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看封面图，估计很多人猜到是什么事了。
美联储降息！
9月18日，美联储宣布降息50个基点，将联邦基金利率目标区间从5.25%~5.5%调低至4.75%~5%。跟外界预期一致，并且比之前大家预期的降息幅度更大。
这是继2020年3月以来，美联储首次降息。
但还没有结束。
英国、加拿大、欧盟、印尼比美国的动作更快，从八月份开始，就先后宣布全面降息，而在在美联储降息之后，中国香港金融管理局也随之宣布降息。而根据美联储的预测，今年年底美联邦基金利率将达到4.4%，到2025年将降至3.4%，到2026年预计降至2.9%......
全球货币进入宽松周期！
消息一出，地产股瞬间飘红，上一次出现这种情况，是彭博社剧透消息说中国正考虑下调38万亿存量房贷利率......
靴子落地，楼市的气氛也突然变得紧张起来。
为什么？美国降息，美元贬值，人民币的贬值压力就会进一步降低，央行就可以有更大的空间，采用降低逆回购利率、存量房贷利率、降低存款准备金率等多种手段来提振经济。
意思就是，利率继续走低、存量贷款降低的阻碍，又扫清了不少。
接下来，央行会有哪些动作？
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当下楼市，能撩动大家心弦的并不多，存量房贷利率的降低一定算是一个。
8月底，曾多次预判对国内经济政策走向的彭博社突然发文：中国正考虑38万亿存量贷款利率或允许“转按揭”，之后，又再度跟进报道称，会分两次下调，预计第一次下调会在未来几周（九月份），第二次会在明年年初，共计下调80个基点左右。
消息一出，瞬间登上热搜。
相比于彭博社发文的有板有眼，国内官方则保持了沉默，既没有承认，也没有否认，只有招商负责人随意的回应了一下，“还没收到消息，有困难”。
而此次美联储的降息，无疑再度让大家聚焦于此。
目前新房市场部分城市的贷款利率已经可以达到“2字头”，相比之下，存量贷款客户的首套贷款利率还在4.2%左右，二套客户的贷款利率差距就更大了。
按照200万贷款，30年，等额本息计算：4.0%利率下，月供9548元/月，总还款额373.74万元；3.45%利率下，月供8925元/月，总还款额321.3万元；2.85%利率下，月供8271元/月，总还款额297.76万元。最高跟最低月供差了1200多元/月，总利息少了76万……
现在的经济、就业环境，不用多说。
存量房贷如果能降，对于不断在“节流”的购房者来说，无疑是一个重磅利好。存量房贷利率降低，也许不会大幅刺激楼市。但大家可支配收入的增多，势必会反哺到消费中，提振经济.....
不管是从居民生活压力，还是提振经济来看，都是“双赢”之举。
这次，央行会顺势出台政策吗？
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说到存量房贷利率降低，有一个绕不开的角色：银行。
很多人说，银行就是挣利息差吃饭的，怎么可能愿意降低存量贷利率。但说句实在话，这个言论现在已经站不住脚，因为——
银行现在也不好过！
不妨把把存量贷客户分为三类：有实力提前还款的，能保证月供的，月供压力大随时能断供的。然后按照这个分类去看，你就知道银行现在的处境有多尴尬。
第一类人，都在提前还款。
2024年上半年，国有六大行的个人住房贷款合计减少了3254.71亿元，而2023年，国有六大行的个人住房贷款合计减少5568.57亿元。
第三类人，处于断供边缘，随时可能断供。
2023年，全国法拍房同比增加了36.5%；2024年上半年，全国法拍房挂拍量为32.62万套，同比增长了77.76%。
只有中间的第二类人，还在本本分分的还款。
这些翻译过来是什么意思？
优质客户在提前还款，挣不到他们的利息，很多收入骤减的人开始“被迫”断贷，不仅利息挣不到，而且坏账越来越多。2024年半年报，14家披露了相关数据的大中型银行，有13家家个人住房贷款不良率上升。
银行挣的是“利息差”，他一点都不想要大家的房子。
现在很多房子的评估价，压根都覆盖不了贷款额。网上甚至流传，很多银行为了防止业主“断供”，主动降低贷款利率给业主减负，主动提出可以延期还款，甚至还有的说是帮业主找工作，挣到钱还款……
怎么能让优质客户不提前还贷、压力大的客户也能继续月供？
最简单的办法，就是降低存量房贷利率！
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那么，存量房贷到底会不会下调，会什么时候下调？
利率下行，存量贷利率降低，这是大势所趋，目前来看只是时间问题。
而时间线上，近期看有两个时间建议大家可以密切关注。一个是9月20日，看最新的LPR会不会进一步下调。另一个是9月30日，国庆节前的最后一天，毕竟一般“大事都是在放假前的最后一刻发生”......
一起期待吧！
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九月 |文
不二 |编辑
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