购房者有意购买学区房，且开发商承诺为学区房。
但是现实中，一些新的楼盘往往被调整到其他学区，导致购房买家不能如愿，从而要求房产公司退房并赔偿“入学机会损失费”。
买家能否向开发商主张“入学机会损失费”呢？
01“学区房”纠纷涉及的法律问题
①区分开发商宣传的“学区房”属于要约邀请还是要约
开发商宣传的“学区房”在商品房开发规划范围内，且作出的说明和允诺具体明确，对合同订立及房屋价格存在重大影响的，该广告和宣传应视为要约。
反之，则为要约邀请。
要约附属于合同内容，对开发商具有约束力，购房者基于此订立房屋买卖合同，视为对广告内容产生了信赖利益，该信赖利益应得到保护。
②责任承担
在广告和宣传属于要约的情形下，开发商如未能履行约定义务，应承担违约责任，实践中一般表现为赔偿损失。
而如果广告和宣传仅属于要约邀请的，开发商在合同被解除或确认无效情形下，可能要承担缔约过失责任。
③购房者在一定条件下有权要求解除合同
根据《民法典》第五百六十三条的规定，如购房者有证据证明其购房的主要目的是让孩子进入开发商承诺的学校学习，一旦开发商的违约行为导致该目的不能实现，购房者有权要求解除合同。
02典型案例解析
案例1：傅某甲、傅某乙诉某某房地产公司房屋买卖合同纠纷案
一审法院支持“损失费93600元”，二审改判支持“损失费20000元”
【案例检索：人民法院案例库：入库编号2023-07-2-091-007】
【一审（2019）浙0726民初7124号、二审(2020)浙07民终1953号】
裁判要旨
商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，则应认定为要约，对出卖人具有约束力。
出卖人未实现许诺导致合同主要目的不能实现的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。
基本案情：
某公司曾在售楼活动中时使用“万固·8号公馆6月前买房，9月可入学”的宣传语。
2019年5月28日，傅某珍、傅某玲一起找某公司的销售人员确认入学问题，销售员承诺购买8号公馆1-2-802房屋，业主的孩子能在2019年9月1日前入读实验小学。
但在获得不动产权证书后，傅某田、傅某仙即被某公司的工作人员告知无法落实入读实验小学。
一审、二审诉讼请求、法院认为、裁判结果对比表
案例2：陈某华与淮安某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
一审判决补偿15000元，二审维持原判。
【案例检索：江苏省淮安市中级院(2015)淮中民终字第00952号】
江苏省淮安市中院认为：
双方当事人于2012年12月27日签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。
事实上，《商品房买卖合同》约定的交房时间是2014年7月20日，上诉人中南公司未在合同约定的时间内交房构成违约，应承担违约责任。
虽然《商品房买卖合同》附件四合同补充协议（一）第六条载明，买受人因出卖人逾期交房要求解除合同的，须于约定期届满后30日内提出书面退房要求，否则视为放弃解除合同的权利，被上诉人陈某华在该补充协议上签字确认。
提供格式条款的一方免除其责任的，该条款无效，本案补充协议（一）系格式条款，格式条款约定的买受人放弃解除合同的权利无效。上诉人事实上已经逾期交房。
上诉人主张其函告被上诉人交房时间应该是2014年12月30日，但被上诉人陈某华不予认可，上诉人也未提供证据证明买房人同意变更交房时间。
故按双方合同约定，陈某华有权解除合同，并应按照约定承担违约责任。
陈某华的女儿最终未能在淮中新城校区就读初中，既与陈某华在购买施教区房屋的时候，未能尽到谨慎审查的责任有关，也与上诉人中南公司的虚假广告宣传存在一定关联，但中南公司的过错责任大于陈某华，中南公司应当对陈某华予以补偿。
原审法院酌情判令中南公司向陈某华补偿15000元并无不妥。
律师建议
对于“学区房”，由于其对购房者具有重大的影响，对于房屋价值也具有重大的影响，签约前，应事先对此进行详细的调查核实，并在购房合同中进行详细的约定。
特别是对于违约金数额进行明确的约定，因为“学位”的价值以及“学位”对于房价的影响价值较难证明。
法条链接
◆【要约】《民法典》第四百七十二条，要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
◆【要约邀请】《民法典》第四百七十三条，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。
商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。
◆《民法典》第四百七十四条，要约生效的时间适用本法第一百三十七条的规定。
◆《民法典》第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
◆《民法典》第四百九十六条，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
◆《民法典》第四百九十七条，有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
周清华
执业律师
