大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
楼盘贴着地价卖房，在当下的广州不是啥新鲜事儿。
但第一波开盘就跌破地价卖房的，新塘振业学府里应该是第一个。
这个高地价项目，拿地即巅峰，结果捂盘三年，最后却沦落到赔本卖房的境地！
正好也有几个粉丝问我这个盘值不值得买，我专门抽了一天，去实地帮大家瞧了瞧。
史无前例，首开价格低于地价
我是工作日早上去的现场，整个案场冷冷清清，只有两三组客户在看房。
销售跟我说，项目本月才刚开盘，首推货量大概是200套，已经去化30%左右，也就是卖了大概60套。
这个去化速度谈不上多快，但在当下的增城市场也算可以了。
这也多亏了项目价格确实低，总价才100万起！
75、87㎡三房：单价1.4万/㎡；
85㎡三房：单价1.35万/㎡；
107㎡三房：单价1.45万/㎡。
这个价格区间，和周边的二手房差不多，隔壁的汇东国际，二手成交价1.3-1.4万/㎡，项目后面90年代老旧的新康花园，二手成交价约1.2万/㎡。
学府里的开发商振业集团，可能很多人没听说过。我给大家简单科普下。
振业集团是深圳市属国企，董事长是宋扬，黄埔区的振业天成也是它开发的 。过去十年里，房价不断上涨，背靠国企身份，它也吃尽行业红利，赚得盆满钵满。
然而，随着楼市下滑，踏错市场周期的深振业，也开始陷入亏损。2023年，它净亏损了8个亿；今年上半年，可能要亏损3亿多。
而振业学府里，就是深振业投资决策过于乐观、误判市场行情的最典型案例。
2021年，深振业以1.5万/㎡的楼面价在新塘拿下学府里这块地，价格高昂。
没想到学府里一开盘，就拿出比地价还低、和周边二手价同等的价格，可见卖货的决心！
我查了下，振业学府里的总投资超过11亿，算下来开发成本将近2.4万/m²。也就是说，按照现在的价格，每卖一平就要亏损近1万块钱。
销售跟我说，项目价格如此之低、迟迟不开盘，也是无奈之举。
公司2021年拿地不久后，增城楼市就走下坡路，两年前，振业学府里还为开盘设置了销售展厅，但市场太差，领导想等市场好转再入市，谁知道等了两三年都没有起色，反而越来越差。
去年，捂盘两年的振业学府里终于想开盘了，但是国企流程繁琐，一直在走审批。也没办法，国企以这样的价格赔本卖房，肯定要层层把关。
讲真的，我听到都觉得有点唏嘘。
这也难怪，巅峰时期的新塘，最高可是卖过4万+/㎡，谁会想到如今卖个1字头都要战战兢兢，真是此一时彼一时啊。
非地铁盘，教育资源丰富
对于购房者来讲，到底这个价格，值得买吗？
项目的定位很明显是面对刚需或者刚改，对于这部分客户来讲，除了价格之外，学校和地铁、商业都十分重要，振业学府里，这方面的优势不够。
1、首先，是地铁。
项目距离13号线白江地铁站、沙村地铁都不近，直线距离大概1.5km，这大热天的走路去估计得满头大汗。
我是坐13号线到白江站，然后打车大概6-8分钟到项目，对于上班族来讲，要接驳通勤也不算方便。
所以，对地铁依赖程度很高的买家，振业学府里还真不适合你。
2、其次，是学校。
项目周边教育资源丰富，东面有20年办学历史的新康小学、楼下有省级标准的鹤泉小学（由新康小学教育集团统一管理），距离新塘三中步行仅需5分钟，该校已纳入增城广府教育、广州七中两大教育集团。
听销售介绍，学校还是不错的，距离近还是省级标准。
鹤泉小学
但知道我注重教育的中介又悄咪咪和我说，这两所学校不算特别好，同板块的金茂万科都会四季学校会更好。
金茂万科都会四季省级公办华师附小已经开学，是项目配建的小学，生源会更好，不过初中读的也是新塘三中，到时候也会殊途同归。
不过金茂万科都会四季价格会稍微贵一点，1.5-1.65万/㎡左右。
对于预算多点，对教育又特别看重的买家，金茂万科都会四季可能会更对你胃口。
3、最后，是商业。
1公里内有合汇新汇里、新康花园商业广场以及智合悦汇商业广场，日常买菜可以满足，如果想要级数高一点的商业就要开车大概15分钟，去到新塘万达、南岗万达、永旺梦乐城。
所以，除了离地铁站比较远，在价格、教育、商业上，振业学府里还是占了一点优势的，比较看重这三项的买家，还是可以去看看的。
总价100万，买南北对流三房
项目的产品力也算不错，总价100万能买到品质较高产品了。
振业学府里首推2栋，33层高，2梯6户，户型是75-108㎡3-4房。
最值得说道说道的就是75㎡三房户型，中介表示，在新塘小户型能做得这么好的，振业算一个。
100万可以做成南北对流，单边户型，采光通风都很不错，这还是新规前的产品，已经很卷了。
75㎡户型图
进门处还有入户玄关，位置不大，属于锦上添花。
75㎡样板间实拍
厨房还能放下双开门冰箱。
75㎡样板间实拍
客厅赠送了60厘米的大飘窗，加起来整个客厅开间达到3.4米，总得来说，尺度感还可以。
75㎡样板间实拍
此外，还有85㎡、87㎡、108㎡户型产品，感觉也还不错，但篇幅有限，就不一一介绍。如果你想了解，不妨加鸟叔微信，给你提供专业的户型分析和选筹建议。
不知道是不是生意难做，陪我看房的中介也特别坦诚，他说，项目东面会看到一些坟墓，主要是75㎡、85㎡、87㎡靠北梯腿高层会看到，对这个介怀的朋友就要注意了。
增城买家：只求住得舒服
你可能会问，振业学府里以这样的价格入市，对增城房价会有什么影响吗？现在的增城还敢买吗？
答案是，没啥影响。
毕竟增城楼市，确实已经到了底部了。
这是真心话，增城哪怕还有下降空间，也不过是局部小调整，不太可能再出现大幅度跳水降价了。
项目周边环境
它顶多对买家有影响，给你多一个低价入手的机会，或者多一个选择吧。
我在踩盘过程中，遇到一对夫妻带娃看房，我问他们，你不怕买了继续跌吗？
那对夫妻笑笑：我们不炒房，房贷压力低，孩子能上学，一家子住得舒服就行。
这样朴素的一句话，应该就是现在增城买家的真实想法了吧。
