接下来，地王和交付供应的对决！ | 房叔说980
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2024-11-19 19:31
浙江
持续关注房叔的读者应该都知道，在这轮政策潮下，即使市场热度升温较快，我们却仍比较谨慎看市场能否全面复苏。关键就在于杭州近十年的供应量太大了，并且还有一批高热、次高热期间投资比例奇高的新房还未交付。先看具体供应量情况，从2016年开始，杭州每年的新房供应量都在10万至19万套之间，具体数据为：2016年建了18.8万套，2017年17.2万套，2018年14.3万套，2019年13.3万套，2020年15.3万套，2021年18.7万套，2022年9.8万套，2023年10.5万套，八年总量高达约120万套。直到近两年，受市场转冷的被动原因，才出现了一定的年度供应总量下降。如果再加上2015年和2024年一头一尾，杭州近十年的商品房供应总量应该接近140万套。在这十年期间随着杭州城市产业、地位的向上，城市框架快速拉伸，叠加上一轮棚改驱动，由此开启了杭州可能是史无前例的拆迁大潮。就算到了城市扩张趋于稳定的现在，杭州部分新兴发展区域每年也还有一定的拆迁量。![]()
保守估计，这轮史诗级拆迁周期中，全杭州的新建安置房数量也是20万套的级别。另外近年快速推进的保障房项目也层出不穷，包括长租房、共有产权房、蓝领公寓等等。所有住宅类新建房源总量相加，保守估计，近十年杭州的供应总量甚至超过160万套，这还没算上公寓、商业大平层等“类住宅”。而在2016年之前，根据相关数据，杭州有产权的住房总套数可能也就两百多万、不到三百万套，也就是说，近十年杭州住宅总量可能扩容了约50%。如此之大的供应，还可以从近十年的杭州土地出让金得到佐证。2016年杭州土地出让金是1574亿元，到了2017年是2261亿元，2018年是2443亿元，2019年是2837亿元，2020年是2521亿元，2021年达到巅峰的3084亿元，这年也是杭州楼市热度的巅峰。随后两年同步市场逐步降温，2022年是2200亿元，2023年是1780亿元。8年卖地总金额约1.9万亿，接近杭州2023年整年GDP。如果换一座新一线城市，在如此之大的增量供应面前，可能早就被干趴下了。好在杭州是杭州，新一线之首，产业新兴大市，人口流入常年位于全国前列，加上极好的省内认同度，杭州的基本面依旧相对稳固。特别是高热、次高热时期的一部分超高投资比例新房还未交付，这部分新房交付的潜在出货欲望非常强烈；甚至还有一批投资比例极高、被限售的房子，数量也是万套级别的，后续也会“上市”。我们再看几个热度较高的各区域中心板块的挂牌量情况，供应过量的情况就更加一目了然。
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先看市北西，老一批次新房春江悦茗贝壳挂牌量接近100套，天玺一二期相加接近180套，品质垫底的澜颂奥府144套，体量较小的桂语江南、翠语华庭、桂语听澜、翡翠之星等也基本在40套+，这些次新盘挂牌比例基本都接近10%乃至超过10%。![]()
市北东就更不用说，近期交付的滨涛映月超百套挂牌，望涛月明、望海潮、展望、拥涛府、云上府以及悦潮府的挂牌量都在大几十套，挂牌比例更甚市北西。再看江南的王者板块，也是历轮回暖行情的先锋板块——奥体。![]()
创世纪挂牌接近140套，天璞75套，时代奥城89套，御虹府超百套，美哉美城143套，春和钱塘85套，可以说挂牌比例和量级不会比市北差多少，出货欲望同样强烈。亚运村就更不用说，桂冠东方接近400套，日耀超过100套，刚交付的亚奥城也有35套。![]()
再来看城东的流量中心——艮北，棠玥湾69套，对越天56套，杨柳郡255套，汇港城63套等等，挂牌比例和量级同样不小。![]()
申花，城西的领头羊板块，金茂府62套，古翠隐秀、锦绣之城40套，金茂悦73套，万家花城超百套，华丰造纸厂交付第一子85套，挂牌比例相对较小，但考虑到杭樾润府作为华丰造纸厂体量最小楼盘，挂牌接近百套，其他两个交付后大概率就要超过百套，包括馥香园等盘，出货量都不会小。![]()
勾庄幸福里138套，月映海棠园83套，比例都不低，这还是最先交付的新盘项目，之后还有一大批高热新房排队等待交付。![]()
未科未来悦118套，中南樾府78套，印未来78套，杭珹未来中心72套，汀云上府40套，蒲荷芸邸63套，接下来一年还有枫汀云邸、云城杭与城等一大批新房等待交付，挂牌量和出货量压力同样不小。其他外围板块就不详细盘点了，在几乎无限的供应潜力下，堪称天量的存量供应甚至都不算是最大的利空了。本轮靠什么拉起来的，大家多多少少都有点数，顶层定调，政策大潮一轮轮袭来，降息、降税费。如此利好政策接踵而来，如果市场还没有点起色，那就过于夸张了。对于杭州，新房热度回升、去化加快，头部板块二手房快速成交，前期被压制的过狠的亚运村、申花北价格波动，大部分还需归功于执行了接近5年的严格限价全面解除；给了市场头部板块以及仍有一定新房二手房价差的板块非常强烈的涨价预期，带动市场信心回暖。其后地王潮的准备和出现进一步加强了后续短期内的市场涨价预期，再度强化改善购房者的入市信心。但地王潮给的信心不会一直持续下去，政策永远在没有落地之时威力最大，真正落地之时，才是考验之时。多方认为地王会有持续性的涨价预期，供应冲击则随着新房不断交付不断累积，两者之间谁强谁弱终究会出结果。![]()
但按照最近一次土拍和锦绣公馆的开盘情况，地王们变成产品面市之时，或许就是地王随身的涨价预期动摇之际。之江、安琪儿地价皆不及预期，显然开发商还没有完全走出求稳、厌恶风险的阶段。锦绣公馆不敢高开，从锦绣公馆7.9万+开盘，200+登记组数，高开大概率就完全归于市场化，意味着高开就可能导致市场头部项目继续涨价预期破裂。杭州是座好城市，产业、富人认可度、城市界面皆领先于新一线城市。但不可否认的是，杭州楼市经过十年的狂飙突进，埋下了不可忽视的巨大供应过量风险，这必然需要时间和市场稳步消化。政策潮固然有力，但目前为止，能够真正带动的也只有那些头部板块，诸如奥体、申花。道理很简单，它们的存量和短期供应虽大，潜在需求却也很多，两者在大量利好之下相对容易趋于平衡，加上不限价后的涨价预期接力带动。对于绝大部分非顶级板块，政策潮的利好恐怕也难以全面带动，所以只能体现在量上，价格该怎样还是怎样。只要供应不止，尤其是后续增量供应不停，绝大部分非真正优质头部板块，回稳恐怕依旧路途遥远。接下来属于地王和交付供应的对决时间，谁赢谁输，能够检验的只有时间。
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| 楼盘名 | 面积 | | |
双浦 | 璞御栖湖府 | 109-136 | 27086 | 96 |
运河新城 | 泊缦府 | 167-169 | 34996 | 64 |
| 今日登记楼盘 | | 楼盘名 | 面积 | | |
桃源 | 云栖上宸 | 106-139 | 34973 | 11.20 |
银湖 | 雍翠别院 | 201-259 | 23160 | 11.20 |
临安 | 青山湖畔 | 125-139 | 17703 | 11.20 |
| 2024杭州楼盘图（11月版） |
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