历史性的时刻！刚刚，杭州最后一宗限价地拍出
楼市
2024-10-29 11:06
浙江
市北西地块实景
今日共有2盘公示5盘登记，详见文末▼
其中，余杭勾庄玉湖公园北侧的商住地由中建三局底价拿下，总价157925万元，楼面价14064.66元/㎡。值得关注的是，杭州最后一宗限价地，即萧山市北西地块，由浙江联益摘得。至此，杭州“土拍限价时代”暂告一段落，土地、新房价格将全面市场化。
仅存的限价地，自然是备受关注的，尤其是核心区涉宅地，几乎被房企抢破头。比如钱二板块的核心宅地，上周由绿城在近10家房企中夺魁，总价342216万元，楼面价50717.45元/㎡，溢价率28.55%。这创下了杭州土拍楼面价新高，超过了8年前凤起潮鸣的地价。![]()
市北西历来受房企与购房者青睐。像已售罄的奥印潮观府，户型179㎡-240㎡，均价39500元/㎡，三次开盘中签率11%-14%，这在当下的杭州楼市来说，是绝对的红盘。还有上个月，绿城摘得的市北西地块，容积率1.8，限价41300元/㎡。当时热度颇高，近10家房企争夺，最终绿城以总价约14亿元、楼面价29145元/㎡竞得。根据公示效果图，将打造成高层+联排组合，户型200㎡-350㎡。![]()
可见房企和购房者的眼睛都是雪亮的，市北西市场的价值和潜力较为清晰，虽然利润在缩减，但能以时间换空间。今日出让的这宗杭州最后的限价地，有消息透露，仅3家房企报名参拍，最终成交总价为31849万元，楼面价16303.56元/㎡，溢价率16.45%。这样的价格与奥印潮观（楼面价29774元/㎡）、绿城项目（楼面价29145元/㎡）相差比较大，有近13000元/㎡的价差。除了房企的竞拍热情，还和地块本身的起始价有关。绿城项目地块起拍楼面价为25000元/㎡，奥印潮观地块起拍楼面价为22800元/㎡，而此次地块起拍价仅为14000元/㎡。![]()
地块距离地铁站较远，最近的地铁站为滨康路地铁站和明星路地铁站，直线距离都在1.5公里左右，靠步行到达有些难度，交通的便捷性远不如奥印潮观府TOD项目。更关键的是，地块属性不一致。奥印潮观与绿城项目均为纯宅地，而此次地块为商住地，且体量相当小。出让面积7814㎡，地上总建筑面积19535㎡，商业商务建筑面积占比不小于30%。若是按照当下市北西大面积户型设计，未来可售套数100套都不到。不过好在本次房地差较大，成交楼面价约16303元/㎡，而住宅新房限价39500元/㎡，利润空间不小。地块与滨江区一路之隔，对面就是浙江师范大学附属萧山区博奥小学，西侧是风情快速路。周边居住氛围不错，兴耀星漫里、花曜里、招商闻博花城等刚刚交付，人气可观。
翻开杭州土拍历史，杭州“双限”政策始于2019年，在挂牌的出让文件中首次明确项目最高单价、最高均价、最高装修标准。这5年多来，有数据统计，杭州共计成交限房价地块超570宗，涉及出让金超9900亿元，可售住宅面积约4770万㎡。尽管当前大部分板块房价倒挂消失，但杭州楼市热度分化，部分区域仍存在价差红利，比如奥体、滨江西兴、申花等核心板块。![]()
上城区除了钱二已出让的观翠揽月东地块，还有在售的潮语映月轩，城东新城的翡翠锦和府，艮北的叠翠揽月轩。拱墅区项目较多，但核心板块仅剩文晖的滨海悦融项目，案名为御境映庐，限价63900元/㎡；招商善贤低密项目，容积率1.2，限价56820元/㎡；还有三塘、东新虽不是热门地带，但此前推出的项目中签率较低，板块内还有几个改善项目可售，限价约47000元/㎡。滨江区核心区可售的仅近几天正在登记的晓风朗月湾，户型172㎡-193㎡，限价53850元/㎡。
随着杭州最后一宗限价地出让结束，下一次土拍无论主城区与否、核心板块与否，未来新房价格均不设限。尤其，待杭州这些仅存的限价项目售罄后，杭州房价将由“市场定价”。理论上来说，是会涨价的。毕竟有些地块房企以高溢价拿下，有些项目捂了多年，有此机会“解套”，还不得提一提价格？![]()
像现房项目锦绣公馆，最近传来开盘消息，放风价格为85000元/㎡，还有西子御园，开价1亿元/套。但价格不是想涨就涨的，既要看房企的战略战术、产品品质，也要看市场供需以及信心。像奥体、申花、湖墅等改善板块的新房，原本供应就紧缺，若是开发商对产品精雕细琢，即使价格远超以前在售新房价格，还是会有购房者愿意买单的。而像一些远郊、刚需区域，或是供应量大的板块，受众群体的购买力有限，即便是在产品上耗费巨资，把新房价格设置在远超受众能结合的范畴，那么销售也同样会受阻。所以，当杭州楼市逐渐“市场化”，房价涨不涨价，涨多少，何时涨，对于房企来说也是需要全盘考量、仔细权衡的问题。今天还有一块不限价地块，即萧山湘湖附近的蜀山南低密地块，拍卖还在进行中。据了解吸引了招商、滨江、兴耀、建杭等6家房企报名参拍，结果我们将会第一时间在评论区分享。编辑：鲁晨 审核：金萍 丁艳
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