大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
毫无意外，保利珠江天悦爆了！
关于首次开盘，有两个关键信息：
1、据说，A6栋170m²的户型已经全部被锁房了，上周鸟叔也预测过，这个户型会卖得最快；
2、加推A5栋的170㎡户型，在A6栋的定价上，涨价3000元/㎡。
在这个只敢降不敢涨的市场，保利珠江天悦逆势涨价，原因有两个：
一个是认筹数据是真好，毕竟广州现在没几个盘能做到开盘即刻加推的；
一个是首开价真的低，加码3000元后，性价比依然直线拉满。
保利珠江天悦是爽翻了赚麻了，但周边的楼盘一夜之间没了性价比，那些早期买了这些盘的业主，估计就要哭晕在厕所了。
要知道，保利珠江天悦是一个大盘，这还只是第一期，已经在品质、户型、使用率、价格等方面实现了全面领先。
可以说，白鹅潭已经进入保利时间。在可预期的未来，周边其他几个盘都可以歇歇了。
有生之年系列，江景房“打5折”了
我们重温一下，珠江天悦的首开价格。首推A6栋，主推130-170-210㎡户型：
131m²：单价5.1-5.7万/㎡，总价670-720万
169m²：单价5.3-6万/㎡，总价900-1020万
215m²：单价5.3-6.3万/㎡，总价1140-1350万
也就是说，最低670万，你就能买到广州珠江一线无遮挡、看三江汇聚的江景房，面积还是130㎡以上，使用率也是100%以上。
在珠江天悦之前，白鹅潭一带的江景盘，如果想要头排望江，起码得是1000万起，而且只能是西南向或东北向，东南向望江的至少1500万起。
单价少说都要6万+/㎡，卖得高的去到10万+/㎡。
四舍五入计算一下，现在的江景房也算是打了5折。
当然，这样计算是不科学滴，但是在很多购房者心中，确实就是这么想的。
隔壁都5万/m²了，相差几公里，你卖10万/m²，你猜我买不买？贵个一千几百，你没有足够的理由说服我，我都不会刷卡好吗？
三江交汇示意图
保利出手，一江两岸，攻防之间，有些落寞的反而是先来者。
广州幸福湾、广州滨江上都、华润置地·白鹅潭悦府、星河江缦……这些之前都冲着10万+去的项目，现在不仅要向现实低头，更要向5万+的保利珠江天悦低头。
幸福湾：从此不幸福了……
广州幸福湾，是白鹅潭风评比较好的项目，品质感也强，业内看过都会赞一下，项目一期已经交付，实景图看着很有豪宅feel~
但如今保利珠江天悦一来，幸福湾的业主应该是最难受的那一批。
首先位置上就挨着保利，受到影响最大，你想想，自己买房用了9-11万/㎡，现在隔壁卖5.1-6.3万/㎡，血都要吐出几升来。
而且保利珠江天悦的杀手锏“内港湾”还要立白负责建，我滴天，这不就是现实版的“为他人做嫁衣”以及“哑巴吃黄连”吗？
心酸是心酸，但也要面对现实，不仅和保利比没有性价比，和自己比，幸福湾的业主流下的眼泪也要用盆装。
幸福湾2022年5月开盘，价格大概是9-11万/㎡，户型有139㎡、191㎡、255㎡、355㎡。
那时候，看房还要验资1000万。
但是项目后来价格调整，7.5万/㎡起就可以买到255㎡大户型，其余的户型也大部分在10万/㎡以内。
目前的话，单价7万起就有交易，根据不同户型不同楼层降价不同，想要具体的价格信息可以问鸟叔拿。
但降价最明显的我可以告诉你，是285㎡户型！
我有一个粉丝，之前就买了这里，价格大概是2400多万。但是他告诉我，现在总价2000万左右就可以买到，相比之前降价了400-500万。
他想破头都不知道自己做错了什么，资产缩水如此之快。他说，买了幸福湾，一点都不幸福......
相比之下，还有部分买家亏损100-200万左右已经算少了，像这样的大户型，只能用“大跳水”来形容。
星河江缦：呆在山顶，心都冷了
星河江缦，算是业主受伤比较少的一个盘。
大家别误会，我不是说它不降价，我是说买它的人少，那自然受伤比较少。
如果比降价，没有人比它降得快，几乎是腰斩了。
星河江缦2022年6月首次开盘，楼王单位开盘价在7.9-8.9万/㎡，而其他的179㎡和207㎡户型，价格也要7-8万/㎡，随便一套总价都过千万。
在2023年5月时候，这个盘还晒出过9.8万/㎡的成交单价，总价去到2300万。
不知道这个大冤种业主是谁，但很真诚问一句，我们可以做朋友吗？我也有很多房子想让你帮忙买一下。
虽然前脚说自己价格很牛逼，但后面看宣传，项目自称“笋”豪，单价低至4.5万大甩卖。
这个价格相比开盘来讲，是真的打了5折，亏损个200、300万甚至更高，可能也是常态。
但前期价山顶站岗的业主估计不多，反正开盘半年大概才卖了20套左右，后面入手的大概都是降价后才买的。
截止到今天，项目卖了119套，去化率大概是36%，总比个位数的要好了。
接下来，星河江缦要不就大降价，要不就苟着，但是已经4.5万/m²的单价，再降下去，就和花地湾的刚需盘一个档次了。
毕竟保利珠江天悦，产品比你好、物管比你好、景观比你好，主要人家一炮而红，在口碑上也赢了一大截，星河江缦真的很难找到活路。
白鹅潭悦府：离保利远一点，也是一种幸福
白鹅潭悦府位于白鹅潭核心区，又有万象城撑腰，是一众项目里面价格最为坚挺的。
项目2023年3月首次开盘，单价大概是7.8-10万/㎡：
约130㎡的，7.8万/㎡左右，总价大多数超1000万；
约178㎡，8.3-8.5/㎡左右，总价在1450万左右；
约243㎡，9.5万/㎡左右，总价约2300万，部分户型更超过了10万/㎡。
对比现在的价格，7.5-13.5万/㎡：
135㎡总价900-1050万（有套14楼总价不到900）；
175㎡总价1150-1400万（2-3栋中高低层可选）；
243㎡1栋总价1650-2500万中高低层可选、243㎡6栋总价2900-3300万。
其实我们可以看到，白鹅潭悦府卖到现在，价格没有太大变化，只有部分低楼层的价格相对便宜一点。
讲真，这年头不降价的房子真的少见了，白鹅潭悦府还是给到一点意外给鸟叔。
接下来的话，因为白鹅潭悦府距离保利远一点，也有重奢商业护身，相对“保命度”会更高一点，不然高低也要降价向买家投诚。
广州滨江上都：失去了买这里的最后理由
广州滨江上都开盘时间是2022年1月，那时候楼市还是一片繁华，多数人没有看到暗流涌动，市场对项目也很看好，10万+是它的标签之一。
不过项目也没有飘，开盘价在那时看来，也算正常：
园景单位均价7.3-7.4万/㎡；
江景单位均价7.6-8万/㎡。
但你对比现在的价格：
园景单位5.3万/㎡起；
望江单位均价6.2万/㎡起。
哪怕是对比最小的110㎡户型，少说资产也要亏损个200万以上。
200万，可以在广州买多一套房子了，或者买辆迈巴赫S480，但现在没了200万，除了你的哭声，什么都没得到。
在保利珠江天悦开盘的压力下，项目也拿出了不少一口价房源搞促销，总价最低636万起。
如果保利珠江天悦没出来，滨江上都也能凭借价格获得一点买家的青睐，但是现在保利一来，买滨江上都最后的理由都没有了。
没办法，这个盘本来口碑就有点崩了，业主WQ这件事闹得有点大，哪怕降到5万/m²、4万/m²，你也未必敢去买。
所以，越在环境不好的时候，开发商越要珍惜自己的羽毛。
总的来说，除了白鹅潭悦府，白鹅潭板块其他的几个豪宅盘都很难独善其身，不说和珠江天悦比吧，就纵向对比，买在高位的业主普遍都要血亏大几百万。
现在保利横插一脚，背后大刺刀，未来这些盘出货只会越来越难，毕竟保利也才刚开始卖，难过的日子，才刚开始呢。
面对保利的压力，这些盘接下来或者要走“断臂求生”之路了，降价是必然的。
广州江景房，大变局!
所以说，现在的白鹅潭市场太卷了！
一不小心就卷生卷死。
虽说对其他竞品以及前期入手的业主来讲，实在不是一个好消息。
但是对于还没入手的买家来讲，却是天大的好消息。
大文豪诚不欺我，人和人之间的悲观真的不相通。
除了利益之间的较量，现在保利珠江天悦5字头的单价，我觉得更大的意义在于——
它把江景资源大众化。
这是广州江景房，大变局的开端。
原来的珠江，是富人专属，是有钱人的精神象征，但现在改善一族也能够得着。
对于这件事，你不能说好或者不好，因为大家立场不同。
但在特定的市场背景下，这或者是一个大势，大势所趋，只能跟着它向前走了。
保利珠江天悦效果图
如果可以，我希望在这种天花板级别的“卷”中汲取经验、修炼内功，更好地共建市场、服务顾客，那就能因“卷”而生。
而不是越“卷”越难。
最后，关于白鹅潭这几个盘怎么买，简单给你建议：
锁死保利珠江天悦、锁死保利珠江天悦，有钱的买大户型，预算少点的买小户型。因为以现在的价格，可以放心买。
其他的，看价格，可以先等等。
