本轮行情进入倒计时？ | 房叔说981
楼市
房产
2024-11-20 19:31
浙江
今天备受瞩目的望阙南地块正式落锤，以明显不及预期的约4.81万/㎡ 的楼面价成交，由本土头部房企滨江集团竞得。该楼面价意味着该地块的新房售价可能将远低于市场预期，至少从成本倒推可以按较低的价格首开。加2万单价，卖6.8万便可以做出当下头部产品力新房，销售流速和去化也能相对有保证。再加一点到7万+，产品力还能进一步提档，随之而来的就是贴近市场化价格，自然会面临销售流速的不确定性。总之约4.8万的楼面价拍出，决定了新房价格大概率明显不及市场过高预期。并且可能促使本轮杭州楼市的回暖心态出现转折和变数，本轮行情结束甚至可能进入倒计时。近期对我们推文关注密切的读者应该知道，我们近期一直在传递一个观点：那就是9月底以来的本轮回暖行情，顶层定调和政策潮对楼市刺激功能有限，在很大程度上只是起到坚定部分购房者信心的作用。对这轮行情起到真正助推的决定性政策反而是杭州的地方政策——限价全面解除。因为杭州的基本楼市限制性政策已经在9月之前全部取消，降息、减税等全国性政策落地到杭州的能量本身并不大。在楼市整体承压且以价换量的大环境下，购房者不会因为利率低一点、税费少一点就不顾一切冲进市场。杭州真正有别于其他城市楼市的是，部分头部和热点区域仍有一定的一手房价差，一旦维持这个价差的限价政策解除，那么必然会让优质新房的价格出现一轮普涨，走向市场化。而对于楼市而言，没有什么比涨价和预期大涨价更有鼓动性和刺激性。加上亚运村、申花北等优质投资比例高企的板块，前期被出货需求压制过狠，价格出现一定的低估。低估的价格碰到强烈的涨价预期，优质二手房量价齐动就无法避免了，直至当下，杭州这些优质板块仍在大量成交，根本还是来源于限价解除后的后期涨价预期。同时操盘手也在有意引导、强化这种预期，推动市场走向止跌企稳的顶层定调。其中核心抓手就是地王，通过一轮轮的地王，以及更好的地王，从预期层面告诉大家，这些好地方的房子今后要大涨了，现在不买，之后就买贵的。购房者自然不可能无动于衷，最终推动了本月二手房的大放量，二手成交有望突破万套，创下杭州今年的成交至高峰。在情绪亢奋的时候，本号却依旧认为，解除限价虽然可以有力的以涨价预期带动市场回暖，却终究需要面临市场考验。原因无他，当后期新房全面市场化之后，没有获利预期的支撑，限价后时代的市场化价格或高价新房必然走向平稳，疯狂的抢房现象肯定有望消失。
而当新房不难买，品质还更好，价格市场化时，这些涨价预期强烈的优质板块普通次新二手房必然再度承压。加上开发商也能预期到新房价格市场化后，去化速度将不再闭眼卖，一套一套卖可能会是后限价时代的新房常态，那么开发商也就自然会谨慎拿地。毕竟经过近几年的市场教育，谁也不想高位站岗，开发商也不例外，突破价格天花板这种冒险之举只会越来越少。顶流宅地也就可能遭遇“预期滑铁卢”，就比如今天的望阙南地块。不到5万的楼面价价格，按照2万+房地价差就能拿出高品质住宅项目的情况，开发商卖6.8-7万可以用相对高品质住宅赚钱，流速有保障；当然，凭借滨江集团强大的产品能力，以及品牌号召力，加上产品定位上走板块头部路线，自然也能以较高价格面市，去化不成问题，最多流速上有一定的不确定性；两者之间，开发商无论如何选，其实最终项目入市的价格都会是相对可控的，假如届时7万或7万出头的价格首开，优质好房配好地段，6.5万+的限价次新就开始失去了新房带动的涨价预期；即使以7.5-8万的顶格产品面市，也相对锁定了限价次新的价格空间；这值得我们所有人深思，包括买家，卖家，市场操盘手。同时高品质新房价格大于二手房的市场规律恐怕也将逐步实现，价格梯度也就会顺利实现，7万的高品质好地段，限价时代次新卖7万谁要?二手房反而受低于预期的新房价格压制，卖6.5万，乃至6万才算合理，具体看品质和小地段的差异，那么二手房哪里还有动能继续走高？总之，如果接下去地王土拍形势都如前几天的安琪儿、之江地块，以及今天的望阙南地块，那么靠地王持续拉高新房涨价预期可能就要落空了。这也意味着，这轮主要依托于限价解除自带的全面涨价预期带动的复苏行情将面临重大考验。来之不易的止跌回稳，恐怕也需要更多更多、一轮又一轮的增量利好政策持续加热市场，弥补地王土拍不及预期的客观现实。
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| 楼盘名 | 面积 | | |
金沙湖 | 金沙御湖境 | 113-177 | 39072 | 123 |
未科 | 云湖之城 | 106-198 | 36103 | 284 |
进化 | 天空之墅 | 139-278 | 22507 | 34 |
双浦 | 璞御栖湖府 | 109-136 | 27086 | 96 |
运河新城 | 泊缦府 | 167-169 | 34996 | 64 |
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