最近市场最热的肯定是地王，尤其是奥体南地块的出让，市场的关注度非常高，包括几乎所有的媒体，以及几乎所有目前在关心房地产市场的购房者，大家都预期望阙南会拍出一个比较高的价格。
限价放开之后，地王的出现，确实会对后续的市场，产生比较深远的影响。我们之前说过，限价放开之后，杭州整个房地产市场，面临从限价时代到非限价时代，再到纯粹的商品房时代的价格重塑。
望阙南地块的拍卖，在很大程度上会影响杭州最热门的核心板块之一——奥体亚运村一带价格重塑的方向，所以整体市场对于这块地非常关注。同时，安琪儿地块以及之江地块，媒体也好、购房者也好，也已经有过一波关注。
我们今天的标题——市场的真相，可能很多人会想市场的真相会不会很复杂，从我个人来看，现在整个市场的真相其实很简单，就是一个字“稳”。
安琪儿地块的价格在4万左右，相对于之前限价时代的地价，上涨了差不多5000左右。相较于之前的安琪儿的限价房，是不是只有5000倒挂呢？
严格意义上来讲肯定不止，翡翠嘉运府首开的时候，我们公众号发过客观的分析（面积出炉，顶流滨江安琪儿真实倒挂几何？| 房叔好房No.01），这个项目的真实价值会在6万左右。相对于之前限价新房的倒挂，差距还是比较大的。
也就是说在这一点上，其实比较明显的体现出来，我们的一级土地市场，开发商角度其实还是比较求稳的。
4万的地价，哪怕是产品配置好一点，卖到5.5万肯定是有钱赚了，假如说卖到5.8万左右，从我们高热时期的市场状况来看，利润已经不错了。
我之前在直播的时候也讲过，这个地块有一点特殊，虽然不大而且一侧还面临高架，但是它也有非常明显的优点，一侧是一线的运河河景，甚至可能做高低配，做一部分高层一部分叠墅。
运河的河景房，有景观的溢价，低容部分如果做成叠墅，产品层级上有一个明显提升，也会有一个比较明显的溢价。也就是说，假如安琪儿地块的高层卖到接近6万的价格，那么叠墅部分以及有一线运河景观的这部分景观房，肯定可以在6万的基础上有一个比较明显的提升。
按照20%-25%的溢价的系数，叠墅部分可以做到7.4-7.5左右。所以整体来讲，这块地的利润空间，其实是不错的，而且是在保证基本流速的情况下，能够获得一个不错的利润。
刚刚拍卖的望阙南地块，4.8万的地价。我们有很多粉丝，尤其是一些老资格的、市场很熟悉的粉丝，点到了一些我们推文（本轮行情进入倒计时？| 房叔说981）中没讲的问题，比如代建的菜场可能需要一部分费用；菜场可能对纯豪宅有一点点影响。个人觉得问题不算太大，现在的菜场不比以前，噪声或者其他的一些通勤人群的影响是比较小的。
总体来讲，凭借滨江集团的高端产品能力以及品牌号召力，在这个区域做顶配的新房，卖到八万以上我觉得很正常，也会有很多人买单。如果按我们之前说7.5到8万的保守价格，对购房者来讲，甚至还能留有一定的红利。
纯粹从地价的这个角度来讲，我觉得还是比较保守的来看待一级市场，尤其是在房地产企业的融资渠道比之前宽松了很多的情况下，我们可以清晰地看到开发商对整个市场，尤其是拿地，基本上处于一个趋稳的态势。
包括之前的之江地块也是，两万六七的地价，保证基本流速的情况下获利，之江核心区地块也是比较容易的。也就是说，这个地价相对来说也是一个求稳的价格。
另外，我们今天的推文(杭州的房价体系被“撼动”了)，讲了刚需低预算，重磅级的9号线康信路站的超大规模TOD项目——滨纷城，发布了首开均价15660。
如果了解这个板块的购房者，恐怕会觉得这个价格出乎意料，在价格这个层面上相当惊喜。因为一方面是规模 ，第二是滨江集团的产品。样板区已经全部开放了，产品的品质已经完全呈现了。
大规模TOD项目，未来将会有大量的配套，非常适合年轻人居住。而且还引进了杭二白马湖学校，为将来的书包诉求打了一个底。
可以说是一个全能的，几乎没有短板的项目。如果一定要说的话，唯一的短板是相对这个价格，那肯定是在郊区，但是它有两个地铁站，便利度上没有任何问题。
之前有很多粉丝问过我，滨纷城假如开盘1.7-1.8万，能不能买？我当时的回复也很简单，我说：像这一类超级项目，首开的价格，一定会有惊喜，开发商基本上会在追求流速，保证流速的情况下，开出一个比较惊喜的价格来做首开。
在这一点上，其实我们也可以清晰地看到，开发商的逻辑就是求稳，要在保证流速的情况下，给大家一个有足够吸引力的价格。
那么今天答案也出来了，这个首开价格，1.5万多甚至连1.6万都不到，可以说是打破了杭州之前刚需产品的价格体系，不仅是1字头，而且是在1字头的中档，1.5万多的均价。
我也关注了一下它的整个价格体系，首付甚至低到了18万，对刚需朋友来讲，确实是非常友好的。以这么低的价格，可以获得滨江集团的超级TOD项目，品质不错的房子，而且有书包打底，将来还有不错的超级配套。
所以我们无论是从目前一级土地市场来看 ，还是从放开限价之后新房项目面市的价格来看，其实背后都可以看到了开发商的态度——稳、非常之稳、求稳，在这一点上符合我之前对整个市场的预判。
限价放开之后，我回复了大量的粉丝咨询，包括直播的时候也讲过，亚运村奥体一带，要么抓紧时间去淘，在市场还有一些低价房源的时候抓紧入手；要么就是耐心的看，等明年市场回归稳定之后，再慢慢的淘。
商品房市场纯市场化后，最终肯定是回归到供需关系。我们可以预见，杭州市场无论是地方财政的需要，还是经济以时间换空间的需要，只要市场能够接受，后续的土地供应肯定不会少。
我们要从纯粹的供需市场去判断、去决定我们该怎么操作。对你的目标产品群体，你要有一个清晰的判断，透过迷雾去看明白整个市场背后的真相。
核心区的优质产品，我们之前一直建议大家能够积极地关注；周边的粉盘板块，我们建议择优入市，潜在的供应量肯定会有；对于远郊的产品，更加要择优入市，优质项目包括前面讲的滨纷城，包括上一次直播有粉丝问的建杭白洋TOD等。
放开限价后的项目，假如说开发商在市场判断上没有失误，那么它的首开价格一定会是一个相对求稳的价格，保证市场能够接受，有相当的热度，能保证流速的价格。
首开定高了，后面会非常尴尬，没有人愿意买了房子以后，开发商马上开始打折，购房者心情不好，开发商后面的操盘思路也会乱，就会非常糟糕。
所以我们应该积极地关注它们的首开价格。
市场的真相到底是什么，放开限价之后，市场的真相一定是供需。所以要关注你想买的房子后续市场上会有多少供应量、会有多少交付量、它的同类的可替代品到底有多少。这样基本能够把握住该怎么去买、什么时候入市，至少在大方向上不要犯错误。
直播连麦/房叔 编辑/辉
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金沙湖 | 金沙御湖境 | 113-177 | 39072 | 123 |
未科 | 106-198 | 36103 | 284 | |
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双浦 | 璞御栖湖府 | 109-136 | 27086 | 11.23 |
运河新城 | 167-169 | 34996 | 11.23 |
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