《房叔问答》第283期
主理人：房叔
@粉丝：
房叔，你好！
我是杭州的户口，已经有一套房子在拱墅区。最近想投资下二手房，想投资下西湖周边的老破小，搏下拆迁，目标资金400上下，非杠杆，假如租售比有个2.5左右也是可以的。
不知道房叔有没有好的建议或者是否还要再等等。因为这个资金买好的位置的新房或者次新房是肯定不够的，也不想上杠杆。谢谢！
房叔又麻烦你了，象建德市新安江小城市的老破小，一年以后能保持目前的价格吗？还是还要降下来？谢谢。
我买的锦海棠要2026年9月交房，这老破小是现在割肉了，还是敖到2026年出会好些不？
杭州房叔：
县城的老破小，适配群体太小，总体判断是阴跌走势。建议出掉。主要的判断依据很简单，跑赢资金成本概率太低了。小城市，尤其是靠近核心城市的县城一档，被虹吸是命运，按照目前整体经济形势，以及房地产后续核心城市化的明确趋势，类似建德这样的市场会很难。
这类老破小的趋势基本是越熬越艰难，等待反弹基本无望。
@粉丝：
房叔你好，昨天政治局会议开了，我看你推文没写，这个话简单又深奥我等小民是真的看了没有感觉，帮忙指个方向？或者说你上次说的新政8月会不会来？
我读了你昨晚的推文，虽然有点丧气，但心里还是认同的，趋势好像越来越明确了，只是不知道什么时候能够走出来？房叔你怎么看？
杭州房叔：
房产相关的，最重要的只有一句吧，“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策”。基本内容三中全会都有讲，但这次最开头就是这一句，我觉得都不用啥解读了吧，是一种督促。至于政策面可能的变化，我上次推文《7月新政猜想》都有说，可以翻看。只是猜错了，今天7月最后一天都没来，但我想这次“督促”之后，也该来了。其他内容可以参考。
至于趋势，其实顶层定调早就明确了，23年定调”房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”说得再明白不过了，包括最近反复强调的“平稳健康”，都在告诉我们后续市场是求“平稳”，稳住市场、稳住经济，为经济转型创造时间条件。
至于什么时候走出来，要看对“走出来”这三个字如何理解，个人理解后市能够稳住、活跃，就是“走出来”了，标志就是价格企稳、成交活跃，时间点在于市场信心的修复，而市场信心的背后则是经济。
杭州会快一些，只要供应继续严控，明年高热时期集中交付大考过后，有望企稳。反弹，至少我没能看到这个。
@粉丝：
房叔你好，当前申花是否可以买入，目前均价6w左右，140方左右可以买到，有稍微看中的房源，如果再等1年或者2年，同样的价格是否可以买到更大的户型？
杭州房叔：
可以适当耐心一些的。
申花北、申花交付高峰才刚刚开始，结合整体的经济和市场形势，至少可以观望一下。申花北大批量交付对申花核心区也会产生影响，申花核心区后续的馥香园、庆樾上府、揽云锦绣里这一批也会陆续交付，当初市场较热时期偏投资的比例也高，会有捡漏机会，也会对现有的挂牌房源产生冲击。
判断力强的，可以趁交付挂牌高峰积极看看捡漏机会；假如判断力一般般，则可以等到交付高峰过后，市场稳定一些再淘，稳妥一些。
@粉丝：
房叔再打扰一下，悲催的滨江低社保新人，之前你有建议关注一下白马湖地块，大概率头部开发商会拿，大概率有好产品，今天果然绿城拿了。你说会有好的产品吗？
另外也纠结这个地方边上不是老小区就是安置房，假如花1000多万买在这里，保值会不会有问题呢？另外再追一个问题，我看到这里有白马湖学校，以后有没有可能学区划到这里？麻烦房叔了。
杭州房叔：
不限价地块，绿城这样的开发商拿了，必定会拿出好的产品来，没有疑问。其实回到了当初靠产品打天下、拉溢价的时代，个人也非常期待绿城能拿出一个惊艳市场的产品来，颠覆限价时代的局限性。
本身地块条件也不错，东南侧临湖，大概率会是高层、洋房、叠墅的组合产品；假如前排上叠有露台，可以是一线湖景。尽管小区域有一定的局限性，但地铁、白马湖、可预见好产品的组合，全龄段宜居的期望可实现，加上相对稀缺的偏低密产品，关键就看产品和价格了，至少对滨江高预算低社保来说，是一个福音，值得积极关注。期待有一个穿越周期的产品，配以合适的价格，是值得重点关注的。
学区问题，得看教育局统一规划了，个人判断大概率就近创意城小学；类似白马湖学校，有一种可能是持续保持摇号。
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文/房叔 编辑/辉
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