大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
广州又有一块靓地要拍卖了！
位于白云区的怡新路以南地块，靠着和天河一路之隔的牌面，吸引了不少的关注度。
听说，BL、ZS、LC、JM等房企已经等着上菜，随时要伸一筷子。
我还看到有评论说，白云地块一出，就要脚踢天河、背刺白云，天河梅花园的越天和和天河序两个楼盘，要瑟瑟发抖了！
我觉得吧，这块地背刺白云还是很有戏的，但是想一拳打倒天河，有点悬！
地，确实是好地
先来看看白云区怡新路以南AB3101046地块的基础信息。
地块位于天河白云交界处，与天河和樾府、西派天河序只有一路之隔。占地约4.75万㎡，其中宅地约占1.31万㎡，容积率约2.5。
起拍总价是86506万，计容建面约32770㎡，折合楼面价约26398元/㎡（未扣除配建）。
图源：广州公共资源交易中心
这块地好不好呢？
客观说，综合素质确实很不错。
1、首先，地价很便宜。
要知道，隔壁天河序的楼面地价要5.27万/㎡，越天和的地价也去到5字头。
而这块地，起拍楼面价2.64万/㎡，哪怕溢价率去到100%（如今这行情，显然不可能），也才刚刚和隔壁持平。
地价便宜，后面定价的优势也会大得多。
2、交通也还行，有地铁。
地块和地铁18号线（北延段）京溪路站无缝贴贴，一站天河北，二站珠城，交通十分便捷。
3、户型使用率，是广州天花板。
根据地块公告信息：“其半开敞空间按水平投影面积一半计算容积率建筑面积的比例上限可提高至25%”。
图源：怡新路以南地块建设用地规划条件文档
也就是说，这宗地块，产品使用率可以达到120-130%。
这已经是广州使用率的天花板，对于周边的二手房来讲，确实是降维打击。
但和周边新盘比如西派天河序比起来，大家都是新规后产品，差距不会太大，具体还要看到时候的产品设计，才能一分高低。
脚踢天河，还差点意思
话说回来，地块好是好，在白云地界里窝里横一下还是挺轻松的，毕竟和天河交界是一大优势。
但想在天河兴风作浪，甚至和天河的盘平起平坐，就没那么容易了。
毕竟不论是先天还是后天条件，地块都有不足之处。
1、哪怕再靠近天河，也终究不是天河。
虽说地块位于天河和白云交界处，但是天河就是天河，白云就是白云，两者还是有区别的。
这不是一条马路的事情，行政地域的差别，意味着是两个房价体系。
比如增城的御溪世家和黄埔的星汇城TOD，也只隔着一条马路。
现在御溪世家已经降到了1.1万/㎡，但是星汇城房价还在2万/㎡以上。
大家的区域价值不一样，抗跌能力不一样，甚至情绪价值都不同。你说你买房在天河和你买房在白云，能一样吗？
特别对于改善客来讲，钱能解决的问题就不是问题，他们会更注重地段。
2、周边的配套可以蹭，但仅限于商业、地铁，学校这个利好是没法蹭到的。
怡新路地块虽然和天河和樾府很近，但是肯定不可能蹭到天河和樾府配建的华阳小学。
跨区域分配学位，广州还没有这个先例。至少在目前，白云的学生是不可能到天河读书的。
除非像西派天河序，按照天河“就近入读”原则，就有很大概率能就读华阳小学。
此外，由于地铁18号线北延段还没开通，而项目距离已经开通的3号线梅花园地铁站又有1公里，步行距离也比较尴尬。
3、 地块呈三角状，不太好布局。
这方面，比较考验开发商的能力，产品力做得不好的话，可能不得不牺牲部分户型。
4、体量太小，大概率做刚需刚改产品。
项目宅地约占1.31万㎡，这点体量，很难对天河造成持久的冲击。
而且，按照这块地的素质，做成刚需和刚改产品的可能性比较大，而天河和樾府、西派天河序都是改善产品，客群也并不重叠。
5、南面的大型墓园，正南直视，介意的朋友会绝对介意，还有沙太南路和怡新路的噪音等等不利因素。
天河这个红盘，加推了
刚刚过去的中秋节，梅花园板块的天河和樾府、西派天河序卖得都不错，没怎么受到新地块的影响。
天河和樾府，在中秋首日顺利拿下“一串三”的成绩，势头不减。
西派天河序，则在中秋节前夕加推了T7栋-140㎡产品，虽然货量不多，17层仅有32套，但为整个板块增加了不少人气和热度。
我听说，不少改善客节后马不停蹄返回广州看房，因为这次加推的产品确实挺能打：
1、项目是天河中轴唯一在售小高层板楼项目，T7栋是唯一一栋不临路且位于园林中央的140㎡产品。
楼栋位于小区正中间，不仅能望中轴浮岛森谷景观，并且能望白云山。
据懂行的人计算，这里的园林造价成本，比同小区其他楼栋足足贵了3倍。
住在这里，看到的都是最漂亮最贵重的景色。
2、T7栋是板式设计，只有东西两个边户。
这种设计，带来的极佳的光照和观景视野，比如西边户是唯一一个140㎡对望中间景观园林和白云山的踢腿，主卧270°飘窗最大程度引景入室。
东边户则是南北对流+东南主套，还拥有大尺度的收纳空间。
3、本次加推的140㎡户型是新规后产品，使用率超高，媲美市面180㎡户型。
比如LKBD大方厅，面积足足有34㎡，逢年过节，开个大Party不是问题；
约8.4米南向巨幕阳台，白云山景和园林景观都能尽收眼底；
四开间朝南，总面宽约16.7米，没有采光死角；
还有南向双套房，市面上不少160㎡的户型都只能做到单套房，在家庭平权这点上，西派天河序真是杠杠的。
4、除了加推楼栋和户型亮点不少，项目自身的配套和素质都不差。
交通方面，距离梅花园地铁站约300米，步行5分钟可达。
教育方面，旁边就是大名鼎鼎的广州中学教育集团成员校，该校设定为45班九年一贯制学校，根据天河的就近入学原则，西派天河序大概率能读上。
所以最近也有不少粉丝跑来问我，这样一个样样通的改善盘，价格是多少？值不值得下手？
据我所知，项目这次加推楼栋的性价比十分之高，想了解剩余户型和具体价格的话，加鸟叔微信，帮你拿最大的优惠折扣。
