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我们正处于一个投资需要格外审慎的年代。
随着一轮利率下调，银行定期存款挂牌利率已告别“2字头”，进入“1字头”。一方面是金融市场反复震荡，一方面是炒房时代的火热也已经终结。但当大众看空金融市场、住宅市场两大重要投资渠道时，我们发现，部分中产及大宗投资客户却已经把目光转向了公寓产品？
大众对“买公寓”这件事，一向是谨慎的，几年前提到公寓二字，很多人的反应都是“别买”“避雷”，而今年可谓房地产市场“泡沫戳破”的一年，公寓却忽然风评大反转：很多人表示，之前对公寓有偏见，现在回头看居然成了高收益理财产品。一些手握公寓的人也晒出收益，惹得网友们感叹“真香”。
其实，并非公寓这种形式本身有问题，而是早年间，公寓的价值往往被房地产泡沫所掩盖。在大浪退潮后，房产投资的逻辑颠覆，公寓的价值也浮现出来：在高速发展的“普涨”时代，核心在于短线的地块增值、加杠杆获取暴利。而眼下的投资逻辑，则是持有优质资产，获得长期的租金收益。
实打实的数据也佐证了这一点：近期我们了解到南京南站的金轮星际中心，今年平均每月成交超20套公寓，刚刚过去的8月更是卖出36套、成交金额超2088万！
近期金轮星际中心更推出秒杀特惠活动，从现在到十一假期还限时额外2%优惠！
很多已经购入公寓的业主说，买公寓其实是很简单的逻辑：年化收益确定地高于银行理财产品。今年的楼市在“挤泡沫”，无论住宅还是公寓都在以价换量阶段，而公寓原本价格泡沫就很少，降价后更具性价比且提升了投资回报率，在当下的市场算得上是一种优秀的资产配置方式。
这一判断从官方也能得到印证，在8月的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中提到，支持住房租赁产业可持续发展，强调“租金是影响住房价值的核心变量”。也能看出，未来的购房行为，更多地会回归一种“算账逻辑”。
讲理论略显复杂，我们以金轮星际中心一套30平米的公寓为例来算个账：总房款约54万，根据各大租房平台数据，月租金收入以3000元计算，则年租金收入为3.6万元，年化租金回报率大约6.67%。远高于业界通用的“合理租售比应在3%至5%之间”规则。按照这样的租金收益，出租5年的收入达到18万元。
截图自贝壳
对于部分大宗投资、整层购买的客户而言，将公寓打造为商旅酒店，按200-300元每晚的酒店均价来算，全年营业额则能达到7.3万-10.9万。刨除必要的成本和淡旺季情况，收益依然十分可观。
但如果将54万元存入国有大行，按5年定期来计算，年利率1.80%，5年利息收入总计仅有4.86万元。并且自2022年9月份以来，不到两年时间国有大行已进行了5轮挂牌利率下调，未来或许还将继续下调，4.86万已经是估算的最大值。
购入一套公寓并出租与将资金存入银行，5年的收入分别是18万与4.86万，一对比，可以看出投资公寓的巨大优势。
按这样的租金水平，大概15年即可回本。此外假设以5成首付贷款，每月需还款金额约在2800元，而租金3000元可以抵扣月供，“以租养贷”，更无压力。
算完这个账就会发现，综合体公寓的火爆并非偶然，用租售比衡量价值，它在当下的市场算得上是一种兼具稳定性和高成长性的资产配置方式。
对于手里有一部分闲钱的人来说，公寓是不错的资产金融工具。但也不是哪里的公寓都能买，这里还是可以延续“租售比”这个概念——到底什么样的公寓租售比更可观？
其一当然是地段：地段的好坏，会从根本上决定公寓的租金高低、以及空置率情况。周边人流量密集，出租率才有保证。当地段足够繁华，就可以考虑更多种出租形式：月租、日租、与酒店民宿机构合作等。
其二则是总价：很简单的逻辑，总价越低，租售比就越高。
也因此，新街口或河西这样的板块可以享受更高的租金，但公寓的总价也会翻上好几番，算下来租金回报率不见得高。反而一些其他的地段，收益有保证且总价低，算下来租售比要高出不少。
比如——南京南站。
单从“人流量”这个指标来看，南站无疑是南京的“顶流”，在刚刚过去的暑假期间，南站累计发送旅客1267.67万人次，日均发送旅客20.45万人次。
作为亚洲最大的高铁站、华东最大的交通枢纽，南站的站台规模达15台28线，集合了京沪高铁、沪宁城际、宁蓉铁路、宁杭高铁等国内最繁忙的高铁线路，南京的高铁可直达城市数量排名全国第5。从南站出发，1小时可通达南京都市圈、1.5小时可抵达省内以及长三角的主力城市，4小时内通达全国重点城市。
以上是全国范围的大交通，再把视线聚集在南京市内：在南站，南北方向连通江宁与主城新街口，东西方向串起大校场、雨花、河西。绕城高速、宏运大道等组成快速路网，1、3、S1、S3四线地铁交汇于此……
依靠南站这样的多维立体交通网，“海量客流”绝对不是一句空话。
并且，交通枢纽聚拢大规模创业、就业人才，孵化了成熟的总部经济、高端商务商贸等产业。根据《南京市“十三五”枢纽经济发展规划》，未来南站区域将力争实现区域生产总值达300亿，吸纳15万人就业创业，成为区域高质量发展的全新增长极。
此外十分值得重点讲一讲的是：依靠南京的城市魅力，南京南站的酒店民宿行业也不容小觑。根据南京文旅发布的信息，今年1月—5月，南京迎来1.51亿旅游消费人次，刚刚过去的7—8月暑期，全市共接待游客 4551.4 万人次。
旅游业带来的利好还在延续，金轮星际中心的A3公寓其中多个楼层，酒店已经在运营。即将来临的国庆假期，这里的客房每日房费均价在500-700元之间，且已经被大量预定，生意相当火爆！
金轮星际中心是综合体公寓，集合了酒店式公寓、商务办公、特色商业等多种业态，主题商街金轮商业配套面积约达3万方。作为未来南站“新地标”，出行、居住、工作、购物、休闲、娱乐等功能集于一体，从投资角度考虑，具备长期稳定性及高成长性。
金轮星际中心东侧，是由金轮开发打造、连通南站南广场的中央轴线花园。未来建成后，约700米长的地下主题商业街可以直接串起金轮公寓和地铁。
整个金轮星际中心体量约25万方，分为A、B两个子地块，包含1栋酒店式公寓、3栋办公楼、约3万方商业等丰富业态。
能够跑赢市场的公寓，除了地段加持，还要有独树一帜的产品风格和过硬的产品力。金轮星际中心有便捷的生活配套，且已经是现房实景呈现！能看到高颜值的玻璃幕墙设计，约4.5米高的精装奢华大堂，现代化的装修风格……完美贴合了年轻租客群体的需求。
整层建面约1400㎡，一层共计42户。产品打造上，主力户型建面约29-45㎡，精装、毛坯都有，满足个性化需求。
值得一提的事，目前南京规定酒店式现房单套面积须>45㎡，金轮星际中心独家29平米小面积，总价更低，卖一套少一套！
室内约3.5米层高，精致舒适，功能分区明确。可打造成半挑高式，提高空间利用率，甚至还能辟出强大的收纳空间，满足更多需求。
公寓特别设计约200㎡多功能共享空间，舒适且有设计感，乒乓球、台球、健身、露台等功能齐备，是锻炼身体的去处，也充分满足年轻人的交际需求，生活面面俱到！
作为深耕南京几十载的专业TOD运营专家、商办专家，金轮有专业的运营能力。同时，金轮星际中心与全国排名前三的绿城物业合作，提供事无巨细的高水准服务，后期运营、服务有保障！
当下经济形势，与其选择收益越来越低，不如考虑稳健且合理的长期投资方式。金轮星际中心作为优质板块、交通便捷的综合体公寓，距离“顶级流量”南京南站的直线距离约800米，区域内唯一在售现房公寓，低总价高租售比，稳健值得投资！
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