大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
太阳从西边出来了！
越卖越贵、一期比一期贵、只有更贵没有最贵的大壮名城，居然降价了！
88㎡户型：单价4.4-4.6万/㎡，总价390-407万
105㎡户型：单价4.9-5万/㎡，总价519-528万
122㎡户型：单价5.3-5.5万/㎡，总价650-674万
143㎡户型：单价5.6-5.9万/㎡，总价802-847万
相比8月份首开的时候，88m²户型总价便宜了15-43万，最大的143m²户型便宜了56-83万。
加上11万的车位券、78888-15888元的家装包等优惠，大户型最高下调了超过100万！
浓眉大眼的大壮，为啥也降价了？
给大家看看大壮二期从8月开盘到现在的网签数据，总共就网签了2套，还都是8月份的。
9月、10月，都吃了零蛋。
按开盘当日的260+套货量算，去化率不到1%。
开盘当天，网上流传着一张图说仅仅卖掉了4套，去化率不到2%，我还有点不信，结果两个月过去了，网签只有4套的一半……
会不会是受网签延后影响？
但你看，10月12号才开卖的未来方舟，也已经网签了121套了。
为啥卖不动？
因为实在是太贵了！
降价前，大壮二期的价格是这样的：
88平三房，4.6-5.1万/㎡，405-450万；
105平四房，5.2-5.9万/㎡，546-620万；
122平四房，5.8-6.2万/㎡，708-756万；
143平五房，6-6.5万/㎡，858-930万。
户型涵盖88-143㎡的三到五房，4.6-6.5万/㎡，总价最低也要405万，最高要930万了。
这个价格有多贵呢？
1、跟同板块比。
大壮名城所在的科学城区府板块，星樾山畔、佳大瑞园、保利罗兰国际四期、合生中央城等新盘，价格基本都在3字头。
其中最便宜的佳大瑞园，均价低至2.3万/㎡，差不多是大壮二期的一半；
最贵的保利罗兰国际四期，均价去到3.8万/㎡，也远远低于大壮二期的价格。
这些项目的区位、地铁、商业配套，确实都跟大壮没办法比，但面对这么高的价差，再喜欢大壮的买家也得犯嘀咕。
2、跟同价位比。
海珠西的保利燕语堂悦，位于中心主城区，各方面素质也都很能打，开盘价也才5.8万/㎡；
天河东的天河润府、珠江花城、能建天河麓誉府等，100多m²的户型，600万内都能买得到。
但大壮二期的大户型，总价基本要去到700万以上，比天河卖得还贵。
放眼天河、海珠、荔湾、白云，拿着买大壮的预算，都有大把的竞品可以替代。
3、跟自己的二手比。
大壮一期8月成交的一套103㎡三房，只要452万，单价4.35万/㎡。业主买家各付各税，扣完税费，实收单价在4.1万/m²左右。
这个价格比大壮名城二期，北向88m²开盘的成交均价4.9万/m²，足足低了差不多8000元/m²。
而差不多面积的二期104m²，折后要582万，也比这套452万的二手贵了100万+！
如果你手握450来万，二手还能买套104m²大三房，放在一手，只能看看88m²小三房。
大壮名城的定价，一向是我行我素，不按照常理出牌。
在2019年初开盘时，大壮一期就以3.8-5.7万/㎡的价格，一己之力拉高科学城的房价天花板。
在它入市之前，科学城的成交价还在两三万打转，直到大壮名城的到来，片区才站稳了四字头。
2021年推新时，价格又再上巅峰，小户型卖4.8-5万/㎡，部分单位卖到6-6.5万/㎡。
而彼时老黄埔的标杆项目万科城市之光，最后一次加推价格也就5.2-5.7万/㎡。
一期的楼王，2年前开盘，单价去到7-8万/m²，不过到现在还一套网签都没有。
今年新开盘的二期，最高价突破6字头，而且开盘价居然比吹风价还要高，在广州也是比较少见了。
大壮为啥敢卖这么贵？
1、过去几年，市场确实愿意买单。
中指院数据显示，科学城近五年的项目销售金额排行中，大壮名城一直是板块内的TOP1。
一期的热销，也给了二期开高价的底气。
2、项目自身的价值，确实得天独厚。
区府地段+三轨交汇（21号线、7号线、6号线）+万达商圈+九年制华师附，可以说整个黄埔都找不到平替。
3、二期相比一期，产品确实做了很多全新升级。
二期是新规下科学城首个超过百分百得房率的新房产品，相比一期的80%的使用率高了很多。
外立面、园林、交标也上了一个档次。外立面用上了玻璃幕墙，室内配备了全屋中央空调，用上了泰创、德施曼、德国唯宝等大牌。
凭借这几点优势，大壮二期比别人卖贵个5000元/m²，还是说得通的。但这么高的价格，天河海珠都能随便选了，市场就很难买单了。
这不，经过市场的洗礼，大壮也终于低下了高贵的头颅，选择以价换量了。
最好和大家聊聊，降价后的大壮二期，可以下手了吗？
我觉得，如果你在科学城周边工作，喜欢这个盘的朋友，是可以考虑入手的。
就拿88m²北向三房来说，之前400-450万的总价确实不便宜。
但这波降价后，中低楼层总价去到400万以内，就跟天河东的珠花、天河润府有一战之力了。
虽然一个是天河，一个是黄埔，但论居住体验，科学城区府还是要比城市界面荒凉、没地铁没商业的天河东舒服得多。
如果你在意性价比，也可以看看大壮一期的二手。
虽然一期使用率比不上二期，但按目前的一二手价差，一期二手的性价比依然要高于新房。
至于过去几年高位买了大壮一期的业主，乃至周边楼盘的业主，你们能少亏一点卖房，记得感谢大壮的不卷之恩。
