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昨日，杭州3宗地上架，分别位于萧山区奥体板块、上城区石桥单元、钱塘区下沙。总建筑面积15.4万㎡，总起价39.6亿元，将于11月20日出让。
其中奥体博览中心单元BJ1706-10地块，即传闻已久的“王炸”地块，也就是望阙南侧地块，在一阵阵呼声中，终于挂牌。消息一出来，一整天朋友圈、购房群全是有关该地块的猜想和讨论，开发商、购房者、中介、媒体全都兴奋了起来，仿佛久违的盛况要来临。
这是杭州“10.9”新政后奥体首次挂地。根据规定，该地块不再设置新建商品房限价，开发商可自主定价。在后期的销售过程中，若报名的家庭户数高于准售房源数量，要进行公证摇号，但不会再触发社保排序或者限售。![]()
地块位置相当核心，北侧一路之隔的望阙项目，东、西、南面是文渊实验学校、小学、中学。距离地铁奥体中心站约900米，距在建地铁15号线合丰站约500米。出让面积30394㎡，建筑面积82063.8㎡，容积率2.7。建筑高度不大于80米，住宅层高不小于3米，架空层层高不小于4米。也就是说，未来建筑总层高在26层左右。更让人关注的是其价格，在未正式挂牌以前，就有不少人在猜测其楼面地价以及未来商品房销售价。起价295430万元，折合楼面起价为36000元/㎡。这个价格已经打破了板块的宅地起拍价纪录，并且超越了奥体此前地块的成交楼面价。![]()
过去几年，钱江世纪城一直限地价、限房价，因此楼面价也相对稳定。此前板块最高地价纪录为去年6月兴耀拿下的望阙地块，成交楼面价33911元/㎡。毫无疑问，本次地块只要成交，就将刷新钱江世纪城地价纪录，成为板块楼面单价王者。毕竟在前几个月杭州部分地块放开限价时，有的溢价率超过预期，如绿城丰收湖地块，非核心位置，但溢价率高达59.2%，创下2019年以来杭州土拍市场的历史新高。而奥体，是杭州乃至全国的瞩目板块，在不限价的市场，还不得抢破头？稳健派认为，溢价率上30%妥妥的，也就是说楼面价将在46800元/㎡左右。届时，楼面地价将超过此前46000元/㎡的新房精装限价。保守派则认为，楼面价上4万元/㎡毋庸置疑，但或不超过4.5万元/㎡。开发商拿地不仅要权衡利润，还要考量未来商品价格定价大众是否会买单。拿地成本太高，意味着未来新房的售价将更高。
根据杭州之前的新房限价来看，最高纪录是南星桥的仁恒滨江园，精装限价70800元/㎡，当时该项目拿地楼面价36086元/㎡；第二高的是江河汇、望江新城等地方，最高新房限价69800元/㎡；第三高的是钱江新城二期，最高限价67500元/㎡；再就是湖墅、申花板块，高层限价55000元/㎡，个别低密项目限价超6万元/㎡。![]()
这宗不限价的奥体宅地未来新房售价会冲破当前杭州这些核心板块的限价吗？有人说会突破10万元/㎡，持这种说法的人大概率是钱江世纪城的业主，抱着房价一夜跳涨的心理，但终归是幻想。还有人预计在7万元/㎡左右。这种说法参考了当前板块内二手房成交价，或有一定的合理性，不过前提是，由品牌房企拿下，且打造高品质产品。目前，距离该地块最近的小区是北面的兴耀望阙、滨江揽奥望座，但均未交付。南面已交付距离较近的是景瑞天赋、阳光城檀悦、滨江嘉品，据附近经纪人透露，檀悦近几天刚成交了一套107㎡户型，总价645万元，单价6万元/㎡，139㎡的四房单价会更略高，但普遍在6万多元/㎡。嘉品近期无成交。![]()
核心区内滨江观品近期成交了一套7楼的169㎡户型，总价约1140万元，单价约6.7万元/㎡，高楼层部分房源价格在7万元/㎡左右。奥邸国际和壹号院的价格整体偏高，属于板块第一梯队，绝大多数房子成交价在8万元/㎡以上，高楼层、视野好的房子单价超10万元/㎡。经纪人表示，奥体不限价地块与板块内二手房相互影响，地块最终的成交楼面价以及后期的新房售价将会影响二手房的成交。同样，当前二手房的价格也会一定程度影响该地块新房未来的销售情况。至于最终新房会卖到多少，大家且耐心等待，几个月后答案自会揭晓。编辑：鲁晨 审核：金萍 丁艳
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