前几天，我第一时间解读财政部讲话，迎来了几万关注，评论区里都炸了，有朋友戏称我为“理性死多头”。
但也有一些朋友私信我，质疑财政部表态的力度和作用。
交流中发现，这些朋友判断一个政策是否有用的标准超级简单：
昨天出了政策，今天会不会“涨”。
如果没有立刻涨，就是力度不够，不达预期。
心情能理解，想法不认同。
股市我研究的不多，但房地产市场进入深度调整期也有三年了，它有诸多内外因，可谓病体沉疴。如果随便下一剂所谓超级猛药就能立马回春——
你就不怕副作用太大，就不怕是回光返照？
拒绝情绪，理性思考。
这是我一贯的宗旨。
既然治病，那就要搞清病因，对症下药。
房地产的病分为慢性病，和急性病。
慢性病一个：未来的经济发展预期和收入增长预期。
这需要决策层明确发展方向，用一揽子积极的经济政策，徐徐图之。
我再次强调，央妈、财爸和发改委的一系列表态，调子转向非常清晰：
从现在起到未来几年内，货币宽松，产业宽松和财政宽松。
这不是单纯利好那个行业，这是在为中国社会经济新一轮发展在做统筹考量和全局安排。而且这对接下来的房地产、股市发展，只有好处没有坏处。
急性病目前核心两个：
分别是地方政府债务风险、以及商品房库存压力。
如何治疗？
央妈、财爸已经打了明牌了。
为地方政府兜底“隐债”
地方债务风险是最近几年，大量地方政府日子越过越难的核心负担。
而这些债务中，“隐性债务”比例很高，副作用更大，因为利息贵。
大量三线城市的隐形债务，年化利息高达6%——8%，而且相当一部分和房地产直接关联。一旦土地财政无法支持，又不允许借新还旧，地方政府就会难以为继。更别说谋发展，谈兑现。
财爸表态，用更大规模的债务上限，去置换隐债，高息债务转换为低息债务，短期债务变为长期债务。
这样一来，光省下来的利息空间和债务腾挪空间，就可以让地方政府重启很多事情。
比如，该续的老项目，继续干；该上的新项目，赶快干；该还的拖欠材料款，工程款，立刻还；这样，上下游很快就可以盘活。这是房地产的直接利好。
直接下场去库存
保障住房再贷款，把自己出现的比例从60%拉到100%，然后让银行借给地方国企收购库存。
财爸再加码：提供专项债，让地方政府直接下场去收房子，和土地。
这样，一方面市面上的房子会变少，另一方面这一两年开发商拿地意愿断崖式下降，所以供应也会季度紧缩。
这个时候，你说市场会不会发生变化？
那大家关心的事儿来了，这些药方什么时候见效呢？
如果看不清前方，我们就回溯历史：
2008年11月份，四万亿救市，五个月后，2009年4月份房地产才开始陆续筑底回暖；
2015年6月启动货币化棚改，去库存，是到了2016年年初，房地产市场开始复苏。
回暖复苏顺序：
一线城市→强二线→省会城市→更多三四线城市
所以，对于南京为代表的核心城市，市场筑底已成，好产品该买就买。
但这里我要提醒投机客，一夜暴富的机会都是水中之花，这一轮的调整过去几年那些上极限杠杆、拼上身家性命，前赴后继的疯狂投机者，如今已经彻底梦碎，雨打风吹。
