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01典型案例
案例1：承租人经营范围不符合产业园区发展规划，不符合行使优先承租权的“同等条件”——某实业公司诉某厂房屋租赁合同纠纷案
▲裁判结果
深圳市坪山区人民法院一审认为，租赁物的用途直接关系租赁物的价值维持，是同等条件的重要考量因素。
地方政府将租赁厂房所在园区的发展方向定位为“半导体”，某实业公司的经营范围为“贵金属”，不符合园区整体发展规划，故认定某实业公司不符合行使优先承租权的同等条件，判决驳回某实业公司的诉讼请求。
某实业公司不服一审判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。
▲典型意义
地方政府基于区域产业布局、环境保护和安全生产等因素全盘考虑，确定产业园区的发展规划和战略定位。
出租人对入驻企业的经营范围进行审查，确保产业园区发展符合政府发展纲要、租赁物保值增值，既是其应当承担的社会责任，也符合商事主体的营利性特征。
案例2：超出国家电价标准违法收取的电费应予退还——某发展公司诉某市场公司房屋租赁合同纠纷案
▲裁判结果
广东省高级人民法院再审认为，出租人按1.35元/度的标准计收电费的行为，违反了我国电力法中“任何单位不得超越电价管理权限制定电价”的强制性规定，该行为无效。
出租人虽辩称电费中包含“供电设备的折旧损耗、公共设施用电损耗和物业费”，但未能明确损耗、折旧具体金额并举证，将物业费纳入电费的行为亦有违电力法“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”的强制性规定。
综上，出租人应退还高于国家电价标准收取的电费。
▲典型意义
电力是人民群众日常生活的必需品，电价关乎国家宏观政策的执行，故电价规定属于效力性强制性规定。
租赁合同中约定高于国家电价标准收取电费的条款，以及合同履行中出租人高于国家电价标准收取电费的行为，均有违电力法的强制性规定，属于无效的民事法律行为。
本案对超过国家电价标准收取电费的行为给予否定性的评价，明确承租人可以请求出租人返还多收电费的裁判规则，对确保国家政令通畅，将电价红利传导至终端用户，让现代化建设成果更多、更公平惠及社会大众具有指导意义。
案例3：因行政征收导致租赁合同解除，承租人有权请求分配停产停业损失补偿款——陈某诉某公司房屋租赁合同纠纷案
▲裁判结果
广州市荔湾区人民法院一审认为，双方签订的租赁合同仅约定土地使用权补偿款、建（构）筑物补偿款归出租人所有，未就停产停业损失补偿款的分配作出约定。
实践中，因征收而遭受停产停业损失的主体可能同时包括出租人和承租人，故在合同没有排除承租人该项权利的情况下，承租人有权请求分配。
综合考虑剩余租赁期限、租金标准等因素，酌定陈某与某公司按1:9的比例分配停产停业损失补偿款。
一审判决后，双方当事人均服判息诉。
▲典型意义
行政征收经营性用房会对租赁双方的正常生产经营活动造成客观阻碍，故应给予一定的经济补偿。
在合同未作约定的情况下，蒙受损失的租赁双方均有权请求分配。
案例4：长租公寓运营商受业主委托与承租人所签合同直接约束业主——李某诉徐某房屋租赁合同纠纷案
▲裁判结果
深圳市福田区人民法院一审认为，李某委托某物业公司出租管理其房屋，某物业公司在向徐某披露上述代理关系后，以公司名义与徐某签订房屋租赁合同，该合同直接约束李某和徐某，某物业公司收取租金的行为，对李某发生效力。
徐某在已足额支付租金的租赁期限内，对租赁房屋享有占有使用权。
李某无权请求徐某腾退房屋并重复支付租金。
一审判决后，双方当事人均服判息诉。
▲典型意义
长租公寓运营商对房屋的控制管理权可能基于业主的委托，也可能基于与业主的租赁合同。
两种不同的法律关系下，各方的权利义务不同：
如运营商与业主之间为委托合同关系，且运营商在与承租人订立合同时披露了该代理关系，则运营商与承租人签订的租赁合同直接约束业主与承租人；
如运营商与业主之间为租赁合同关系，运营商又将房屋转租给次承租人，则根据合同相对性，转租合同仅约束运营商和次承租人。
案例:5：承租人确认按现状承租，不得以面积差异为由主张减少租金——某管理公司诉温某房屋租赁合同纠纷案
▲裁判结果
佛山市中级人民法院二审认为，案涉租赁合同并未约定租金按房屋面积计算，视为按套整体计租。
且温某在承租前已查看并确认知晓房屋现状，故其与某管理公司达成按现状租赁、确定租金标准的合意，是建立在对房屋面积有清楚认知的基础上。
故温某的抗辩缺乏事实依据，不予支持。
▲典型意义
租赁行业常见的计租方式有两种：按面积确定租金单价和按套整体计租。
租赁合同通常会写明租赁物的面积与地址，但约定的租金标准并非“X元/平方米（或者‘亩’等面积单位）”，则推定为按套整体计租。
案例6：租赁合同无效且未到期，承租人应赔偿免租期的部分占有使用费——翁某诉王某房屋租赁合同纠纷案
▲裁判结果
广州市中级人民法院二审认为，因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，案涉房屋租赁合同无效，双方对合同无效各负50%过错。
但双方设定免租期的真实意思，可以作为处理免租期租金收益损失的参考，故参照租赁合同约定的月租金、剩余租赁期限比例计算免租期内的占有使用费，并根据当事人过错程度判决由承租人赔偿其50%给出租人。
▲典型意义
出租人给予承租人免租期的目的，在于按期取得整个租赁期内的全部收益，在该目的未能完全实现的情况下，出租人有权请求承租人予以适当赔偿。
从承租人的角度，其依据无效合同取得的免租期内的占有利益，也应相应返还。
案例7：缔约时未如实披露已设定抵押权的事实，应赔偿承租人因抵押权实现而遭受的损失——李某诉某实业公司土地租赁合同纠纷案
▲裁判结果
云浮市中级人民法院二审认为，某实业公司在缔约阶段未如实告知李某租赁土地的抵押情况，在双方的租赁合同因抵押权实现而解除的情况下，李某有权请求某实业公司承担违约责任。
李某因抵押权实现而遭受的直接损失，主要体现为多付租金，而合同约定的违约金低于李某的损失，故综合考虑某实业公司的违约程度、剩余租赁期限比例等因素，对李某合理期限内的租金差额损失予以支持，并判令某实业公司向李某支付违约金。
▲典型意义
抵押在先，租赁在后，是“买卖不破租赁”的例外规则。
在该情形下，因抵押权实现而导致租赁物发生所有权变动的，租赁合同解除。
在本案出租人违约导致租赁合同解除的情况下，承租人积极实施替代交易，维护下一手租赁交易的稳定。
本案对承租人及时止损、减少矛盾冲突的做法予以肯定，引入替代交易规则计算守约方的可得利益损失。
案例8：承租人违约变更土地实际用途，出租人有权解除租赁合同——某经济合作社诉黄某土地租赁合同案
▲裁判结果
清远市中级人民法院二审认为，黄某未按约定的用途使用土地，擅自在农用地上开办电镀厂，致使土地资源受损，某经济合作社有权解除合同。
故判决解除合同、限期恢复原状并交还土地。
▲典型意义
承租人擅自将约定用于养殖的农用地变更为工业用途，不仅构成违约，而且违反了土地用途管制制度。
本案审理法院通过自觉融入农村环境治理体系，对擅自变更土地用途的行为予以约束和警示，引导租赁双方依法依约使用和流转土地，对保护农村生态环境、推动农业绿色高质量发展、服务和保障乡村振兴具有示范意义。
案例9：违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效——饶国礼诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案
【案例来源：最高人民法院发布第30批指导性案例之五指导性案例170号】
▲裁判理由
根据江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鉴定意见》，案涉《租赁合同》签订前，该合同项下的房屋存在以下安全隐患：
一是主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患；
二是该房屋未进行抗震设计，没有抗震构造措施，不符合《建筑抗震设计规范》国家标准，遇有地震或其他意外情况发生，将造成重大安全事故。
《房屋安全鉴定意见》同时就此前当地发生的地震对案涉房屋的结构造成了一定破坏、应引起业主及其上级部门足够重视等提出了警示。
在上述认定基础上，江西省建设业安全生产监督管理站对案涉房屋的鉴定结果和建议是，案涉租赁房屋属于应尽快拆除全部结构的D级危房。
据此，经有权鉴定机构鉴定，案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的D级危房。
结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。
从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。
案例10：出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同——陈某与向某贵房屋租赁合同纠纷抗诉案
【案例来源：最高人民检察院发布第三十八批指导性案例之四【检例第157号】
▲监督意见
重庆市人民检察院第四分院在对案涉门面房权属、房屋租赁协议履行情况以及应否解除房屋租赁协议等问题进行全面审查后，认为陈某诉向某贵房屋租赁合同纠纷案的一审生效判决适用法律确有错误，遂于2020年6月19日向重庆市第四中级人民法院提出抗诉。
▲监督结果
重庆市第四中级人民法院裁定将陈某诉向某贵房屋租赁合同纠纷一案发回重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院重审。
重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院采纳检察机关的抗诉意见，于2020年12月22日作出再审一审判决：
撤销一审生效民事判决；确认陈某与向某贵于2018年5月1日签订的《房屋租赁协议》已经解除；
向某贵退还陈某房屋租金28589.32元、保证金1000元；赔偿陈某装修损失13375元。
02实务观点
观点一：承租人优先承租权的“同等条件”需结合租赁期限、租金标准、付款条件、付款方式等影响双方权利义务的核心条款进行认定
关于“同等条件”，实务中有两种观点，即条件完全相同说和主要条款相同说。
条件完全相同说的观点过于严格，既不利于保护承租人的续租权利，也缺乏可操作性。
主要条款相同说的观点较为和缓，有利于实现立法目的，但在主要条款的认定上存在不少分歧。
观点二：承租人违约变更土地实际用途，出租人有权解除租赁合同租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同
合同解除分为约定解除与法定解除两种类型，约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除。
法定解除是解除条件由法律直接规定，当该条件具备时，当事人可以将合同解除。
法律规定如下：
第一，出租人解除合同的法定情形：
第二，承租人解除合同的法定情形：
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
出租人负有确保租赁物满足合法使用条件的法定适租义务。
观点三：违反行政规章、损害社会公共利益、违背公序良俗签订的租赁合同，应当依法认定租赁合同无效
房屋租赁合同无效的六种情形：
情形一：租赁合同的期限超过20年的部分，合同无效
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
情形二：未取得建设工程规划许可证、违规建设的临时建筑，租赁合同无效
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
又《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
情形三：无民事行为能力人签订的租赁合同无效
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十四条的规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
情形四：虚假的意思表示签订的房屋租赁合同无效
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
情形五：违反法律、行政法规的强制性规定及违反公序良俗的房屋租赁合同无效
房屋租赁用途与土地规划用途不一致，或承租人擅自变更租赁物用途导致违反法律法规的强制性规定，租赁合同无效。
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
情形六：出租人不具有出租房屋的实体权利，租赁合同无效
非房屋的所有权人出租、委托或代理出租、共有房屋出租、房屋转租等情形，可能导致租赁合同无效。
03结语
实务中，房屋租赁合同纠纷基于合同全面履行原则以及诚实信用原则，根据合同约定对承租人的违约行为及违约责任作出认定。
一般根据违约责任中惩罚性与补偿性并重的精神，出于利益平衡的考量，运用比例原则，根据当事人所得利益以及所受损失，结合客观违约事实以及主观过错进行综合判断。
周清华
执业律师
