们对最新的价格接受度还可以，我们也会尽力帮客户争取最大优惠，成交更快，满意度也高了。”
楼市君也向多位销售咨询了项目是否有年终冲刺优惠的计划，有销售表示：
“这段时间暂时没有新优惠，毕竟我们价格才刚刚涨起来，不会明显反复。至于年底有没有促销，还要看公司怎么安排。”
从近期市场真实情况来看，潜在的置业需求，确实被有效释放了。
而涨价，也已是板上钉钉的事实了。
03
说涨价，这些楼盘是真的敢说，也真的敢涨。
但从数据上看，如今的东莞楼市，距离全面普涨还有段距离。
据瑞城搜数据显示，国庆后两周，东莞的新房成交量分别为：
国庆后（10.7-10.13）：成交套数839套，成交面积9.76万平；
上周（10.14-10.20）：成交套数628套，成交面积7.7万平。
可以看到，上周的成交套数，较国庆后环比下降25%，面积下降21%。
虽然近两周的成交量均处于年内高位，但下滑趋势的出现也说明，市场热度明显未回复至2020-2021年的高位，涨价基础其实并不牢固。
另一方面，我们也要看到，现阶段东莞市场的库存压力还是在的。
据中原数据显示，截至2024年第三季度，东莞新房库存量约467万平，库存量环比上季度增加1%。
按平均销售速度来看，这些存量新房还要29个月，即将近两年半的时间才能去化完毕。
因此，对于整个市场而言，降库存仍然是第一要务。
在去化压力面前，开发商即使调价，也会相对保守谨慎，步子不会很大。
另外，细看20个涨价项目，我们也能发现这些盘多数出于大品牌开发商之手，项目本身产品力、素质较高，又基本处于片区、板块中心。
直白地说就是，能涨价的，基本都是标杆项目。
在大盘未开始全面普涨时，这些标杆盘的涨价，更多的是起到划分产品圈层、提振市场信心的作用。
而就现实层面而言，如今LPR刚刚又下调了25基点，东莞利率来到了2.65-2.8%的史低水平。
刚来的一点涨价，又恰好被低利率稀释了，对于购房者仍然相当友好。
