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11月21日下午，南京房协“高品质改善住宅”项目系列专题调研宣传活动第一站——创新设计挑空平台的“高品质改善住宅”人居价值提升调研交流会在扬子保利·江韵瑧悦、中海江南玖序售楼处举行。中海、保利、招商、金茂、龙湖、金基、颐居建设、奥体建设、栖霞建设、江苏凤凰、中国铁建、中建八局、扬子国投、浦口国资、金轮控股、中天美好、金隅地产、睦和置业等开发企业与房协会员单位、研究机构、资深房地产媒体、上下游产业链等50多名相关负责人参加。![]()
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深度解析南京“第四代住宅”新规，不少细节可能被忽略
今年6月26日，南京出台《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，分别从住宅的容积率、架空层、门厅高度、层高、挑空平台、飘窗等细节对南京住宅品质做出规定。其中关于“新建小区住宅项目每户可设置挑空平台”相关信息的关注度非常高，实际上文件中关于挑空平台内容还有众多细节值得关注：在保证安全和居住品质的前提下，新建小区住宅项目每户可设置挑空平台，挑空平台为主体结构外挑的不得封闭的室外空间。(一)挑空平台原则上不得设置于住宅建筑北侧，挑空平台进深不得大于3米，结构高度不小于两个自然层高。如挑空平台与阳台叠加设置，挑空平台与阳台的总进深不应大于3米。(二)挑空平台应无围护结构、无柱、无覆土绿化设计，不得封闭，其临空处应设置栏杆、栏板等安全防护构件。(三)每户挑空平台和阳台结构底板投影面积之和不得大于15平方米或每户挑空平台和阳台结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不得大于 25%。其中每户挑空平台的结构底板投影面积之和不得大于10平方米或每户挑空平台的结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不得大于15%。(四)挑空平台应满足日照影响分析、采光、建筑防火间距和安全等要求。满足以上要求的挑空平台可以不计入容积率、建筑密度，可以不纳入面宽、建筑间距、日照间距计算。挑空平台与相邻挑空平台或建筑的最小水平间距不应小于建筑防火间距且不应小于8米。挑空平台退让道路红线、用地红线的距离可以酌情减少，但减少的退让距离不应超过建筑退让距离的三分之一。文件原文↓↓↓
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以南京政策为例，辉哥认为四代宅至少有以下3个方面的优势：
1、赠送空间更多。如果不做四代宅，阳台占套内建筑面积最高15%；四代宅的阳台+露台（挑空平台）最高25%，在阳台做足15%赠送、不输于非四代宅的情况下，还可多出10%的露台空间。四代宅与非四代宅的区别，是在原有的阳台赠送之上做加法，先不管露台的使用价值到底有多大，但是有肯定比没有好，谁也不会嫌弃白捡了个露台。2、院落情怀的情绪价值。中国人骨子里都是有院落情怀的，都希望家里能有个院子。露台这种空中院子，恰好可以实现很多人的院落情怀，满足对院子的梦想，情绪价值是很高的。3、场景空间的丰富性。露台（挑空平台）是有别于阳台的一种新的空间形式，也可以称作是第二客厅、室外客厅。室内+封闭阳台+露台，这样的空间组合和场景变化，显然比没有露台更加丰富而有趣。在阳台+露台（挑空平台）最高25%，其中露台最高15%的政策下，南京开发商的普遍做法是：大阳台+好露台。
——大阳台：把室内封闭的阳台面积做到最大化，接近套内建筑面积最高15%，尽量用足这个比例。
——好露台：把阳台赠送尽量用足之后，剩下的赠送面积再去做露台。这就导致露台的面积并不是特别大，最多是套内建筑面积的10%，但是这样的做法，恰恰又是最合适的，最匹配南京买房人居住习惯和需求的。而政策规定露台最高是15%，但是很少有去做“大露台、小阳台”的。
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辉哥和开发商讨论过这个问题，实际上这与南京买房人的居住习惯有很大关系。
在南京人眼里，封闭的阳台比露台的使用价值跟高，或者说套内面积最大化更有价值，他们更愿意选择把封闭阳台做到最大化。在这个前提下，露台能做多少就是多少了。这也是很多人在对比了外地的四代宅之后，总觉得南京的露台有点太小了，觉得南京的政策是不是太保守了的主要原因。
各地气候不同，居住习惯和消费偏好不同，政策取向也不一样，有的地方就是鼓励超大露台，还要求必须覆土种植高大植被，打造垂直森林。
而南京政策对这种覆土种植高大植被的超大露台并不认同，因此政策上给的要求也不一样，就是鼓励合适的露台面积+无覆土设计，并不主张垂直森林的做法。
实际上，辉哥认为，从多地的实践来看，包括全国第一个的成都七一森林城市花园，超大露台的弊端还是很多的：- 5、大面积覆土种植的养护成本高，疏于打理造成植被大面积死亡，影响外立面观感。
- 6、乱搭乱建的风险。空间大了，难免就有人想搭建阳光房等。
- 7、露台外伸太大，楼上住户很容易看到，隐私权难以保证。
因此，辉哥认为，露台不一定越大越好，合适的才是最好的。南京买房人更加喜欢、南京政府也更希望的“大阳台+好露台”其实也就是最适合南京的。当然，关于阳台和露台的比例分配，各个楼盘由于不同的户型和不同的定位，做法也会有所差别，买房人可以根据自己的喜好进行选择。
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南京第一批15个“第四代住宅”楼盘名单出炉，首发项目销售火爆
新政至今不足5个月的时间，南京已经有15个第四代住宅楼盘，可以说是南京楼市第一批第四代住宅楼盘，板块遍及河西、紫金山、江核、鼓楼幕府、江宁东山等热门板块，产品覆盖刚需盘、改善盘、顶豪盘，房价跨度从“2字头”到“7字头”。![]()
首先开售的四代宅，中海江南玖序、扬子保利·江韵瑧悦率先打样，都取得了十分火爆的销售成绩，对市场人气和信心预期均起到较强的提振作用。昨天活动时，调研组首先调研参观了扬子保利·江韵瑧悦、中海江南玖序项目示范区和样板房，听取相关介绍并现场交流讨论，均给予了极高的评价。
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作为南京首个开盘的“第四代住宅”项目领取销售许可，首开3天去化近百套，销售额近16亿元。首推面积275、305平方米的“墅厅”户型全部售罄；国庆假期到访客户约800组、成交近30套；首开20多天，网签成交81套，网签金额13亿，仅10月31日一天，项目劲销12套、约1.93亿！10月份，中海江南玖序登顶南京10月单项目销售面积、销售金额“双冠王”！近期，项目9#楼200㎡生态大平层销许已领，户户带露台，无论是地段位置还是产品设计，全城难寻对手。![]()
江苏省委书记信长星在南京调研中海·江南玖序时强调：坚持以人为本，注重宜居安居不断满足人民群众对美好生活的新期待。该项目作为江核首个第四代住宅，瞰江四代宅+300万起福利入场券+稀缺花园露台+核心区位优势占位+国央企硬核cp，还配备下沉式会所，一经面世，即打破江核的沉寂。10月14日，项目首开推出洋房产品，开盘20分钟，全部售罄，一周之内，三开三捷，热销超100套，约两周认购金额超5.1亿元。从首开至今，仅一个月时间，四次开盘均热销，已推房源也已基本售罄。项目即将加推5号楼瞰江高层，建面户型约105-115㎡，尤其是建面约105㎡户型，早已被很多人加入必买清单！还未上市的纯新盘有12家，其中河西中招商金陵序预计本周六公开示范区，最快11月底首开，项目关注度也非常高，放风价7万/㎡，首开大概率有惊喜。（开发商公布为准）进度稍慢的中建合玺东方、龙湖亚伦·央璟颂、九胤、中天金宁风华、金茂东山晓棠项目都已经公开了城市展厅，人气可观。随着这些项目的陆续入市，南京第四代住宅也将迎来一波井喷，南京楼市将出现在售非四代宅和四代宅之间的激烈博弈。并且现在的南京楼市几乎每个新盘规划出炉，都带上了“第四代住宅”的标签，可以预计未来南京楼市的四代住宅项目或将继续涌现，南京楼市也将出现新一轮“四代宅”之间的比拼。南京八大“第四代住宅”全解析，理念思路、特色亮点与人居价值提升参观结束之后，调研组在中海江南玖序会所组织召开创新设计挑空平台的“高品质改善住宅”人居价值提升研讨会。
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会上，中海江南玖序、招商金陵序、中北金基紫金山G02项目、金基龙江G16项目、奥体建设G88项目、金茂东山晓棠项目、中天·金宁风华等热点项目负责人，分别作主题发言，分享各自在创新设计挑空平台和打造“高品质改善住宅”方面的理念思路、特色亮点与人居价值提升等相关经验。
中海江南玖序规划10栋23-24F住宅，共432户，主力户型约200-385㎡，产品类型覆盖大平层、墅厅大平层以及建面约400㎡的墅厅复式。所有户型，不论平层、墅厅，都有面积约20-30㎡不等的大露台，得房率超高！![]()
江南玖序的空中露台，不是简单的模块叠加，而是深研南京的气候环境、光照条件，在保证“家家有露台，户户有花园”的社区均好性的基础上，根据每个楼栋的位置、朝向、视野等，进行定制化设计。由此呈现出“露台+客厅”、“露台+卧室”、“露台+墅厅”等多元场景组合，满足不同业主的进阶式生活需求。奇偶错层的露台设计，直接让露台上部挑空增加一倍，彻底告别同层天花排布的压抑感极尽尺度的面宽与进深，最大化扩张空中露台的面积。户均露台面积可达约20~30㎡左右，相当于直接增加了普通户型一个客厅的面积。在江南玖序，空中露台不是挂件或附属，而是和室内空间既紧密联系又相互独立的“室外第二生活空间”。
“当大平层有了露台，面积或许增加了20%，但生活内容丰富了200%”。空中露台之于大平层，不只是增加了一个功能空间，而是开启平行于室内的“第二生活宇宙”。
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露台与客厅相连，形成社交聚会的“第二客厅”。
露台与卧室相连，种上满园的花草盆景，打造一处隐于城市上空的秘密花园。
露台与墅厅相连，形成内外立体化的开阔视界。
中海·江南玖序近期特别推出了同频世界前沿的露台艺术生活节，结合Sarah Eberle女士花园理念，联合南京知名植物美学品牌——HBA、⻅植Plantopia在多个户型露台的实体样板进行露台场景打造，预演关于未来的艺术生活场景。![]()
活动期间将邀约知名园艺、花艺单位分享露台花园知识及场景感氛围营造技巧，后续还将启动「100个南京空中花园实景案例征集计划」，针对南京业主或客户实景生活露台进行征集巡礼，切实感受露台生活的无限美好。
江韵瑧悦是集一线江景、露台花院、高使用率等九大创新为一体的第四代住宅。
项目通过对不同户型的花园庭院进行奇偶错层分布，分布在主卧或客厅的南向、东向、西向三面，部分露台可连通主卧和阳台两处空间，在体验感和尺度感更胜一筹。
同时项目通过设置适宜的飘窗高度，既能有效防止上下层视线干扰，又能保障每层的视野采光。
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项目已公开115㎡偶数层户型样板间，该户型主卧东/西侧设置了一处面积约12.4㎡的方形露台，三玻两腔的设计、室内外高低差这样的细节设计，避免了噪音、保温、雨水倒灌等顾虑。
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部分楼层为生活阳台+270°转角大露台，综合使用率超100%！
招商金陵序打造了南京首个第四代住宅公建化外立面，大面积采用金属铝板+大面幕墙玻璃，再加上露台空间的无界玻璃，顶部金色金属格栅+不对称性的飞檐设计，配色高级、曲线灵动。![]()
｜外立面&露台效果图（过程稿） 仅供参考作为第四代住宅产品，金陵序设置了南向、东向、西向三面露台，做到了户户有露台，还是270°弧形转角大露台，最大程度保证了每户业主的采光面和景观尺度。露台进深最大约3米，错层挑高接近6.5米，最大面积达到约23㎡。加上空中露台后，招商金陵序得房率能达到100%。紫金山中北金基G02项目拟打造31栋4-5层低密洋房，主力户型建面约165-405㎡，将打造第四代低密墅区，4-5层平层&跃墅+户户大露台。在露台空间设计上，项目没有一味追求露台面积的大小，而是在充分调研后，从“南京人更希望室内空间更大”的偏好出发，选择优先室内空间完整，保证南侧家政阳台功能，在此基础上增加四代宅挑台空间，同时关注挑台对下层卧室的遮挡、挑台视线干扰、外立面凹凸造型等四代宅不利因素的解决办法。
G02项目的产品有平层、顶底跃之分，2-3F为平层户型，4-5F为空中别墅，其中。185㎡平层户型次卧南向外侧奇偶层挑空平台，3F挑台在次卧，2F挑台在老人卧，顶 跃户型4F设置转角大露台。
建面约185㎡平层户型：
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185㎡户型楼栋 南立面示意图
230㎡户型标准层结合边厅奇偶层挑空平台，3F挑台在客厅南侧，2F挑台在客厅西侧、次卧南侧，顶跃户型4F设置U形大露台。
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230㎡户型顶跃4F大露台示意图（过程图，最终效果以开发商发布为准）
建面约230㎡底跃户型一层：
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建面约230㎡底跃户型二层：
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金基龙江G16规划打造3栋8-16F住宅，容积率仅1.5，全部首层架空，户户带露台，全部仅86套，户型建面约147㎡、180㎡，叠加阳台、飘窗、露台的赠送面积后，每户都将拥有超高得房率。项目主力户型为180㎡四房两厅三卫户型，147㎡四房两厅两卫户型，两款户型的挑台都设置在了两个次卧外侧，减少对主卧及客厅采光影响，露台同时对客厅及卧室开门，互动性更好
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项目融入第四代住宅+河西罕见低密社区+高端“植物园”系三重BUFF，将打造6栋8-17F洋房、小高层，有1栋楼做了首层架空，还打造了下沉式庭院。户型上，高层产品分别为143㎡4房2卫，约179㎡4房3卫，洋房产品面积约232㎡4房3卫（具体户型信息以开发商公布为准）。
项目以第四代错层设计的露台，实现户户空中庭院，让“垂直森林”成为现实，全南向大尺度空中露台，进深3m，挑高6.3m，引生态入户。阳台作为室内空间的延伸，露台作为生态枢纽，连接【客厅】+【卧室/多功能区】，形成洄游动线，与室内空间形成强互动
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（过程图，最终效果以开发商发布为准）
江宁金茂东山晓棠规划8栋17-18层住宅，共700多户，户型建面约89、110、143㎡，这是金茂华东的首个棠系产品。目前已公开位于江宁景枫和江宁万达双城市展厅，预计12月初正式公开售楼处和样板间，最快年底前上市。![]()
目前项目四代住宅版本的户型图尚未曝光，据悉这两款户型的挑台都设置在了南向。奇数层的露台在超长南阳台（连接客厅和南次卧）的南向外侧，减少对主卧采光影响，露台同时对客厅及南次卧开门，互动性更好。偶数层的露台在主卧的南向外侧，为主卧私享空间。其中143㎡边户露台为270°环形露台。建面约110㎡户型普通户型（供参考）
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中天金宁风华拟建6栋小高层住宅，包括2栋17F小高层住宅、3栋18F小高层住宅、1栋16+1F住宅以及配套用房，另有3栋为首层架空设计，外立面以大面积玻璃窗和金属线条组成。项目以“空屿露院”“破百空间使用率”等为产品创新点，首创江宁第4代住宅产品，南向均有错位布局大露台设计，也是目前已曝光的四代住宅产品中，起步户型最小的项目。![]()
示意图项目打造户型建面约98-112-143㎡，三房起步，户户有露台，露台均为南向，预计11月底公开售楼处，最快12月开盘！位于景枫的城市展厅已公开。98㎡户型——偶数层，南向近7米面宽挑空露台，连接客厅和南次卧；奇数层，主卧私享近8㎡挑空露台。112㎡户型——偶数层，南向近7米面宽挑空露台，连接客厅和南次卧；奇数层，主卧私享近10.4㎡挑空露台。143㎡户型——奇数层，挑空露台连接客厅和南次卧，偶数层，挑空露台连接主卧。![]()
优势归优势，趋势归趋势。
四代宅毫无疑问是今后南京新盘开发的必选动作，由于目前还是刚起步，还没有建成交付使用的，其今后可能面临的管理不善、私自封闭、乱搭乱建、高空坠物等风险，目前还完全无法预估。从各地实践来看，既有成功的案例，比如福州的四代宅销售火爆，当然多地在早期也出现了一些并不成功的项目。因此，各地也都是在摸索中前进，成功的经验越来越多。
特别值得可喜的是，对于新事物的四代宅，南京政府部门和开发商在综合考察各地的成功经验和失败教训基础上，结合南京的居住习惯和住房需求，已经在创造出最适合南京的新模式，也可以说是最优的四代宅模式，基本可以把四代宅的潜在风险最小化，把各种优势给集中体现出来，扬长又避短。因此，四代宅在南京一定是一个又能大幅提升居住品质和生活情趣的新方向。
当然，评价一个房子的好坏以及适不适合自己，要考虑的因素很多，绝对不止四代宅一个因素。我们很欣喜的看到，南京的开发商这几年一直在卷产品，卷完外立面卷园林，卷完园林卷会所，卷完会所卷大堂，卷完大堂卷大门，卷完大门卷车库，卷完车库卷装修，现在又开始卷四代宅卷露台了。
南京楼市的百花齐放，最受益的一定是买房人。南京首批15个四代宅楼盘已经在陆续公开和上市销售，传说中的大露台到底好不好，现场看了才知道。买房人不妨多看多关注，希望每位买房人都能买到自己满意的南京好房子，完美实现改善居住的梦想。
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