回想一下，东莞市场上有多久没有出现过“纯别墅”用地了。
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上周五（11月1日），东莞市自然资源局发布了《东莞市2024年第二批次拟出让住宅用地公示清单》。
此次将供应一宗位于凤岗天堂围村的宅地，占地约4.4万平，容积率仅1.1，妥妥地别墅地块。
如此低密度的宅地，东莞近7年都曾有，妥妥地别墅地块。
这么低密的纯宅地究竟有多罕见？
自2017年以来，东莞拍了210宗宅地，最低容积率也超过了1.2。
即便目前松山湖在售的别墅盘万科松樾，在售均价超过6万/平。这块地容积率是1.22，而天堂围地块比它低了0.12。
楼市君查了一圈东莞的拍地记录发现，这么低密度的宅地，甚至要追溯到2016年9月拍卖碧桂园石排地块，如今已开发为“碧桂园映月台”。
可见，其出现机会有多难得。
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未来如果做叠墅，只能是上下叠，当然也极有可能纯别墅盘。
毕竟该地块景观资源十分良好，符合别墅用地空气清新、噪音低、绿化覆盖率高的条件。
限墅令由来已久，自2003年起就开始对别墅用地进行限制。2019年8月，东莞出台了史上最严禁墅令。
白纸黑字的强调了“居住项目内严禁建设别墅，低层及多层住宅严禁变相建设为别墅”。
目前市面上的大多数别墅，都是在R2类用地的条件下盖的，是把别墅和洋房的混在一起，不是真正的别墅用地。
比如通过“高低配”规划，把一块土地变成了两个（或多个）容积率差巨大的小区，一边造高层/超高层，一边造别墅或洋房。
这么看来，这两个指标，相当于是对禁墅令的突破。
而目前重新放开对这类土地限制和禁止，是有着深刻现实原因的：
1、各地2021-2035年国土空间规划已经明确城镇边界和“三区三线”控制，再也不能像以前那样通过占用农田来扩展城市边界。
2、各大城市的远郊区域都出现了明显的人口流出或增长趋缓，相应也需要在建设规模上调减，防止低效重复建设。
3、远郊区域在本轮市场调整中，积累了大量刚需和普通改善库存，调减容积率指标有利于打造差异化产品、提升人居品质，同时推动库存消化。
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东莞终于再有别墅用地新鲜出炉，市场又是否买账？
我们不妨从项目本身，以及凤岗楼市整体情况，来分析一二。
其次，从项目来看，本身也有比较明显的景观资源和教育优势。
另外，从整个天堂围地块的规划来看，它还拥有巨大的教育优势。
03-06-1住宅地块将配建一所12班的幼儿园，03-03地块将建一所24班的中学。03-02地块将建一所24班的高中。
也就是说，天堂围地块直接把“12年的书包”全包了。这对于家长来说，十分重要。
在东莞教育持续迭代的情况下，若能提升教育水平，也是该地块的一大赢面。
其次，从近期成交及价格变化来看，凤岗市场活力还是在的。有需求，有购买力，自然会鼓动开发商投拓拿地的信心。
今年前三季度，凤岗的新房、二手房，成交量均跻身全市前十。
其中，新房成交1012套共10.8万平，位居第二位；也是全市仅有的2个成交破千套、十万平的镇街之一。
二手成交705套共8.22万平，位列第八，成绩同样不俗。
可以看到，凤岗市场需求较为旺盛，且新房成交量还高于二手，也说明客户对于凤岗市场还是相当看好的，进场积极性较强。
另一方面，凤岗天堂围别墅地块位于莞深交界，购买力更强劲的深圳客户，也会基于地缘亲近性而考虑出手。
楼市君还注意到，现阶段凤岗在售项目以高层洋房为主，别墅产品竞争面小。
在售待售9盘中，仅有世城悦湖花园一盘有别墅在售。
对于开发商而言，在新别墅地块上打造出具备差异化的产品，难度不算大。
在有产品力保证的前提下，纯新别墅项目的噱头，也有利于赢得买家的青睐。
所以，对于开发商而言，拿下凤岗新品别墅地块，最大的考验并非市场行情本身，而是自身的操盘力、产品力。
久经封冻的东莞土地市场上，一场意味深长的土拍大战，即将打起。
你觉得这宗全新的别墅地块怎么样？留言让楼市君看看你的态度！
