去年8月31日，央行连发两文宣布了两条重大消息：第一，下调存量房贷利率，第二，下调了购房首付比例。
遗憾的是，那一次只给首套客户下调了房贷利率。
但一年后，希望再次出现！
01
同样是8月的最后一天，地产股突然暴涨引发社会面热议，有意思的是，同一天五大行的股价却全面下跌，地产大涨、银行大跌，这突然而来的剧情让人目瞪口呆，what？
随后，彭博社的“小作文”就刷屏了。
彭博社说：据悉，中国正考虑降存量房贷利率，允许转按揭！
具体来说就是存量房贷的客户，可以跟银行协商房贷利率，而不用等到每年1月份的利率调整时间，也可以将现在的按揭转到其他银行，按照最低利率签订合同，从而降低居民债务负担，提振消费。
规模达到38万亿元。
考虑到过去几年外媒对国内政策的“成功预测”，彭博社的“小作文”一出，瞬间就在资本市场引起了连锁反应，也有了地产股难得全面飘红的剧情。
02
彭博社的“小作文”能否“神预测”暂且不论。
但从大家对此的关注和表态来看，这个话题能引起社会面广泛的关注和支持，无疑也反映出了现实需求和大众期待。
存量房贷利率，确实又该降了！
从三个方面，我们能够清晰看出目前“新增/存量房贷”利率之间的差距越来越大！
第一，首套新增与存量。
尽管，去年全面下调了首套房的房贷利率，但目前来看基本还是保持在4%左右，需要等待LPR下降后银行的重新定价日，与之相对应，目前西安首套新增贷款利率只有3.45%左右，全国范围内最低甚至可以做到2.85%左右。
一个在“利率4时代”，一个已经进入“利率2时代”。
按照200万贷款，30年，等额本息计算：4.0%利率下，月供9548元/月，总还款额373.74万元；3.45%利率下，月供8925元/月，总还款额321.3万元；2.85%利率下，月供8271元/月，总还款额297.76万元。
200万贷款，最高跟最低月供差了1200多元/月，总利息少了76万！
第二，二套房新增存量与存量。
尽管基准利率LPR较之高峰期，已经下调了近百BP，但对于二套房存量房贷客户来说，这几年一直还在“负重前行”。超5%利率的二套房存量房贷利率客户，依旧比比皆是。
看着现在西安新房二套3.8%左右的利率，只能两眼含泪，望眼欲穿。
但这还没有结束。
第三，最新的首套资格认定。
在新一轮调控政策里，已经有部分城市对“首套资格”进行了重新界定，认定范围“从市到区县”，只要你在买房区县没有房子、没有贷款，就可以按“首套”认定，这样一来，直接就按照首套利率优惠来执行。
原来大家都是二套，现在你买的时候成了首套，那利率差距自然更大了。
（成都新政内容）
按200万贷款额，30年多还个六七十万，随随便便……
所以，历经新一轮的利率下行、下限取消、政策调整后，目前，新增房贷与存量市场之间的利率差距，再次被拉大，差距不容忽视。
03
这两年挣钱难，已成共识。
各行各业都难，大厂裁员、小厂倒闭、降薪保职的一抓一大把，收入低或者不稳定，但银行贷款每月却是一分不少的得还。除了工资不涨，生活成本却越来越高，大家都很艰难。
所以说：降低存量贷款，绝对是一件普惠性的好事。
大家压力小了，手头的余钱多了，才能购物消费，提振经济，换房置业，提振地产，才敢生娃，说不定还能把生育率给拉上来一点。
银行甘愿把吃到嘴里的肉吐出来吗？
这取决于两个方面。
第一，高层的态度和决心。
就跟去年首套存量房贷下调一样，只要想就能实现，而显然，现在不管是降低居民负担还是提振消费来说，下调都有积极影响，说白了就是“银行少赚点，推动经济活力”，两者的影响完全不是一个量级。
第二，你以为死守存量贷款就一定是“好事”？
数据显示，中国大约有4亿人在为房贷而奋斗，而在2023年，房贷逾期率攀升至惊人的42%。房价下行，很多房子甚至已经“破发”，压力小了大家还能抗一抗，压力大了自然有人扛不住。
这也从侧面反映了当前“房贷高压力”的现实。
很多人都是在经济环境好、就业环境好、收入稳定、预期美好的时候，高杠杆买了房子，但现在环境一变，压力和矛盾瞬间就突出了，而对银行来说，想要的是你还款，而不是你的房子……
04
最后，说一个题外话。
这两年楼市虽然一直在放松、调控，但如果你一直有关注政策变化和高层表态，从最开始的“房企暴雷只是个别企业经营不善”，到“房地产供求关系发生了明显转变”、“打响去库存之战”，再到“国资出资收购商品房、双轨制”……
高层的表态越来越接地气，跟普通人的认知相同了。
从金融层面来看，从降息，到下调首套存量贷款利率，再到“部分城市重新界定刚需资格”，此次彭博社“小作文”的“考虑允许转按揭”……
很明显，已经认识到大家不买房，已经几声楼市要涨就能解决的，而是大家确实没钱。
现在出台的很多政策在救市，但也在给大家“降负”，提振经济！
居民手里有钱了，啥都好说。
当然，我们也希望此次彭博社的“小作文”最后能够真的“神预测”，并且早日到来，因为同样作为存量贷款客户中的一员，我们也想每月少还一点房贷利率，多吃几顿好的，多带家人出去逛逛……
☟
九月 |文
不二 |编辑
©本文版权归阿房记所有
这里有料有趣有洞见
长按二维码关注阿房记
