大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
在去库存的路上，政府又出了大招。
11月18日，广州安居集团发布公告，明确将在全市范围内，收购满足90㎡以下的存量商品房，用作保障房。
公告一宣布，有人欢喜有人愁。
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最开心的应该是库存很有压力的开发商，卖不掉的房子有人兜底了。
感谢政府，指了一条明路![]()
也有一些预算不够的买家，盯上了保障房这个路子，现在全市收购，是不是自己也能低成本上车了？从这个层面看，政府一出手，解决了买卖双方的问题，皆大欢喜。大家都知道，保障房的价格肯定会低于市场价，相关文件的指示是“配售型保障性住房单套住房的销售价格在销售基准价的基础上，结合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过20%。”而收购标准是90㎡以下的户型，毕竟太大就不符合保障房的特性了。那以后这个标准线以下的房子，免不了竞争一番，包括了商品房和保障房，相反，户型越大的房子，保值性会越强。本来我用2万买得的房子，你用1.6万就买到手，就让我觉得自己是冤大头了，以后还要大家一起享受同样的学校、园林、小区。开发商赚了我的钱，还出卖了我，面子里面，什么都不给。准确的说，是买了90㎡以下、自己小区有保障房的郊区业主。郊区房子，花都增城从化这些区域，本来就跌到内裤都不剩了，好了，现在变身保障房，基本只剩下居住价值，直接被判了s刑。市区的90㎡以下的房子，好歹还有地段价值这个核心点在支撑，不容易沦为保障房，万一沦为了，好歹住在市中区，价值不会被稀释得太快。结合文章开头，我提到有一部分人在翘首以盼保障房的到来，寄希望于低成本上车，下面我们说说，要不要买保障房。换个角度就是说，到底有没有人会去买保障房，如果有，蜂拥而至，那么上面的“愁”才成立，不然，就是有点杞人忧天了。以前的廉租房、共有产权房都属于保障房，这一次说的是配套型保障房。就是把房子建好了，然后以低于市场的价格卖给你，你还能拥有房产证。但实际上，却不是完整产权，因为房子有一大堆的限制条件，还要受各种监督。1、不得变更为商品房上市交易，只能内部流动，且卖出的价不能超过购买原价；
2、如果退出则让政府回购，回购价格按照原购买的房价，每年扣减1%，相当于折旧费。
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3、还有你买了保障房，就不能买商品房了，因为条件是在广州的无产者才能买，如果你要买，就要把保障房腾出来。
这些条条框框就是说，如果房子涨了和你没有关系，因为你的卖价不能高过买价，并且只能内部转让，流通性也没有保障，万一你能成功出让，还要给每年1%的折旧费。
这1%的折旧费，就相当于是租金。
也有人认为，1%的租金也不贵，但实际上你出的不仅仅是租金，而是巨大的资金成本。
如果你觉得1%的租金不贵，为什么不直接租房啊，还要给首付，还房贷，砸几十万进去，难道是为了租个房子进去吗？
所以，保障房的竞争力不一定比租房强。
很多人刚开始面对保障房还是觉得很诱惑，毕竟价格低，但是到最后许多人还是觉得算了。利害关系都在这里说明了，你最后买不买保障房，其实还是取决于两个因素：很有意思，最近广州出台的政策降契税、增值税，买房送户口、取消豪宅税，就是为了刺激楼市，刺激成交，稳定房价，我想这个结论，大家都没异议是吧。冷不丁，来了一个保障房，然后大家都觉得，低价的保障房要和商品房竞争了，商品房不得继续跌啊，商品房不值钱了。保障房这个时候出来，肯定不是为了砸商品房的饭碗啊，恰恰是为了给商品房捧场。1、政府下场收那些去化艰难的房子，开发商资金回笼，有更多的钱去发展后面的项目。2、收房子就是减少库存，降低了内卷压力，同时又送钱送户口刺激需求，当供求关系发生变化时，房价会逐步回稳。当然，这个是需要时间的，只能说，局里的棋子都一个个下了，就等时间发酵了，而保障房的出现，也不是为了让商品房价值崩塌。无论是之前的契税、增值税，还是保障房的面积划线标准、以及取消豪宅税，种种来看，都是在给改善型住宅上价值。其实，有句话，不知道当说不当说，楼市，太需要投资客了。别骂我，从个人角度看，对于那些把房价炒起来的人也并不苟同，但是从客观的角度看，能救市的，只有有钱人以及炒房客。之前税费政策一出，我在不少文章下面看到评论：你以为我缺的是10万的税费吗？是1000万的买房资金啊。
但对不起，你连1000万都没有，你不是主要被考虑对象。
减税对刚需肯定有利好，蚊子腿也是肉，对于刚需买家来讲，省个好几万，刚好可以用在新家装修费用上。
但刚性需求是有限的，房子也不是消费品，他们对房地产的刺激是一时的。
降低交易费率，主要激活的是：投资性房产交易。
我们以广州为例，算一笔账：
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假设老陈3年前以1000万元的价格，购买了一套广州非普通住宅（面积大于144平方米，非唯一）。现在，他准备以1500万的价格卖出去，小李准备买下来（二套）。
如果按照原来的纳税方式，老陈要缴纳增值税，税率5.3%左右。所以大约要缴纳500×5.3%=26.5万元的增值税。
老陈卖这套房子，因为是非唯一，还会产生个人所得税。广州的核定征收方式，个税税率是1%，所以产生15万元的个税。
小李是买广州二套房，契税是过户价的3%，一共是45万元。
这套房子三项税费是：26.5+15+45=86.5万元。
此次税收新政后，这套房子过户时的增值税部分全免了，契税部分少了15万元。一共少了大约41.5万元的税费。
对于买卖双方来讲，都减轻了负担，炒房客轻松不少，自然就会考虑要不要加入到游戏当中。
而房子买得越多、越大，省的钱就越多，这是游戏规则，所以，改善型、豪宅房子就是投资的主角，价值会越来越高。![]()
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