01
最近踩盘，感受最深的点只有两个：
第一，市场真的很难
第二，赠送越来越大了
前者人尽皆知，而后者究竟夸张到了什么程度？
话不多说，直接上图。
这是一个129平四室两厅两卫户型。
亮点在哪里？北向的次卧大部分都是“设备平台/结构连板”，并且外面还有一个类似于阳台功能的外联空间，这样一来，本来报规上很小很小的一个储藏间，就变成了一个MAX级别的儿童房，我去看过，几乎跟很多同面积段的主卧空间一样大。
当然，他还有南向的阳台，交付后你可以包进客厅，只有一半计入面积，主卧飘窗全赠送。
这是一个131平的三室两厅两卫户型。
亮点在哪里？餐客厅都是“双面采光”，南向有阳台，北向次卧一半都是按阳台报规，除此之外，还有一个L型的超大空中露台，这部分是不计入面积的。
这样一来，居住区各个房间都不小，活动区的空间却更加奢阔。
这是一个243的四室两厅三卫户型。
亮点在哪里？客厅北联的“第五空间”，面积达到了23平，顶很多中小面积段户型两个次卧的大小，但报规是“阳台”，只有一半计入面积；南向的露台，开间达到了11.4m、进深3m，全部都是赠送，不计入面积。
光是这两个部分的赠送面积就达到了四五十平之多。
类似的户型设计，现在越来越多……
02
提起赠送，就不得不提起另外一个词叫“公摊”。
房地产行业有“三大老演员”，分别是：现房销售、房地产税，以及取消公摊。时不时就会跳出来走两步，然后撩动着大家不得安宁。取消公摊，很难，但自楼市降温以来，公摊却以另一种形式正在被“抵消”……
自去年以来，深圳、广州、浙江、长沙、佛山、肇庆等多个城市都明确发文：鼓励阳台、露台等半开敞空间设计。
比如深圳，走道设备、消防避难等空间，不计入建筑面积，阳台进深不超过2.4m，记一半面积；
比如广州，将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深；
比如长沙，除了阳台按1/2面积计算，面积之和按不超过套内建筑面积20%，还提出飘窗的宽度可以与房间等宽，宽度最大可以做0.8m，设备平台方面不大于4.0平方米/户的不计入容积率和建筑面积。
我们可以大概计算一下。
阳台赠送最大可以达到户型面积的20%，飘窗全赠送最大可以达到0.8m，设备平台再送4平方，而像我们现在看到动不动就是十几、二十几平的“空中花园”因为不能封闭，所以也全部都不计入建筑面积……
最终得房率可以达到多少？有媒体测算过，100%得房率不是梦，最大甚至可以做到120%！
实际面积比你房本写的还大，还操什么公摊的心。
事实上，虽然西安目前没有明确出台关于“计容”方面的新规，但市面上大量的南北双阳台设计、飘窗设计、设备平台等，实际执行已经“快政策一步”，或者说已经“默认许可”。
很多第四代住宅项目，在购房者询问公摊时，置业顾问都会满脸傲娇的告诉你：基本上就是100%得房率……
零公摊时代，真的来了！
03
自第四代住宅被引入西安，如今遍地开花，也观点不一。
有人切实的感受到“空间更大了、得房率更高了”，也有人谨慎看待，北方的天气到底适不适合这种不能封闭的空中露台？别到时候，院子梦还没过瘾，结果每天打扫卫生都来不及，还有人担心隐私性、安全性的问题。
这个问题，一定是只有当这批四代宅交付，业主体验后才能得到真的共识的答案。
但就目前来看，这个潮流还是不可逆。
第一，从居住场景来看：四代宅设计，给了户型更多的可能性。它让高层的业主可以从室内走向室外，养花种菜、会客休闲，有了更丰富的生活场景，也有了更宽敞的活动空间。
第二，从购买体验来看：四代宅设计，给了业主更高的得房率。如前文所说，政策层面短期难以“取消公摊”，但四代宅的错层露台设计，搭配阳台、设备平台等，可以使得房率大幅提升，赠送面积甚至可以做到“超过公摊”，购房者用同样的钱，买到更大的房子。
第三，从房企销售看：存在即合理。在大家都做四代宅、大面积赠送的时候，谁不做就少了一个“卖点”。
这也是很多改善购房者，偏爱新盘的原因所在。
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九月 |文
不二 |编辑
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