大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
广州顶豪市场，烧出好猛的火。
星河湾半岛五號、广州·鹏瑞1号、侨鑫·汇悦台，接二连三网签加认购，不到2个月，广州就卖出6套2亿+。
沸腾的顶豪市场，也为保利临江大道（南方面粉厂）地块入市，作了很好的铺垫。
这个有着“下一个汇悦台”之称的项目，到底会做出怎样的产品？
我梳理了珠江新城近3年总价2000万以上的成交数据，大概有500个样本数据。
看看，到底保利做怎样的产品，去化最快！
先解释一下，为什么是总价2000万以上的房子？
保利临江大道地块肯定是做成豪宅产品，不太可能是120㎡、140㎡的改善型产品，大概率是180㎡以上的顶豪级别。
再结合住宅实际可售楼面价7.65万/㎡，以及对面的琶洲都卖12万/㎡，这里只会更高。
180㎡×12万/㎡，总价2000万起，大差不差了。
好，我们就看珠江新城这三年总价2000万以上的成交，最受欢迎的面积段有三个，一个是140-180㎡，一个是200-250㎡，一个是180-200㎡。
但我们刚刚说了，保利临江大道地块大几率是做180㎡大平层豪宅产品，抛开140-180㎡面价段，另外两个面积段成交占比近36.4%，也是很有力的一个参考数据。
所以，如果临江大道项目产品定位180-250㎡左右，其实和珠江新城最受欢迎面积段是重合的，去化比较快。
继续往上走的话，250-300㎡产品也有将近10%的成交量占比，选择这个面积段也不错，同时符合“第二汇悦台”的顶豪人设。
与此同时，我们看总价段数据，2000-4000万之间的总价段产品，更加受欢迎，换算一下，大概也是180-300㎡之间的产品。
综上分析，保利临江大道项目主力产品定位180-300㎡会更稳妥。
会不会有更大面积产品出现？
我觉得会，但也要看保利怎么想了，是想造去化神话，还是想造产品神话？
想造去化神话，就小小意思一下，做少量的超大面积产品、甚至顶复产品，立个标杆的旗杆就差不多了。
因为如果面积更大，就不利于去化。
比如汇悦台，它中段面积437㎡，全盘只有58套，公开售卖从2016-2024年，8年间也只有3套卖出。
如果面积段是180-300㎡，临江大道地块具体的产品设计要怎么做？
我也来大胆猜一猜。
1、功能性上，4房起步。
从近3年2000万总价成交数据来看，3-4房的成交量是最可观的，占比高达90%以上。
但现在珠江新城的二手，都是上上代的产物了，如果不是顶着这个地段，估计很难卖。
我认为可以参考珠城二手，但不能完全参考。
保利临江大道地块是新规产品，拿着130%使用率的尚方宝剑出生，哪怕做个建面180㎡户型，也能做到230㎡以上的实用面积，功能性上就已经拿捏了。
3房，不行，4房，是起步级，甚至双主套，应该也会是起步级。
2、景观视野放到最大。
同时，结合临江大道地块地理位置，一线望江、前排无遮挡，超靓的位置，所以保利在做产品的时候，景观性会大于功能性。
这点在之前白鹅潭的保利珠江天悦上，也有所体现。
保利会怎样做？
超大阳台、卧室U型景观面、大面积使用玻璃幕墙......都给我用上，力求把景观效果放到最大。
最近保利在上海有个豪宅项目很火爆，叫保利·世博天悦，是天字系产品，面积段是176-251㎡，或者会有借鉴之处。
比如这个205㎡户型，从餐厅、客厅、主卧、次卧、卫生间、生活阳台都是江景景观面。
东、南、北环抱式看江，“含江量”达90%以上。
3、围合布局，力求户户南向望江。
从土地推介会上流出的效果图，我们也可以看到，临江大道地块楼栋整体的布局方式和汇悦台相似，都是面朝珠江，前后两排围合布局。
前面中间两栋正面观江，后一排半两边各三栋侧看江，整体楼栋排布错落布局，望江面最大化。
划重点，都是南向望江。
在珠江新城2000万+豪宅的世界里，南向永远是最多人的选择。
4房起步、双主套起步、极致看江、围合布局、全南向设计，这些产品理念，几乎是明牌了。
最后聊聊，它能不能真的成为下一个汇悦台，这也是很多粉丝关心的问题。
我的看法是，景观上它等于汇悦台，产品上它超越汇悦台，地段上，确实还是不如汇悦台。不管它能不能成为甚至超越汇悦台，但你会把它拿来和汇悦台比较，说明它已经成功了。
如今，汇悦台老矣，市场还是希望有新的顶豪标杆出来，带领广州楼市走向更高的地方。
而这个地块确实有很多汇悦台没有的优势，比如产品使用率，比如二层以上公共开放空间提升10%都是赠送的，不计入公摊。
这也让保利在打造公区配套上，有更多的想象空间，空中连廊、空中花园，空中游泳池，都可以实现。
还有类似管家式物业服务、园林打造，保利都不一定会输给汇悦台，只要它想，就可以做到更好。
唯一略逊一筹的地方，是那个汇悦台已经发展了10多年的圈层和地段。但参考琶洲天悦，给保利一点时间，这些都不是问题。
好，现在汇悦台的二手均价26万-32万/㎡，临江大道地块能卖多少呢？
文章的开头，我说了是12万/㎡往上走（其实有点保守了），一个基于楼面价，一个基于竞品的对比。
再加上这三年珠江新城成交的数据分析，12-20万/㎡是主流的价格段，临江大道地块的价格也大概会落在这里。
为什么不能一上来就卖出汇悦台的价格？
有一个原因刚刚说了，地段和圈层短时间内还差点意思。
另外一个原因就是，好的价格，不仅需要产品的衬托，也要经济环境的加持，虽说市场已经逐步回暖，但对于开发商而言，去化，才是硬道理。而保利的风格，一直是用最好的产品，搭配最有诚意的价格，狠狠地打动你。
你觉得临江大道地块能卖多少钱？欢迎留言！
