大家好,我是鸟叔,小鸟的鸟!
奥运会刚过去,樊振东和张本智和那场惊天大逆转的球赛,依然激动人心。
没想到,一直被“看不起”的南沙楼市,也奋起直追,来了一场大反转。
逆袭总发生在下半场。老大难的南沙,这次真的不【难】了?
上半年的南沙楼市,乏善可陈。
进入下半年,南沙楼市却一改往日颓势,不仅成交量蹭蹭往上涨,还破天荒得了多个第一。
7月,广州市新房网签5134套(7月20-7月21日官网未公布),环比下跌32.73%。
而南沙一手成交亮眼,曾一度有超过增城的气势,最后以887套网签量排全广州第二,小输增城一点点。
但从其他维度来看,南沙都是排名第一!(数据来源:中指院)
网签面积近15万㎡,全市NO.1;
成交金额超40亿,全市NO.1;
套均成交面积超160㎡,击败传统三强天河、海珠、越秀,全市NO.1。
有人说,是因为阳光城丽景湾的集中补录(289套),大大拔高了7月的网签量,所以南沙的排名才飙升。
但剔除补录数据后,南沙实际数据也有598套,排到广州第三,也是有点惊喜。
拉长今年的时间线看,7月近600套的量,也是今年的高位。
重点是,广州房地产市场在7月份呈现出一定的调整态势,除南沙外,各区一手房市场成交量均出现下滑,上半年火热的海珠成交量直接下跌了58.81%。
而南沙是广州唯一一个7月环比上涨的区域,可以说稳住了。
部分楼盘也开始慢慢“复苏”,比如保利南沙天汇成为了最大黑马,7月份网签量达88宗,之前3个月网签最多也是26宗,最少6宗,小小炫了一把肌肉。
趁着这股东风,也有楼盘抓住时机开盘,还卖得不错。
比如位于庆盛的全新盘,越秀·天悦云啟7月27日正式开售,人气和热度都不差。
现场人气图
鸟叔了解到的信息是,越秀·天悦云啟推售1-3栋建面约89-169㎡三四房单位。开售当天就有栋楼就接近售罄,后面才又加推1整栋来紧急补货……
在如今的广州楼市,这样的现象几乎很少见了,说明南沙楼市的影响力还是在的。
南沙在7月能够逆势上涨,内部外部因素都有,主要离不开以下几个原因:
1、南沙楼盘降价,新政余热还在
南沙新盘降价也不是什么新闻了,反正卷价格已经成为开发商抢客的主要手段。
鸟叔吐血整理了一下目前南沙28个主流楼盘的最新特价,3字头的单价已经消失在南沙楼市,2字头价格成为主流,1字头也出现在一些比较偏远的楼盘中。
像横沥岛上的湾区金融城,两年前刚开盘那会可是风头正盛,茶水费据说都要50-100万,均价直冲3.6万/㎡。现在特价2.6万/㎡,降了足足1万/m²。
位于南沙湾的越秀珠实天悦海湾,首次开盘3.2万/㎡,现在贴着2万/㎡地价卖房,89m²户型只要19X万起。
看来,只要开发商舍得割肉,南沙还是不缺买家的。
叠加1.5成首付政策,南沙以前高攀不起的楼盘,现在首付30万都可以入手。
开发商还推出首付分期免息政策,像星河畔月湾,可以最长5年分期免息,还有其他大部分都有6个月分期政策。
对于部分有刚性需求的买家来讲,自然就会入手。
2、广州放开了限外令,港澳居民可买广州的房子。
7月8日,广州颁布新政,港澳台以及外籍人士在广州限购区购买120㎡以上户型以及非限购区买房,不限购!
叠加深中通道正式开通的大利好,南沙成为港澳人士在广州的首选之地。
别忘了,南沙自身定位不低,还是“广州副中心”、“大湾区城市客厅”,自然会有不少湾区人士被吸引。
政策便利+巨大价差,前一段时间,就有香港人组团去南沙抄底。
3、南沙的基础配套逐渐完善,环境越来越舒服。
现在的买家,很精明,你给他画饼,无论画得多好,他未必都看一眼。
但如果你说,我们这里什么都有,朴朴素素一句话就够了。
去年,南沙一口气开了星河COCO PARK、南沙悦方城、南沙环宇城三大商业体,打破了南沙商业荒漠的诅咒。
教育方面,南沙区在2023年新增了多所名校,包括广州大学附属中学南沙实验学校、广州市第二中学南沙天元学校、广州市南沙区湾区实验学校、广州市南沙区启慧学校。
鸟叔大概统计了一下,截至目前,南沙区已引入二中、华师附、广附、湾实、广铁、执信、广外、广外贸附等优质教育资源。
除了地铁方面弱了一点,南沙也在尽力完善自身,比如产业方面,今年有17个项目将在今年迎来竣工。
包括越秀金融中心、广东省中医院南沙医院、广州工控大湾区现代高端装备研发生产基地项目、南沙站综合交通枢纽地铁预留工程、芯粤能半导体项目、南沙期货产业园……
南沙的基本面越来越好,也给了买家不少信心。
南沙近两个月的表现,确实不错,但会不会是昙花一现?
从南沙目前新房成交指数来看,处于比较平稳状态。
至于南沙能不能继续保持优势,要看经济形势,也要看南沙楼市有无新的变数。
经济形势这个命题比较宏大,普通人也不可能去左右,就不讨论了。
南沙楼市自身的变数,反而比较值得去说。
这个变数在于:土拍市场。
面粉价低,面包才有降价的空间,开发商让利的前提是,得确保它有利可图。
而2022年之后,“零溢价”地块成为了南沙主流,从2022年到现在,南沙卖出的12宗宅地,全部都是底价成交。
而新地块的地价,相对前几年还会更低。
这个从7月份成功出让的地块就可得知,该地块折合楼面价约1.2万/㎡,成为了整个横沥岛上最便宜的宅地。
南沙推介地块分布
这些低价地块以及未来高性价比的房子,就像一群鲶鱼,会给南沙楼市注入新的活力。无论是价格、还是产品、还是关注度,都会产生很多变化。
所以,对于南沙后市,大家不必太悲观,对于非投资性质的买家,我都支持上车。
但买南沙的逻辑要谨记以下几点:
1、尽量买靠近地铁的楼盘,南沙与市中心的物理距离,确实很难忽略,地铁出行经济实惠;
2、尽量买配套成熟的区域,金洲-蕉门一带的生活便捷性是目前南沙最好的;
3、不急的话,可以继续等等接下来的新项目,或者看看像越秀·天悦云啟这样的全新盘,产品和价格应该会有惊喜。
越秀·天悦云啟位于庆盛,毗邻港科大,附近有AI产业区,户型有89-169㎡三至四房,产品设计比较注重使用率。
项目首推1-4栋,小高层设计,在南沙较为稀缺。此外还有个优点,首推楼栋92%户数朝南,采光均好性不错。
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