回望南京3100年建城史，纵然时代变迁、城市格局一再改变，但南京的中心源点从来未变。回首楼市20余年高速发展，增量时代告别，存量时代开启，购买力从新城时代回归城市中心，也越发笃定。
![]()
明故宫-西安门城市中心
现在，机会终于来了：500-1000万入手南京正中心硬核资产。明故宫—西安门地铁站旁纯新盘中航科技城K分区地块的金宸熙苑已公开样板间，项目规划7栋15-16F小高层，共500套房，户型建面约105-186㎡，精装交付，很快要上市。这个汇聚了具有时间故事积淀的城市中心地段、不可复制的历史文化底蕴、完善成熟的生活配套的项目，堪称南京楼市的绝版“王炸”，错过不再。![]()
金宸熙苑效果图
01.
3100年城市发展变迁，「南京正中心」坐稳王者之位
六朝古都，十朝都会。金宸熙苑所在的明故宫-西安门市中心，是南京城市的历史发源地，一早就奠定了南京的中心之位， 堪称「南京正中心」。在南京城邑变迁图上，建都的历代都城，都聚集在今天的鼓楼、城南、城东明故宫、西安门等市中心地段。民国时期，根据《首都计划》，新街口和明故宫规划为重点打造的两大中心商业区。其中，明故宫中心区，同时发展成为中央政治区，聚集了大量政府机构。从历史来看，千百年来，历经朝代的风雨兴衰，南京城市中心始终不变，且一直都是政治、经济、文化中心。这也意味着，明故宫「南京正中心」历来都是人人向往的优质资源聚居地，但因为珍惜，所以珍贵，并非所有人都有机会可以拥有。在新时期，南京城市大爆发，吸引了大量的产业、人口、功能，城市发展规划也先后多次优化、调整，但明故宫「南京正中心」的地位不仅没变，反而在保护与更新中，随着多轮旧城改造和环境整治的推进，人居环境越发突出，居住价值不断提升。![]()
南京古都历史保护格局
“一城三区”时代：2001年，南京拉开城市建设新框架，实施“一城三区”战略，第一次跨出城墙大力发展，制造业、城建、高校等建设向新城集中，这一时期河西新城、仙林、东山、江北新市区崛起。城市外拓，也为老城的转型、保护和整治提供了空间。这一时期，通过挖掘和保护历史文化景点，老城的文化内涵不断提高，山水城林的特色也愈发凸显，居住环境更宽敞、舒适。“一主三副”时代：2009年前后，新修订的总规提出“一主三副”的新格局，东山、仙林、江北升级三大副城，并构筑以主城（新街口、河西、南部新城）为核心，三个副城为副中心，以新城为支撑的现代都市区格局。与此同时，对老城的保护再次升级，并划出3个面积均超过6平方公里的历史城区，分别为城南、明故宫、鼓楼-清凉山，并严格控制新、改、扩建项目。![]()
“一核三极”时代：“十四五”时期，南京提出“一核三极”战略（主核江南主城，拓展极江北新区、创新引领极紫东地区和新兴增长极南部片区），江北新区、紫东、南部片区横空出世。这一时期，老城在严控开发强度的同时，实施幸福宜居品质提升行动。大力开展老城有机更新，推动生态修复、城市修补、设施完善和功能提升，持续做好危旧房棚户区改造、老旧小区整治和街区“微更新”工作，破解出行难、停车难等问题，提高城市人居环境品质。![]()
2021-2035国土空间规划：今年9月，南京市国土空间总体规划（2021—2035年）获国务院批复，南京将构建1个中心城区、3个副城、9个新城的市域城镇体系。并明确南京新定位：江苏省省会、东部地区重要的中心城市、国家历史文化名城、国际性综合交通枢纽城市。![]()
同时明确，从城市整体层面统筹老城保护与发展的问题，有序疏解老城人口和协调功能，改善老城公共服务设施和市政基础设施，提升老城环境品质。同时还提到，重点保护明代、国民政府等重要历史时期的都城遗迹。南京都市圈时代：南京还是中国第一个规划建设的跨省都市圈，将构建“一极两区四带多组团”的都市圈空间格局。其中一极，就是南京，将发挥东部地区重要中心城市的龙头作用。而集深厚历史文化底蕴与山水城林城市特色为一体的老城，始终是一条纲，成为增强城市吸引力和竞争力的关键点。![]()
从规划看，建设新城，保护老城，始终是一条主线。纵然城市定位一再提档升级，从古都，到现代化大城市，省会城市、特大城市、区域中心城市，再到都市圈核心城市，厚载城市的文脉资源、城市繁华的城中板块「南京正中心」，山水城林的城市界面越发富有魅力，人居价值更加突出，始终代言南京，面向世界。
住在山水城林、历史文脉浓厚、烟火气十足的老城，住在「南京正中心」这样的完美地段，越发成为无数南京人的向往。
![]()
明故宫-西安门城市中心
02.
楼市进入存量时代的确定性趋势：
回归城市中心
新世纪以来，随着工业化和城市化加速，先后涌现出一批新城。在新城买房，也成为大批买房人自住、投资的理想选择。楼市的增量时代，也是新城时代。但随着城市化进程的减速和人口结构的变迁，楼市开始逐渐步入“存量时代”。这个时期，三四线城市和郊区、外围区域开始停滞和衰落，楼市回归「城市中心时代」，大城市的城市中心迎来更加繁荣的局面：一是，增量时代过去，城市不再快速扩张，新城失去人和产业支撑。同时，新城规划的弊端也显现，作为工业化的产物，遍地崛起的新城，千城一面，宽阔的马路、水泥的森林、匮乏的沿街商业，被认为缺乏人情味、烟火气 。尽管南京有丰富的历史文化底蕴，但在新城这种快节奏的生活中，却难以让人真正感受到它的温暖。再加上新城土地太多，市场供过于求，而需求衰落，供求逐渐失衡，体现在房价上，就是在这一轮楼市调整中，率先下跌且跌幅大。二是，大城市城市中心，拥有不可复制的地段和历史文化沉淀，配套完善，既有城市繁华，又有城市独有的人情味与烟火气向往，能够满足加码的品质生活诉求。事实上，从国际、国内大城市的市场来看，回归城市中心，浪潮汹涌。无论是纽约曼哈顿的中城，伦敦老城区，东京的银座，还是香港的中环，北京的东/西城区、上海的古北（新天地），都是人气最旺、卖的最火的区域，同时房价也是最高（新房、二手房）的区域，抗跌性也最好。比如纽约曼哈顿中城，作为纽约市曼哈顿的中心部分，也是世界上房地产最昂贵的地区之一。最受欢迎的超级豪宅之一One57，号称全球最贵豪宅，2013年，该豪华住宅平均每平米售价就高达7.36万美元。（数据来源于网络）北京老城区东城区和西城区，也是北京房价最高的两个区。上海老城区黄浦区、徐汇区、静安区、长宁区等，地段上位于最中心的位置，房价也是最贵的。今年黄浦区烫金地段的豪宅中海顺昌玖里，均价超17万/㎡，首开以196.5亿元的销售额刷新了全国开盘纪录，震动全国。这些城市的房价，无一不说明，位于老城中心的房价昂贵且坚挺。因此，当闭眼买房不再赚钱的时代到来，购买力回归城市中心的心，就越发的笃定。而具有时间故事积淀的城市中心地段与匠心的产品，更受追捧。自住有山水城林的城市界面、浓厚的历史文脉底蕴、繁华多彩的城市烟火气，房价还具有领涨抗跌的特性，可兼顾保值增值和优化家庭资产配置，楼市回归城市中心时代，是全球大城市的发展规律。
南京楼市回归城市中心趋势也越发明确。尽管目前南京人口还在增长，但增幅大大放缓，市场往城市中心收缩，趋势明显——无论是3年前玄武湖畔的金陵玖园、中华门前的越城天地，还是今年鼓楼的桃园金茂府，都受到市场追捧。这几大楼盘的热销，除了城市中心的优越地段，出众的产品力，还在于供应的稀缺。由于严控开发，城市中心出让的地块极为稀缺，往往很多年都难得有一块地出让。而庞大的地缘改善叠加想要回归主城改善人群的爆发式增长，城市中心长期处于供不应求的失衡状态，因此，一旦有新房出来，就会被抢购一空。金宸熙苑所在的明故宫-西安门城市中心，更是寸土寸金，区域内上一个新盘还是10年前的中航金城1号，而下一块地，真不知道要等到哪年。![]()
2015年中航金城1号首开时，总价约500-1000多万/套的新房，约10人抢1套；2018年收官时，总价约543万-1001万/套的新房，约20人抢1套房。地段上，这里本身就是城市中心。中山东路与龙蟠中路，在此经纬交织，顶尖资源荟萃，且无法复制。中山东路，作为南京城东西走向主轴线，既是一条景观中轴，也是一条超级能量线。向西，串联起大行宫、新街口、上海路3大商圈，往东，串联起紫金山，并与洪武路、太平路、龙蟠中路、御道街等城市干道相交。南京博物院、总统府、南京图书馆、六朝博物馆、西华门遗址、明故宫、午朝门公园等重量级城市资源在这里聚集。龙蟠中路，作为横贯城市南北的交通之脉，向北链接着玄武湖与南京站，向南触达着秦淮河、夫子庙商圈和南京南站，串联起行政中心、商务中心与科创中心。配套上，商业、医疗、教育资源聚集，尤其是点线面的商业网点体系全覆盖，新街老巷，应有尽有，且尺度宜人，闲适惬意的生活方式和浓郁的人情味让人流连忘返。文化氛围：保留着千百年来古都的文化传承，拥有厚重的历史文化积淀，处处跃动着古都的风韵，也是网红南京的“显眼包”，吸引着本地、外地大批游客在此聚集，也是年轻人偏爱的City walk首选地。![]()
城市界面上：在多年的旧城改造、环境整治、城市更新下，城市中心被赋予生长的力量，城市界面大大提升，居住环境大为改善，山水城林融于一体，真正的宜居宝地。![]()
可持续的CBD发展模式：拥有大量的写字楼、商业和就业人口，并互为支撑，能够实现共同向上的良性发展。这是经过多少年“长”出来的城市，也是新城区无法比拟的存在，众多优势，也让金宸熙苑成为一大批改善人群的心之所向。![]()
值得一提的是，项目前期住宅二手房的强抗跌能力，也让金宸熙苑未来的资产价值被看好。这一轮楼市调整，中航金城1号的抗跌能力，有目共睹。当下，中航金城1号的二手房价，仍保持高位，高峰期成交价一度达到近8.2万/㎡，超过同时期河西不少大平层。当初买入中航金城1号的业主，在过去几年时间里，资产接近翻倍，抗跌性非常突出，保值增值明显强于新城。![]()
而且像中航金城1号这样的项目，在二手房市场都很稀缺，一是自住比例极高，业主惜售，二是有大批人想买，供不应求，因此也决定了项目的价格下限非常高，房价坚挺。对于很多想要回归城市中心、当年想买中航但没有摇到的改善客户来说，现在终于有这个机会了，500-1000万的金宸熙苑，比中航金城1号的二手房还便宜，机会难得。03.
产品力价值拉满
500-1000万入手城心硬核资产
金宸熙苑共规划7栋15-16F房源，共计约500套房源，户型面积段约105-186㎡。![]()
据悉，项目一经公开就受到市场强烈关注。除了无法复制的地段价值，其产品力价值，在它刚刚公开的样板间里，我们也从中找到了部分答案—金宸熙苑以“城园相依”为设计理念，独具匠心地将南京专属文化符号融入社区、景观设计之中，丰富社区的文化内涵，大大提升南京城市中心的人居魅力。项目立面，提取南京城墙肌理元素，融合铝板线条质感（外立面采用干挂铝板），组合成与古为新的颜值封面，色彩上呼应南京城墙。![]()
将遗址文化长廊纳入社区，规划一廊一街两轴的布局。园林景观提取梧桐叶脉、金陵折扇、城垣之砖、秦淮河水为设计元素，将属于南京的都市浪漫与文化沉淀落位。![]()
项目打造超尺度门楼、伴水归家、无界客厅、酒店式入户、活力登高场地、定制童玩天地等，平衡兼容个性与共性，以满足高净值购房家庭对于社交情绪的需求。![]()
项目甄选国际国内一线品牌，对每个环节、每道工序、每个细节精雕细琢，臻造当代高端圈层居所范本。值得一提的是，在金宸熙苑的样板间，所有的家具都是市面上能购买到的，而不是千篇一律地定制化模板，这也更具参考意义，更贴近生活。目前，项目公开了建面约118㎡、147㎡、186㎡样板间，其中约147㎡为清水样板间，所见即所得。![]()
建面约186㎡户型客厅
④、户型选择面丰富。金宸熙苑面积段从105㎡到186㎡，主力三房、四房设计，能够满足从三口之家到二胎家庭到终极改善的居住需求。南北通透、全明厨卫、南向3/4开间、宽面瞰景、LDKB一体化、南向卧室飘窗+南向功能阳台等潮流设计，将居住的尺度、空间、享受等方面拿捏得刚刚好。项目建面约118㎡户型，还做了流行的S墙、西厨岛台等设计。建面约186㎡户型，是带有超大横厅的边户设计，规划的遗址公园就在窗外，未来在家就可以赏四季景观。这个户型还是南向双套房设计，还有独立家政间。⑤、自成一体的完善配套。金宸熙苑所在的中航科技城母体，本身就是城市重量级配套。这个百万方的城市综合体，配套有高端商业、五星酒店、城市公园等优质资源。商业，有凯宾斯基五星酒店，配有民国建筑金凯楼中餐厅，天际泳池、空中大堂、屋顶花园等。![]()
城市公园，占地约1.8万方的511公园已建成，周边还有西安门遗址公园、规划的遗址公园等。项目旁边3轨9班公办幼儿园及4轨24班公办小学正在建设中。![]()
规划小学效果图
不仅如此，项目距离地铁2号线西安门站仅约0.6km，隔着中山东路就是东部战区军区总院，周边南京一中、瑞金路、解放路美食一条街、金润发等配套聚集，为生活带来触手可及的美好。回归城市中心，并不仅仅是居住，由于稀缺的资源和历史文化的沉淀，还附加了社交、圈层、收藏等特别的意义。而这样的机会也很难有，要知道，现在老城里面即使能出一点地，大概率也是那种超大面积、超高总价、私人定制的低密度豪宅。这个时候，500-1000万的金宸熙苑，不管从自住、还是从家庭资产的配置来说，都是当下一个难得的优选项。关于《南京房协买房卖房服务中心》
南京房地产业协会牵头，联合《辉哥说楼市》专业团队，整合楼市专家、咨询机构、房地产媒体等各类资源，为买房人和开发企业搭建房源信息平台、提供买房卖房咨询与交易服务，助力“每一位买房人都买到适合自己的房子”，实现“安居南京、宜居南京、优居南京”的南京梦。“辉哥”领衔专业团队：南京房地产业协会副会长兼秘书长，南京市房地产新媒体专委会主任，7年南京大学城市规划专业理论积淀，6年万科等品牌房企实操经验，16年房地产协会行业领导历练，南京楼市活地图，南京楼市首席专家、政府顾问、买房导师，中央省市媒体楼市评论员，买房人心目中的楼市一哥。① 房源信息发布② 买房咨询③ 一对一个性化（买房卖房、资产配置）定制方案④ 专业买房讲座⑤ 看房团⑥ 房源带看⑦ 团购、买房优惠⑧ 粉丝卖房⑨ “辉哥买房群”入群交流⑩ 交易代办扫码关注《辉哥说楼市》
![]()
