从江心洲贤坤花园一次性推出全部房源，大卖8成，到江北核心区扬子保利·江韵瑧悦第五次开盘，热销8成，再到河西招商金陵序首开日光。截止12月2日16:00，南京网上房地产数据显示，贤坤花园去化率（认购+成交）达到了86%↓![]()
扬子保利·江韵瑧悦去化率（认购+成交）达到了82.6%↓![]()
而今年全市销冠金陵月华，11月继续热卖7.25亿，月度销冠拿到手软。包括上半年的热销神盘首开桃园金茂府，以及河西豪宅中海江南玖序、江宁仁恒龙湾、嘉和华府、南部新城中信泰富九庐，这些热销楼盘，辉哥总结起来，基本上都具备以下几类特点：![]()
这个老城区不是指传统意义上的老城或城中板块，而是地缘人口密集的主城区。![]()
江东门板块![]()
地缘人口密集，自然就有大量的地缘改善需求，住惯了，不想走。卖掉又小又旧的老房子，换一套又大又新的新楼盘，而且现在贷款首付低、利率低，很容易就能实现改善。不但全家人住的条件更好了，而且新房子还更能保值增值。即使今后楼市能够重新起来，那些老房子有很难跟着涨，大概率跑输平均涨幅，怎么看都不如换个新楼盘。这些区域，不但改善需求旺盛，而且长期间都没有楼盘，也没什么竞品，供大于求，卖得好是有先天条件的。地段，地段，还是地段，这句老掉牙的话，永远都不过时。 江心洲贤坤花园、江北核心区扬子保利·江韵瑧悦、南部新城中信泰富九庐、河西招商金陵序，这几个热销盘都是同区域中的低密度楼盘，有的是纯洋房，有的是挤出了几栋洋房。![]()
中信泰富九庐建面约230㎡户型实体样板间
中国人对低密度产品天生有执念，而且低密度产品具有得房率高、居住舒适度高等优势，与同区域的大高层相比，即使低密度产品要贵一些，改善客群往往也会首选低密度。楼市短缺时代已经过去，需求没那么多了，也没必要建那么多房子，大高层这种高容积率产品正在被淘汰，今后的新楼盘基本上都是低密度的天下。![]()
贤坤花园中海江南玖序、扬子保利·江韵瑧悦、招商金陵序是已经上市开盘的四代宅项目。其实他们的产品创新不仅仅是四代宅，根据去年6月规资局出台的规六条：挑空平台（露台）、架空层、客餐厅条高、飘窗等，都明显扩大了赠送面积。![]()
光是挑空平台（露台），加上可封闭的阳台，就比之前没有挑空平台（露台），要多出套内建筑面积的10%，这就导致原本80-90%左右得房率，现在可以做到接近100%，白送这么多，谁会不愿意要呢？目前南京的四代宅楼盘已经有16个，几乎任何一个新楼盘都必做四代宅，这对在售的老项目不太友好，可能会逼迫它们降价去库存，但是四代宅对于刺激新需求，还是有很大吸引力的。 ![]()
今年土地市场的一个最大变化，就是地块的起拍价越来越随行就市，讲人话就是越降越低，基本降到有开发商愿意买的程度。有了足够的地价空间，一是使得新楼盘有了做好产品的空间，更舍得砸钱了，二是房价也可以更加灵活。与那些地价和成本高高在上的老项目比，新楼盘很容易在性价比上高出一筹，热销基本不成问题，就看赚多赚少、卖得快还是想卖的慢一点了。最新放风价2万+/㎡，首付30万起↓![]()
南京的开发商这几年一直在卷产品，卷完外立面卷园林，卷完园林卷会所，卷完会所卷大堂，卷完大堂卷大门，卷完大门卷车库，卷完车库卷装修，现在又开始卷四代宅卷露台了。前面讲过地价低的新楼盘，成本空间足够大，这时候选择做加法，把产品做的足够好甚至领先竞品楼盘一大截，热销基本就是水到渠成。最典型的比如贤坤花园，金陵月华、中海江南玖序的墅厅，仁恒龙湾的高定天花板等等，对改善客群的杀伤力都是妥妥的。 ![]()
中海江南玖序墅厅+露台河西的大豪宅，供应量太大，赛道过于拥挤，由于经济下行和消费降级，现在还能出钱买1500万以上甚至二三千万豪宅的老钱新钱们，在南京这座城市实际是有限的。这和一线城市不一样，上海大几千万甚至上亿的豪宅随便卖，但那是上海。南京这种能级的城市，大豪宅的购买力相对于现在的供应量，已经是明显不足了。以前河西的大豪宅卖得好，一方面是地价贵，不得不往高里做；另一方面是越大的户型，单价可以卖的越贵，有溢价。于是很多房企形成了思维定势，摇到河西的地就做大豪宅，户型面积段和总价段实际是高度重叠的，以前每年2、3个这样的项目，大家日子都好过，后来七八个楼盘一起上，供应量剧增之后，立马就难卖了。桃园金茂府143、185㎡的户型，招商金陵序150、175㎡的户型，以及金基龙江G16也是差不多的面积段，总价控制在850-1200万之间，这其实是他们的成功秘诀。因为这些老城区的改善客群，经济实力买不起1500万以上的大豪宅，他们的购买力大部分就在1000万左右，这部分的客群足够多，而且这类产品在短期内又是空白的，而且150-180这样的四房，基本也可以满足他们的功能需要了。这种对市场空白和目标客群深度把握、定位精准，再加上地段和地缘客群优势以及高配的产品，很难不让人动心。这种精改善、轻豪宅的产品，今后肯定会成为主城区新楼盘的主流操盘思路，除了个别超低密度的唯一性地块可做顶级大豪宅定位以外，比如中堃的老门东低密地块以及绿城的鼓楼滨江低密地块，这种是必须往上做的。 随着热销盘越来越多，南京楼市已经基本探明了房价的底部，持续回暖已经基本没有悬念。更关键的是，南京楼市通过多个楼盘的实践，重新找回了回暖的节奏。从克而瑞数据来看，11 月南京新房成交量稳步上扬，超 “金九银十”行情，达 56.03万方，创年内新高且同环比指数转正。单周成交维稳在1000套左右水平，反映市场需求持续释放且节奏趋于平稳，政策利好叠加下购房信心有效提振，市场热度有望贯穿年末。
9、10、11，南京新房成交成功实现三连涨，走出经典的”红三兵“攻击形态。
2、新房市场夺回市场主导权。
一二手房比值的轨迹呈现出波动性上扬态势，年初市场交易主导权紧握于二手房市场，伴随市场环境的逐步变迁，二手房份额持续向新房市场回流。1 月二者比值为 0.18，至 11 月已显著扩至 0.62，新房市场的吸引力与竞争力在政策利好、产品迭代及营销动作等多因素作用下得以强化，购房者偏好逐渐迁移。之前下行的时候，是二手房拖累新房；接下来，市场止跌回稳，新房市场可能要带动二手房上行了，尤其是房价。招商金陵序6.23万/㎡左右的日光价，基本标志着河西中北部房价的成功筑底，把河西中北部新房的房价焊死在6万以上，打破了之前要跌破6万的预期；中信泰富九庐的热销，也预示着南部新城的房价基本稳住了；扬子保利·江韵瑧悦的持续热销，基本也稳住了江核的房价。龙头板块企稳，探底成功，成功走出了楼市回暖的第一步，接下来就看这种热度继续集聚，并向更多板块传导扩散了。不过对于库存较多的板块和楼盘而言，房价可能还不能轻易言底。 上周南京土拍，绿城、滨江、中堃等社会资本、民营类房企，集体抄底拿地。这也预示着南京部分区域的地价成功筑底，民企拿地为楼市注入了新的预期和活力。相信随着这些地块上市，南京楼市又会掀起新的抢房潮。辉哥此前多次反复强调，判断这一次调控社么时候见底？有一个标志：楼市的供求、地价房价、一二三手市场要达到一个新平衡。首先，楼市的供求要达到新平衡。买方需求不足不可怕，可怕的是供应过量，库存过大必然会压垮房价，造成房价下跌调整。只要供求能够达到新的平衡，哪怕量再低都不可怕，比如一年只有8万亿甚至6万亿的销量。供求新平衡的前提就是库存要见顶。因为库存不见顶，楼市不见底。现在的楼市库存，一是市场调整前积压的库存，二是前几年调整时期为了保财政而大量出让的地块。本来在调整期，应该大幅缩减供地，但是最坏的地方就是要保财政，导致土地出让量居高不下，大幅延长了市场调整的时间，起了反作用，也使得多次的救市无功而返，这是本轮调控所能犯的最大错误。如今需要为大量平台公司拿的高价地来想办法买单，化解这部分库存是比较难的，哪怕是国家收购，高地价也是一个很难绕过的障碍，但是总归是要想办法解决的。起码目前，市场实际投入开发的，真正形成供应的库存房源是在步步减少的。随着近期市场销售流速加快，库存去化周期持续缩短，截至10月末，南京全市已连续5个月保持在18个月以内合理区间，较9月末继续缩短0.61个月。 图 截至10月底商品住宅已上市未销售面积情况（万m2）二是，地价房价要达到一个新平衡。如果说前几年的土拍思路还是要维护地价不降，那么今年包括南京在内，地价也是越来越随行就市。政府也都想清楚了，只有把地卖出去，给房企足够的操作空间和盈利空间，把房子也卖好，房地产的再生产流程实现良性循环起来，整个楼市就活了。房企有钱赚，能把项目做活，老百姓也获利，市场活起来了，政府的财税也就有了保证，这一点其实已经达成共识。因此，房地新平衡形成之后，热销的新楼盘肯定会越来越多，以点扩面，楼市不愁不回暖。 三是，一二三手市场达到新平衡。即地价、新房房价、二手房价。新房、二手房价逐渐企稳，并形成一个良性平衡之后，就不容易互相残杀负反馈了，目前这种迹象已经在很多板块很明显。二手房价降下来之后，拆迁成本降低，也为地价下降创造了条件。目前来看，南京楼市的地价、新房房价、二手房价等一二三手市场在多个板块都已经逐渐进入一个新的平衡状态，这为楼市企稳回暖奠定了坚强的基础。当然，以人定房、以房定地的土地出让和操盘思路，在不少板块还有进一步优化的空间，比如外围还是存在同一时期出让过多地块、相邻地块、同质化地块等现象，对供求平衡和后期操盘都带来了很大难度，其实完全可以去避免。总之，9-11月南京新房市场的三连涨创新高，以及日光盘、热销盘的增多、民企抄底土地市场等积极信号的出现，再加上楼市新平衡的逐渐形成，我们相信，南京楼市已经找到了回暖的节奏，也找到了实现稳楼市的路径。
2015年的大牛市，启动之初也是2014年9月底放松限购，一二线城市豪宅市场率先回暖，经过几个月的持续放量，2015年年中开始全面回暖。
这一次救市，如果12月和1月能够延续9-11月回暖态势，春节之后，尤其到了金三银四旺季，如果届时再有新政托举，多种因素叠加，楼市全面回暖完全可期。
关于《南京房协买房卖房服务中心》
南京房地产业协会牵头，联合《辉哥说楼市》专业团队，整合楼市专家、咨询机构、房地产媒体等各类资源，为买房人和开发企业搭建房源信息平台、提供买房卖房咨询与交易服务，助力“每一位买房人都买到适合自己的房子”，实现“安居南京、宜居南京、优居南京”的南京梦。“辉哥”领衔专业团队：南京房地产业协会副会长兼秘书长，南京市房地产新媒体专委会主任，7年南京大学城市规划专业理论积淀，6年万科等品牌房企实操经验，16年房地产协会行业领导历练，南京楼市活地图，南京楼市首席专家、政府顾问、买房导师，中央省市媒体楼市评论员，买房人心目中的楼市一哥。① 房源信息发布② 买房咨询③ 一对一个性化（买房卖房、资产配置）定制方案④ 专业买房讲座⑤ 看房团⑥ 房源带看⑦ 团购、买房优惠⑧ 粉丝卖房⑨ “辉哥买房群”入群交流⑩ 交易代办![]()
