![]()
两个月前，史诗级救市行动拉开大幕，多项利好政策陆续从工具箱里掏了出来。
强心剂立竿见影，我们已经见证了10月的成交高峰。
但楼市君也注意到，有不少看官认为这波热潮撑不过一个月。
不过，东莞二手市场并没有如他们所愿，反而走出了“慢牛”行情……
近月以来，东莞人先后迎来了全面取消限售、首套二套房首付比例统一至15%、降契税等重磅利好。随着利好政策的落地执行，东莞二手市场，出现了“慢牛”行情。
“慢牛”行情指的是市场在较长时间内持续、缓慢地上涨。这种行情通常伴随着经济基本面的稳步改善、政策环境的稳定，以及市场参与者的理性预期。慢牛行情不仅要求市场本身的健康发展，还需外部环境的支持。
之所以说二手市场出现了慢牛行情，是因为楼市君观察到，近月以来二手市场的带看量、成交量、去化速度等指标，较上季度、上半年均有明显增长。带看量：11月每周看房人次超4000批，较9月涨幅超1成。根据贝壳数据显示，近3个月以来的带看量最高峰出现在国庆黄金周，单周看房量最高达5692人。而11月前三周（截至17日），每周看房量均超4000批。虽然与黄金周的高峰相比，11月的每周看房量确实有所下降，但相较于9月周均约3500批的数量来看，带看量至少已上涨1成。如果与半年前（6月周均带看量约2000批）相比，带看量更是将近直接翻了一番。
｜近3个月及6月看房量变化情况
成交量：11月环比上涨25%，有望冲击年内次高水平。11月以来，贝壳平台上东莞二手每周成交量均超200套，截至17日共成交约600套。按200套/周的成交量推算，整个11月的二手成交量有望突破1000套。要知道，贝壳平台的成交量，仅占据全市二手成交的三分之一左右。这就意味着，11月全市的总成交量，有望冲击2500套甚至3000套的大关，挑战年内成交新高。丨图片经数码制作
此前楼市君与南城、松山湖等热门镇街的中介们聊了聊，多位中介均表示看好11月的成交发力。有松山湖中介表示：“今年年初在门店坐一天，都可能未必有客户主动上门，但10月以来，光是金域松湖一个小区，每周都能成几单。”一位金牌中介表示，最近每周末都会带看5-10组客户，且每周都至少有一单成交，喜报都刷不过来。成交价：稳中有涨，达到近3月高位，约1.68万元/平。近一个月内新政落地沉淀，不仅成交量上去了，也令东莞二手成交价格开始修复、回升。最近两周，贝壳平台的二手成交价稳定在约1.68万元/平，这也是近3个月以来的最高成交价格水平。要知道，自今年以来东莞二手房成交均价可是在持续下探的，从2字头守门员下跌至不到1.6万元/平。即使是成交火热的10月，价格跌势也还没彻底止住。如今我们明显地看到成交价格震荡幅度收窄，房价趋稳，也就意味着市场终于触底。万科金域松湖约98平三房，10月初成交价290万，11月同户型涨价5万成交；南城金域华府二期约103平三房，8月一套房源298万成交，11月涨价12万成交；
南城景湖时代城约97平三房，6月挂牌价约285万元，如今业主没300万不卖……成交周期缩短，代表着市场活跃度上升，买家对市场恢复信心，减少犹豫、加快决策速度。贝壳数据显示，上半年，东莞二手的成交周期在300-350天的范围内，相当于一套房挂牌接近一年才能成交。但10-11月，二手成交周期大幅缩短至250天左右。｜图源：贝壳找房
我们可以看到，比如万科金域松湖92平三房，最快7天就能成交，慢一点，三个月内也成交了。保利红珊瑚，80平左右的两房，基本上1-2个月就能成交。｜挂牌火速成交 图源：贝壳找房
从近期二手市场的各项指标来看，9月开启的一连串救市行动，已取得良好效果，成交价量得以抬升，市场信心也进一步稳定修复。11月的整体热度，相较于上季度、上半年，是确确实实上了一个台阶的。牛来了，这很重要。但更重要的是把牛留住、拴牢、养肥。东莞二手市场的慢牛行情，还有较大的持续空间，原因如下：“四个取消、四个降低、两个增加”落地，有效地释放需求、降低门槛，扫清购房路上的障碍。如今在政策层面上，购房者买房、换房几乎不再受限制，有效调动购房者进场意愿。房地产市场整体调整的三年，也是各层次需求端持续观望的三年。2022年以前，东莞新房一年的成交量基本上维持在4万套以上。而2022年以后，东莞新房成交量仅有2万余套，仅有正常年份的一半左右。需要明确的是，真正的需求不会消失，东莞一千多万常住人口的住房需求是真真实实存在的。如今，存量房贷利率触底、税费和财政也发力了，相当于是在告诉大家：现阶段政策已经到位，继续观察的边际意义已经不大。最后，房价不会无止境下跌，现阶段二手价格端已基本筑底。根据合富大数据显示，今年一整年，东莞房价已经回调了约22%，尤其是水乡、滨海、临深片区。过去房价遥不可攀的区域，现在刚需房源已然十分平易近人、改善房源也不再那么高不可攀…
对于不少人来说，真就是垫垫脚就能上车。
随着更多积极信号的释放，市场信心的逐渐修复，买家的窗口期，也会不断缩减。
对此楼市君认为，刚需或改善等有购房需求的买家，趁现在不妨多出去走走看看，只要价位符合心理预期都可以出手。
