房屋住了二十几年，一遇到征收，就被认定为“违建”；企业正常经营十多年，被征收后还未就补偿达成一致，突然收到限期拆除决定书。
这些其实都是典型的“以拆违促拆迁”。中征律师通过一个典型案例，教大家认清这一征拆套路背后的违法之处！
基本案情
2003年底，武汉市洪山区发展计划委员会同意武汉市洪山区青菱乡人民政府申请的长征工业园项目立项，并要求该乡政府抓紧办理土地、规划等有关手续。
2004年10月18日，武汉市洪山区青菱乡长征村村委会（甲方）与天林公司（乙方）签订《联合经营协议》，约定双方联合经营并建厂。
案涉地块后于2019年11月29日被纳入征收范围内。2021年7月20日，洪山区城管局对天林公司作出《违法建设限期拆除决定书》，认定天林公司在案涉地块进行违法建设。天林公司提起诉讼，请求撤销《违法建设限期拆除决定书》。
被告答辩，原告在未取得规划许可手续前提下，擅自搭建构筑物厂房，答辩人作出的限期拆除决定书认定事实清楚、适用法律正确、处罚适当，请求依法驳回原告的诉讼请求。
中征律师分析
1、违法建设行为的构成要件
违法建设是指违反土地管理法等相关法律、法规，非法占用土地、未取得法定建设许可或者未按照许可的条件，擅自建设构筑物的行为。
认定违法建设行为的构成要件包括：
一、未取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证进行建设，或者未按上述许可要求进行建设的行为等；
二、建设行为违反土地管理法、城乡规划法等建设、规划相关法律、法规规定；
三、违法建筑已经存在，但并不要求已经竣工 ；
四、行为人主观上要有过错。
在现实生活中，未取得建设工程规划许可证进行建设的原因较多，不能将其与违法建设直接等同要求予以无偿拆除。
尤其是城中村、旧城区等区域的房屋情况复杂，存在大量因历史原因未依法办理产权登记或依法未办理审批许可手续的建筑的现象，并在城中村改造过程中发生土地性质的演变，单纯适用城乡规划管理相关法律法规无法解决。
2、以拆违促征收违反行政行为目的正当性原则
在启动涉案违法建设查处程序前，城中村改造拆迁方曾对涉案建筑进行了调查登记，并曾与天林公司就补偿问题进行协商。
基于维护政府公信力、保护当事人信赖利益、合理行政等因素考量，不宜在这种情况下将涉案建筑定性为违法建设进行无偿拆除。
对违法建设的查处，行政机关应当加大行政执法的时限性和合理性，将对违法性建筑、构筑物的查处作为常态性工作内容，而不应该将其作为推进征拆工作的手段。
城中村改造是介于集体土地征收和国有土地上房屋征收之间的行政行为，更多的侧重于事实行为和政策性文件的支持，缺乏法律上的明确规定。
但参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理”的规定，对于征收范围内的违法建设的调查、认定和处理，行政机关最迟应在房屋征收决定作出前进行。
如果查处违法建筑是为了配合征收部门避开法定组织实施程序、推进拆迁进度，则违反了行政行为目的正当性原则。
指导律师
吴佩瑶
中华志愿者协会法律委员会委员
中征律师事务所执业律师
执业以来一直从事征地拆迁领域，积累了丰富的办案经验。执业以来认真负责的对待每一份委托，希望能够切实的解决委托人的诉求。未来，也将继续致力于法律事业的深入研究，继续为委托人提供专业的法律服务。
本文作者
孙雯
中华志愿者协会法律服务志愿者
中征律师事务所实习律师
具有扎实的法学理论基础，重视理论与实践相结合。拥有清晰严谨的工作思路，认真踏实的工作态度，致力于为每一位委托人争取更多的合法权益。
相关推荐阅读
