货币就是生活。
作者 | 郭仪
监制 | 张娅
北京时间9月19日凌晨两点，美联储宣布降息50个基点，降至4.75%-5.00%之间的水平，为四年来首次降息，也超出了很多经济学家此前预期的25基点。
香港金融管理局紧跟宣布，将基准利率下调50个基点至5.25%，即时生效。
据新华网消息，美联储决策机构联邦公开市场委员会的成员预测，今年年底，美联储还将决定第二轮降息。路透社报道称，金融市场预测美联储年底将降息至4.00%-4.25%之间，2025年或还会继续降息。
针对美联储降息的各种分析中，房地产都成为了焦点之一。综合各方观点，降息会对大陆、香港、美国的楼市间接或直接产生影响，其中：人民币升值，进而可能利好内地房地产；「撤辣」后短暂繁荣又重归冷清的中国香港楼市被看好；但对美国人来说，房价依旧过高，有关美联储政治倾向的讨论成为了降息后的热点。
人民币升值的连锁反应
美国降息，直接影响是美元贬值，人民币在消息发布当天急涨400点。截至当日晚8点，根据新浪财经数据，在岸人民币对美元汇率报7.0655，离岸人民币对美元汇率破7.06。
图源：新浪财经客户端在岸人民币走势图
据《解放日报》报道，目前央行表示将综合考量货币政策方向，不会盲目跟风。经济专家们均认为，此次人民币升值，对国内整体市场是一个利好。
财经评论员张雪峰表示，美元资产收益率的降低可能会引发全球投资者的资金流向转变到收益更高的新兴市场，比如中国市场，而这可能会为A股带来一定的外资流入。
光大银行金融市场部宏观研究院周茂华在接受《每日经济新闻》采访时称，预估后续人民币汇率稳中略升，维持均衡水平附近。
可以肯定的一点是，国内金融市场的压力减小，人民币可以发挥出更大的势能。
但需要注意的是，这些分析还都是预测。更何况现任美联储主席杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）公开表示：「50个基点的降息不会是常态」。货币之间的你跌我涨目前还不具备稳定性。
鲍威尔
还有多位专家认为，人民币不会继续升值到破7，否则可能对出口贸易不利——简单来说，人民币升值，意味着别国的货品相对贬值，购买意愿降低，从而影响出口。
此次美国降息对中国内地房地产的影响，也是焦点。目前，我们看到的更多是积极评论，比如美联储降息的直接影响就是缩小了中美利差，降低了资本外流的压力，楼市有望回暖。但正如中原地产首席分析师张大伟对《北京商报》的说法，可以影响国内楼市的因素错综复杂，比如供需关系、经济发展状况、人口结构变化等，而美联储降息只是其中一个重要的外部因素。
如果重温历史会发现，2015年美国启动加息周期后，资金流入美国，2016年大陆楼市开始逐步降温。再回望2008年经济危机后，美国以25个基点降息，却反向助长了中国房地产投资增速4个百分点。
在美联储之前，科威特央行、巴林央行、卡塔尔央行等世界各地央行已经开始降息。如果历史的轨迹是相似的，房地产或将迎来希望。
香港楼市向好
据BBC报道，香港特区政府财政司司长陈茂波表示，此次香港降息将有利于本港的资产市场。原因有二：首先，本港的中小企业借贷压力减缓，可以缓口气；其次，过去两年，由于企业经营不佳和市场不振，人们一度宁愿选择把存款存进银行吃利息，也不愿意买楼收租，更遑论加息影响下借钱买房的高利息。
香港财政司司长陈茂波
香港金管局希望通过此次下调基准利率，重新提振人们的消费力度和企业经营状态。首先被看好的就是香港楼市。
2024年2月，香港开始「撤辣」，即撤销香港特区政府延续了十四年的「辣招」——为了防止对楼市的过度炒热而增加了许多印花税。「撤辣」的本意是把这些税款的门槛打下来，吸引人来买房，主要采取的措施为所有住宅物业交易均取消缴付额外印花税（购置物业两年内转售须缴纳）、买家印花税（所有非香港永久性居民在港置业要缴付置业金额的7.5%）和新住宅印花税（买第二套物业时须缴纳置业金额的7.5%）。
曾有人算过，以非永居身份在香港买第一套价值1500万元港币的房子，「撤辣」之前，需要缴纳各种印花税450万港币，「撤辣」后，要缴付的印花税总额降到了56.25万。
但问题在于，这次「撤辣」只是撤了买房后所要缴的税，但实际上，有多少人能掏出1500万的买房本金呢？经济下行压力下，高净值人群的数量在减少。《2023胡润财富报告》显示，截至2023年1月1日，中国拥有千万元资产的「高净值家庭」数量有208万户，比2022年减少了2.7万户，拥有600万元资产的「富裕家庭」数量相比上年减少了0.8%。
图片来源：胡润研究院
很多想买房的人没有本金，需要借款，而香港地区各银行的息口一直居高不下，贷款则要付高额利息，相当于「撤辣」只刮到了表面。
因此，尽管在「撤辣」后的一个月内香港楼市出现反弹，但在此后的半年时间里，尽管楼价在跌，买房的人数却锐减至冷清。香港土地注册处数据表明，4月送交注册的所有种类楼宇买卖合约共9880份，是目前为止的峰值，此后每月下跌。仅8月份，香港整体物业注册量创半年来新低，较7月下跌约10.1%。
不久前，地产代理行业的美联集团主席黄建业公开表示，楼市情况不如预期的原因是，香港市民对经济前景缺乏信心，还在观望要不要入市。
如今，香港和美国在同一天宣布减息，据东方财富消息，汇丰银行将在香港的最优惠贷款利率从5.875%下调至5.625%，中国银行（香港）有限公司也将最优惠利率下调25个基点。
至少对于需要贷款买房的人来说，未来要承担的利息又变少了。《香港商报》报道称，相关消息显示，投资型置业比如车位、商铺等将会在下月（10月）迎来高峰。
美国人依旧买不起房
尽管美联储降息，但在美国买房依然不是一件让人乐观的事儿。
2022年3月份到2023年7月份，美联储曾连续11次加息。在降息之前，美国联邦基金利率在5.25%至5.5%之间，而抵押贷款利率一度达到过6%。
从美国房价过高、收入负担不起房租或买房钱的情况来看，降息意味着借款利率下调，更容易借到钱了，买房应该更容易了。但现实并非如此。如今，降息似乎对美国人来说也是一片利好，但是，在我们此前对美国千禧一代困境分析中就写到过，美国房市的矛盾主要在于供给侧的不平衡，卖方很少，供不应求。
亚特兰大联邦储备银行数据显示，尽管抵押贷款利率因美联储降息而下降，但美国人的住房负担能力仍处于在美国金融危机前、房地产泡沫时期（约在2006年左右）的水平。
图片来源: 路透社
9月17日，在美联储降息还是加息的结局悬而未决的时候，拉斯维加斯资深房地产经纪人佐拉·桑切斯(Zoila Sanchez)接受CNN采访时表示，房屋租金在上涨，首套房很稀缺，「房价是有史以来最高点，由于借款利率也很高，普通人难以负担。」在她接触到的购房者来看，富人受房价影响较小，可以自由选择想要的房产，但工薪阶层家庭面临住房危机。
据路透社报道，美联储内相关政策制定者表示，降息并不会在短期内改变美国房地产的情况，而要等到更低的借贷成本让房地产商更有资金和动力建更多的房子，市面上有更多房屋可出售的时候，届时，购房难的情况或可改变。
降息或是政治工具
值得一提的是，从如火如荼的美国大选来看，降息很难不成为民主党和共和党之争的政治工具——尽管鲍威尔一再强调，美联储的工作始终代表着美国人民的意愿。
据NBC News报道，美元降息后，在北卡罗来纳州的集会上，共和党副总统候选人万斯（JD Vance）就利用降息这一事件表达了对现任美国副总统、民主党总统候选人贺锦丽（Kamala Harris）的不满，称美国抵押贷款利率曾飙升至6%，导致房价过高，全拜贺锦丽所赐。
图源: NBC News
贺锦丽则在一则竞选宣言中称：「对于许多中产阶级和工薪家庭来说，物价仍然太高。作为总统，我的首要任务将是降低医疗保健、住房和食品杂货等日常需求的成本。」她对降息给予了肯定，称其为「中产家庭的福音」。
然而，美国前总统、共和党总统候选人特朗普（Donald Trump）公开表示，美联储降息可能出于政治动机。
上文提到的拉斯维加斯资深房地产经纪人桑切斯支持贺锦丽，反对特朗普，部分因为贺锦丽说的都是能切中她心理的动人宣言，部分因为特朗普利好大资本企业、歧视移民的发言——而桑切斯本人是移民。
美联储宣布降息后，CNN的高级记者Alison Morrow在14小时内连发两篇长文分析美联储降息和政治之间的关系，像她一样迅速将降息和政治关联在一起的美国媒体并不少，像桑切斯这样拥有多重身份的选民也比比皆是，临近大选，错综复杂的美国政治不会放过任何一个风吹草动的因素。
正如Alison在文中所写的：「但这里是美国，距离大选只有48天。因此，一切都是政治性的，即使是无党派、独立的美联储的例行货币政策调整也是如此。」
这时如果再回想鲍威尔所说的，降息50个基点不会是常态，国内媒体倾向于将这段发言归为鹰派，美国媒体也认为其充满了政治倾向，那么，谁会为货币的涨跌买单？
