过去两三年，西安楼市从供应端上有一个显著特点：户型是越做越大！
造成这个现象的原因有很多：
第一，面粉贵了，就只能定位高端改善，大户型产品来提高溢价，满足利润要求；第二，限容周期，大平层大行其道，如何彰显独一无二，大户型的圈层就成了核心卖点；第三，市场认可，客户买单，于是一些原本准备做刚需的项目也想分一杯羹，大家都做大平层、大户型。
离谱到了什么地步？我们去看浐灞一个项目，第一次去还是一个以100平小面积主打的刚需盘，第二次去看新地块，新品就规划成了180平的大平层产品。
美其名曰：应改善潮流，启时代大平层。
更尴尬的是，做大户型吧，大家又怕客户太少。
最终就出现了一大批以143平起步，最大200平左右的房子，这也是目前西安几乎各个项目的主力面积段，各个项目逛一圈，遮掉案名，手上一堆的户型册，压根就分不清谁是谁……
而这种畸形的供应结构，也导致了一个很严重的后果——
大量刚需客户，被拒之门外！
1300多万人口的西安，能拿三四百万买房子的，有多少人？
这两年，身边很多刚需朋友买房，最后都莫衷一是选择了二手。
是新房不够有诱惑力吗？
一位远方亲戚告诉我，去看了很多新盘，酒店式的归家大堂比过去很多高端项目感觉都牛B，示范区做的美丽大气，社区规划也更科学，户型不管是采光、阳台还是主卧的尺寸，都甩很多老户型一条街……但感觉自己是刘姥姥进了大观园，除了好奇，毫无心动。
翻开户型图，最小的基本都在120平左右，总价一算，当场想溜！
就算说踮踮脚买入，但计算完“入住成本”还是要被劝退。
现在新房都是毛坯，装修下来怎么也得20万左右，而从购买到入住几年时间，月供有了，但房租却还得继续交，勉强上车，高兴之后还得为后续发愁……
新房这两年“交付即维权”，也是让人放心不下。
相比之下，二手房就好太多了。一切所见即所得，即买即住，而且如果预算紧张的话可以买别人装修好的房子，大家都知道，装修在二手房市场基本是没多少溢价的。
这两年二手房行情不好，一套同面积段，基本都比周边新房随便便宜几十万上百万。
一步到位，明显后者更有性价比。
很多人会说：新房市场也有小户型啊。
这句话当然没错。
目前在西安主城区别说100平左右的户型，就算是80平的房子，在新房市场都能找到，但如果你实地去看一下这些项目，几乎绝大部分都很难绕开几个点：
地块小，毫无社区体验而言；
容积率高，密密麻麻都是楼；
产品落后，老式立面户型集合；
品牌不行，小房企物业没体验。
除了是新房市场的盘，其他的东西基本都跟“新”没啥关系，这几条要素，各个与未来居住的舒适度、幸福感直接挂钩，而看完项目的心情也只能用一句话来形容：满怀期待的来，骂骂咧咧的走！
都可以直接pass，纠结一秒都是对生命的浪费。
这样一排除，几乎所剩无几。
与此同时，我们还需要考虑另外一个因素，刚需买房通勤半径的考量十分重要。离上班的地方远不远，社区周边都有哪些配套，够不够成熟，能不能满足孩子上学、日常买菜的需求，有没有成熟的居住氛围和烟火气……
毕竟说不定这辈子就买这一次房，不得慎重再慎重。
所以，看似楼市新盘在售项目众多，但刚需能买得起的寥寥无几。
继而经过容积率、社区品质、配套资源、生活半径等层层筛选，要找到一个值得入手的项目，无异于大海捞针！
今年以来，大家热衷于讨论一个话题：“楼市已经没有了刚需”、“为什么刚需宁愿接盘二手房，也不愿意买品质更高的新房”、“刚需不买房了”之类，都在讲述刚需与新房的渐行渐远。
其实是，新房市场抛弃了刚需！
但如今，这种局面仿佛在悄然反转。
最近一段时间踩盘，我们发现市场产品供应，继“越做越大”之后，开始出现了小户型产品抬升的苗头。
当然，这个小户型，不是指传统的70/90户型，而是指改善类配置的项目，开始把户型做小，与之前“圈层卖点”相对应，小户型也开始成为很多项目的主打。
开发商当然不是突然发善心，而是基于市场判断。
按照公开数据：今年1-7月，西安二手房累计网签48878套。除了2月份之外，其余月份的成交量都在8000套以上，而这之中，100-120平的中小户型段占据主力。
与之相对应的新房市场，今年1-7月，西安主城区核验通过人数只有25933组。
一个是踏踏实实的成交数据，一个仅仅只是核验通过数据，最终这25933组客户到底有多少成交，中间又有多少客户重复参与了核验，不得而知，也高下立判。
数据已经证明：西安的刚需市场有足够潜力！
接下来，中小户型面积段产品会不会大面积返场？
至少目前可以确定的是，诸多房企已经开始发现，143平及以上户型面积段市场客户正在减少，竞争却越发激烈，尤其是180左右的大户型产品去化更是艰难，一定会有一批房企开始把目标瞄准刚需市场。
接下来，该卷小面积段产品了！
我们期待着，在主城的核心位置上，能出现一些高品质、小户型、总价可控的项目，然后把楼市产品力迭代的春风，吹进刚需购房者对美好生活的向往。
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月夜 |文
不二 |编辑
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