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今年南京楼市一大主旋律就是高端豪宅（顶豪）的饕餮盛宴。而年末南京豪宅市场的压轴“宝藏”，一定是：中海江南玖序建面约280㎡全景舱生态大平层样板间的惊艳亮相。建面约280㎡，在顶豪扎堆的南京楼市，面积大小排不进前三；它的套数稀少，仅仅只有46套，也不以量级取胜；2000万级预算，在南京高端改善圈，并不是门槛价，也不以价格为主要卖点；但我仍认为这大概是一个足以写进南京楼市年度事件榜的瞬间。
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三面采光、超大端厅、超大景观露台的270°环幕全景舱光厅、还是贯彻“家庭平权”主义的三套房3.5卫设计，亦或是匹配豪宅家庭改善的收纳家政空间、重构生活秩序的多洄游动线......这款户型产品并未一位的卷尺寸数据，而是呈现出一种新的打造思路：「适配改善家庭秩序和情境」。流水线上没有历史。在现今利润摊薄的环境下，我们看到更多的是标准化和产品复制，但我们也很庆幸，还有江南玖序这样耗费心血，先后四次开放实景示范区，去因地制宜、因人而异的打造一个楼盘，最终呈现的效果也完全不输北上广深一线城市的豪宅产品！
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一线滨河全景舱生态大平层
南京2000万压轴级宝藏单品
进入样板间，才真正见识到设计师天马行空的想象力。
首先映入眼帘的，就是那个三面采光的270°环幕全景舱光厅。
约20米的采光与景观面，延伸至客厅、餐厅、厨房的每个角落，实现270°三面采光，打造出无遮挡视野近百平的U型悬浮全景巨厅，让景观沉浸式地环绕着敞亮的客厅。
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特别是伴随一天中不同时刻的光线流转，能呈现出无与伦比的光影效果，让生活意境更上一层。
化墙为柱结构的全包围采光更是锦上添花，这样的格局配合江南玖序舒展且错落有致的总图，能将产品的特点完全激发。
但，采光优势只是表象，“全景舱”户型对地段和周围的生态也有很高的反向要求，楼栋的一侧一定要有稀缺的、赏心悦目的自然或城市景观，不能没有条件硬做！建面约280㎡户型所在的12号楼和13号楼正好位于社区中心——南向就是"玄雅集"下午茶微水景花园景观和中轴景观，这意味建面约280㎡户型窗外，就是一个社区中央景观，宛如生活在公园里一般。向西还可对望河景景观，成为这款端厅户型精彩的伏笔。![]()
三扇超大落地窗就像是三个巨大的取景框，让景观「室内外交融」，在光厅里绕一圈，换一个窗子就能切换不同的风景，在自然的风景中构筑丰盈多元的生活。
基于超高得房率的基础上，全景舱实现超过约100㎡空间，容纳了会客、家宴、中厨、西厨、露台五大功能空间全部打通，在功能独立的前提下又能自成一体，整个室内就像是一个沉浸式剧场，无论你处于哪里，均可与空间里的任意一方对视交流，家人的默契，就在一点一滴培养。
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更巧妙的是，玄关墙退让60cm，实现餐厅6.6米横向开间，更合理的排布约10人圆桌、岛台、西厨墙，成就超尺、旷达、无界的空间氛围。
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江南玖序还将西厨和中厨空间，独立又贯通，超大U型中式厨房，关上门可以阻挡油烟味，打开门则可以让烟火气自由蔓延，在功能和秩序之间找到了微妙的平衡。这样的设计完成了社交、聚会、独处等“家”之意义的所有需求，带来生活场景的质变。作为南京首个上市的四代住宅项目，露台空间自然是江南玖序建面约280户型的杀手锏之一。这款建面约280㎡户型的奇数层，露台在西侧；偶数层，露台在南侧。以样板间展示的奇数层户型为例，超30㎡的滨河露台西侧露台，开间11.2m，进深近3m，是目前河西四代宅中露台面积的王者。相较于其他自然资源型项目，仅将居所排布在景观旁，看似临景却不拥景，中海江南玖序巧妙借助空中露台的设计，以两层挑高带来的超广角视野，把一线河景、社区中央景观等风景引入生活，俯瞰波光潋滟，坐看翠色成荫，让更多家庭成员皆可与河岸相拥，亦或商务会客，私宴轰趴，均可尽情享受河景，让超级大宅排场自显。 同时，这样的无界观景台还延展了生活空间，老人莳花弄草、孩子提笔素描、大人的健身瑜伽，也可以像样板间这样，给自己一个禅意空间。建面约280㎡全景舱生态大平层形成玄关、西厨、露台客餐厅、主卧四条洄游动线，优化家居动线的强便利、强隐私、高仪式感。
首先是玄关洄游，江南玖序通过“T字型玄关”，构造出了一个交通中心区域，将“会客区”、“睡眠区”、“工作区”、“家务区”4大空间有机串联，让各个空间实现“大洄游”，动线被大大缩短的同时，又营造出了豪宅家庭所需要仪式感和个人私密度，让大人和孩子的动线也变得明晰，每个人在自己的所属区域都能自在而舒适。
比如，年纪稍大的孩子带同学来家玩，进门换鞋后直接拐弯就能进入卧室，避免了很多尴尬。
此外，户型内还有三个小洄游——
西厨洄游，社交聚餐时，可通过西厨动线绕行，方便客人通行，便于保姆提供更周到得体的上菜等服务；
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露台客餐厅洄游，可以让好友相聚，宽敞的洄游动线可以不打断欢快的交流，照顾到每位客人的自在走动。
主卧洄游：主卧的睡眠区、围合式衣帽间、主卫同样呈洄游分布，三个部分各自独立，每两个部分都有门连通，这样的洄游动线，放在日常的生活场景中会非常方便，休息、洗漱、搭配衣物，互不打扰。
人性化家政仓提高生活效率，保证居家整洁有序
这款建面约280㎡户型通过精研豪宅改善人居生活，巧妙地在户型中心设置了一个家政仓。预留好上下水，可放置洗烘一体机，还能收纳洗地机、吸尘器等。
作为“交通中心区域”的玄关一侧也设置了一个储藏室，能够充分收纳一家人的鞋、包、外套以及各种家庭杂物，功能强大。
家政仓、储藏室都位于通往客餐厅的走道上，同时也是整套户型的中心位置。
这样设计，令原本利用率不高的交通走廊也得到了有效利用，还实现了家务动线更短化。比如，洗涤、烘干的衣物要分别拿回各个卧室，行走的距离基本相近且更短。再如，饭后打扫餐厅、厨房地面时，从家政仓取出吸尘器，使用后轻松放回，动线顺畅便捷。
三套房3.5卫设计，家庭「平权」体系的更好落地
建面约280㎡是江南玖序平层户型中唯一拥有三套房设计的户型，舒适度更高、家庭平权更到位！而且，三间套房和书房又通过中间的玄关巧妙南北分隔，即便一家三代，老人和青年人也能各自处于自己的时区，而互不打扰。而且观察江南玖序这款建面约280㎡户型，T字型玄关直接把室内空间分层，实现类似于把别墅分层功能平铺的居住感受。承担家庭社交、家务功能的客餐厅、厨房、玄关和家政间，都在户型西侧。而承担家人睡眠、休憩、卫浴等功能的卧室、书房、卫生间，都在户型东侧的南、北向位置。 不同生活场景之间被区分得恰到好处，让家庭生活更加从容。而紧邻公区的公共卫生间，是没有淋浴功能的“马桶+台盆”的“0.5卫”设计，一来，可以避免与客人公用马桶，避免客人进入私人区域。二来，在公区位置，设置这样的半卫，也是社交活动中非常高的礼仪标准。主卧更是将生活的尊崇感和想象力体现的淋漓尽致，内部划分出独立玄关、超大衣帽区、阳光主卫、私密的睡眠区，功能强大，舒适至极。内部采取类似酒店套房的全阳布局，不仅睡眠区朝南，连主卫也朝南，整体轴线开间比一般户型的客厅还要阔绰。独立玄关可放置小冰箱，打造酒店式迷你水吧，超大围合式衣帽间也足以承载男女主人的体面和悦己需求。主卫配备了双台盆、淋浴房、马桶间、浴缸的五件套，堪比度假酒店，而且主卫朝南，浴缸靠窗，阳光洒入，更添浪漫氛围。站在这个主卧套房，才能更理解室内设计大师Peter Remedios说过的那句话：奢华不只是大，更是一种亲密感，一种无间隙的细密，打造真正的专属感，为少数人服务，才是真正的奢华之道。在建面约280㎡端厅户型精装层面，样板间做了浅色系时尚艺术精妆风格的表达，也是为了与之前的深色系做出差异，以此满足不同客群的实际需求。据介绍，此前购房的业主，两种风格可以自由选择。
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江南玖序从拿地开始就备受关注，作为今年中海玖序系布局“北上南深”四大城市的一子，玖序系列的成功早已珠玉在前，整个南京楼市都想看到，中海是如何超越自己。先给一个结论，我认为以时间维度进行纵向比较，江南玖序是一个背离主流理念设计打造的豪宅项目。比如，每个到访者的第一关注点，都会聚焦在入口区，江南玖序以13.9万块定制金陵砖打造的金陵·金菱”艺术中心。作为整个小区的主入口，和市面上那些动辄2-3F楼高、以进口石材包裹、让人头晕目眩的「豪门」比起来，江南玖序这个做法显然完全背离当前豪宅的主流做法，是一次巨大冒险。这次冒险显然是成功的，「金陵·金菱」文化客厅作为整个项目的精神堡垒，折射着南京六朝古都的浓重与气度，让江南玖序脱离单一的“豪宅”标签，而是成为了一个能够引发人们情感共鸣和文化思考的空间，一个提到南京就会被联想到的文化的载体。![]()
从拿地开始，江南玖序创新错层墅厅户型、落地南京首个“第四代住宅”、实景示范区，公开首批墅厅、平层样板间；到此次的建面约280㎡全景舱生态大平层样板间亮相……江南玖序没有渐进式传习友商经验，而是以中海自己的产品理念、审美风格为基础，跳出传统豪宅产品框架，并充分放权设计团队进行创作，深度重构南京豪宅生活空间。后续稳步呈现的实景，也让我们看到江南玖序独特的产品符号，既有颠覆也有提升，推动南京豪宅产品力向前迈出一大步。
据透露，江南玖序接下来将公开中央景观轴的其余部分，包括“琵琶行”的琴腹部分，以及“玄雅集”，中央景观的横向轴线将整体呈现出来。江南玖序的园林景观以《永乐大典·乐典》里的九个音乐文化典故为设计理念，其中，“玄雅集”组团的灵感来源于明代仇英《弹箜篌图》，景观廊架提取了箜篌的造型元素进行设计，使游览者能真切地感受其文化内涵。![]()
在现场还可以看到，景观堆积的坡地最高点有泉水涌出，景观微地形连绵起伏，溪水流蜿蜒曲折缓缓流下，清波荡漾，叠水有声，《兰亭集序》里“清流激湍，映带左右，引以为流觞曲水”，世人耳熟能详的诗词，在此刻突然有了解释。![]()
从产品角度，江南玖序这样的高端豪宅的定位不应试图取悦大多数人，以避免落入平庸陷阱。毕竟其规模和体量，注定只会服务能和自己共鸣的少数人。
从地段角度，用传统地段配套逻辑去理解江南玖序所在的青奥滨江板块，同样是暴殄天物！刚需、刚改乃至一般的改善产品拼的地段只是城市生活配套丰富度。但对于高端项目来说，“三颗1克拉钻石，价值远不如一颗3克拉钻石”，不仅是要有丰富配套，更讲究这些配套的首位度、聚合度、纯粹度、稀缺度，这才是独一无二并且支撑未来价值增长的壁垒。·南京城市天际线在这里刷新：总高度约416.6米的南京金融城二期（东区）项目预计明年7月该楼栋正式投入使用，这个天际线首位度冠绝金陵。寸土寸金的产业土地被全球500强、金融总部等填满：今年小米科技园开园，明年阿里巴巴江苏总部也将投用，大量高精尖人才集聚，周边还有金峰集团总部、58同城、恒生电子、洋河股份等多个重量级总部基地，在这里，脚下每一平米土地平均产出GDP接近都十分惊人。城市级地标环绕：南京眼、青奥双子塔，保利大剧院，南京国际博览中心，奥体中心，江苏大剧院.....医疗教育资源也都足够优越：儿童医院河西分院，河西国际医院，南师附中奥南校区、新加坡伊顿国际幼儿园、南外直管的南外青奥村小学……（免责声明：以上仅为项目周边教育资源展示，不作学区或入学承诺）![]()
有人说，这是一个“抱团”的时代。高净值的塔尖人群，往往凝聚出高度共识，让核心资产的价格更为坚挺。目前，板块内，仁恒江湾城系列、中国府、万科翡翠滨江、中海江南玖序、中宁府等顶豪林立，“南京第一豪宅圈”在很多人眼中已经成为青奥滨江的代称。不仅如此，据统计，邺城路周边2公里范围内，汇集了7个南京TOP15以内的“地王”项目，堪称“南京地王圈”，未来，一批颜值高、实用性强、大师设计感爆表的高端改善还将在这里陆续集结。所以如果要精准的描述青奥滨江板块，笔者会将其形容为：兼具高产业附加值和高端城市/生态配套的城市封面板块。转译成楼市语言：依靠有「背书」和「兜底」，具备中长线价值和优质自住体验的纯粹豪宅区板块。![]()
巴菲特说过一句话，血统不会影响一个人的未来，但交际圈会。从地段到产品，江南玖序完成了南京高端改善圈层的筛选。这种产品，具备穿越市场周期的强大保值能力，在每一个时代都是塔尖的存在，成为城市形象IP、后来者对标的对象，就像上海的汤臣一品，北京的星河湾。笔者完全看好，像中海江南玖序这样的项目，经历时间洗礼，依然会在南京豪宅市场具备极高的知名度和传播力。关于《南京房协买房卖房服务中心》
南京房地产业协会牵头，联合《辉哥说楼市》专业团队，整合楼市专家、咨询机构、房地产媒体等各类资源，为买房人和开发企业搭建房源信息平台、提供买房卖房咨询与交易服务，助力“每一位买房人都买到适合自己的房子”，实现“安居南京、宜居南京、优居南京”的南京梦。“辉哥”领衔专业团队：南京房地产业协会副会长兼秘书长，南京市房地产新媒体专委会主任，7年南京大学城市规划专业理论积淀，6年万科等品牌房企实操经验，16年房地产协会行业领导历练，南京楼市活地图，南京楼市首席专家、政府顾问、买房导师，中央省市媒体楼市评论员，买房人心目中的楼市一哥。① 房源信息发布② 买房咨询③ 一对一个性化（买房卖房、资产配置）定制方案④ 专业买房讲座⑤ 看房团⑥ 房源带看⑦ 团购、买房优惠⑧ 粉丝卖房⑨ “辉哥买房群”入群交流⑩ 交易代办![]()
