速度！上周五，市自然资源局刚发布第二批拟供地名单，即凤岗别墅地块。
今天上午（11月8日），市公共资源交易网就挂出了该地块，编号2024WR002。
这是凤岗时隔三年之后，再次“补仓”宅地。
更重要的事，它是东莞自2012年后，出让的首宗R1类地块。它的起拍价，也创下了凤岗近7年的新低，爆点十足。
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我们先来看一下地块的基本信息。
该地块位于凤岗天堂围村，临近凤清路主干道。被石马山环抱，紧邻天堂围水库。
项目占地约4.4万平，容积率仅1.1，总计容面积约4.84万平。建筑限高18米，建筑密度为40%，绿地率为25%。
地块将于2024年12月9日正式开拍。
这是东莞今年出让的第二宗地块，起拍价3.97亿元，楼面价8202元/平。加价幅度为100万，上不封顶，价高者得。
从地块的面积看，它的体量不算小，属于中型宅地。
出让条件显示，该宗地块无配件要求，仅提到了利用天然地势落差进行开发，就是一宗纯粹的低密度宅地。
这就意味着，它的可售面积占比很大，未来的开发难度相对较小。
结合1.1的容积率和限高18米的条件，该地块大概率被打造为纯别墅项目。
该地块有2个地方值得注意：
一是地块的楼面价。8202元/平的价格，相当于是凤岗近7年以来，最便宜的宅地。
楼市君统计了一下，从2017年到现在，凤岗总共出让了6宗宅地。
除了三限房外，凤岗最近的一宗宅地，是2021年1月招商以总价约3.3亿，楼面价24021元/平拿下的，也就是如今的招商雍祥府。
对比起前面6位前辈，此次天堂围地块8202元/平的起拍楼面价，门槛显然不高。
仅招商地块楼面价的约1/3，甚至低于半价拍卖的三限房。
何况，这宗地块还有第二个特点，即它是自2012年后，东莞出让的首宗R1类地块。
从这两点看，凭借着超低的价格以及R1类用地的优势，这宗宅地就可能吸引到不少房企参拍。
比如想要入驻东莞的品牌房企，以及主打豪宅类产品的房企。
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不仅地块本身的开发难度不高，而且该地块所处的位置，也有两个很明显的优势：
首先，位置上，项目周边配套成熟，有明显的景观资源。
根据天堂围村的规划，地块的西南侧还规划一宗约10万平的R2类居住地块，容积率仅1.5，建筑限高24米。
也就是说，旁边地块的楼栋将不高于8层，也是以低密住宅为主。
此外，天堂围地块还直接把“12年的书包”全包了。
根据规划，03-06-1住宅地块将配建一所12班的幼儿园，03-07地块将规划一所30班的小学。
03-03地块将建一所24班的中学。03-02地块将建一所24班的普通高中。
这样巨大的教育优势，这对于家长来说，十分重要。
在东莞教育持续迭代的情况下，若能提升教育水平，也是该地块的一大赢面。
超低的开发难度加上地块本身不错的素质，预计将来开拍时，将重新拱火东莞的土拍市场。
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那么，目前凤岗的市场怎么样呢？
新房方面，凤岗现在共有9盘在售/待售，主力户型建面约73-143平，买家多为本地客，以刚需和改善客户为主。
经过市场的深度回调，在售均价基本上低于2万/平，仅有三正鹏程上花园高于2万/平。
在这9盘中，仅有世城悦湖花园一盘有别墅在售。可以说，现阶段凤岗在售项目以高层洋房为主，别墅产品竞争面小。
二手房方面，从近期成交及价格变化来看，凤岗市场活力还是在的。
今年前三季度，凤岗的新房、二手房，成交量均跻身全市前十。
其中，新房成交1012套共10.8万平，位居第二位；也是全市仅有的2个成交破千套、十万平的镇街之一。
二手成交705套共8.22万平，位列第八，成绩同样不俗。
可以看到，凤岗市场需求较为旺盛，且新房成交量还高于二手，也说明客户对于凤岗市场还是相当看好的，进场积极性较强。
有需求，有购买力，自然会鼓动开发商投拓拿地的信心。
对于开发商而言，在新别墅地块上打造出具备差异化的产品，难度不算大。
在有产品力保证的前提下，纯新别墅项目的噱头，也有利于赢得买家的青睐。
所以，对于开发商而言，拿下凤岗新品别墅地块，最大的考验并非市场行情本身，而是自身的操盘力、产品力。
你觉得有哪些房企会参与此次竞拍？评论区留言吧。
