大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
老黄埔的中建海丝城快开盘了，我们今天好好聊聊。
这个项目的风评一直不错，不少粉丝都来咨询过我，市场热度也一直很高。
但究竟值不值得买？这就关乎项目素质和价格两大问题了。
中建海丝城我去实地看过好几次，综合交通、学校、户型产品来看，打出的分数是高于平均水平。
甚至我认为，如果非要在天河东和中建海丝城做选择，我优先选择后者，因为项目首开地块的优点还是很突出的：
1、背靠龙头山，可望山景；
2、距离双沙地铁站仅约50米，真·地铁上盖；
3、距离江边和其他配套比较远，但楼下就是幼儿园；
考虑到项目各项质素都不错，我觉得刚需可以冲，可以买。但是现在吹风价一出来：
有粉丝开始觉得有点纠结，觉得是不是有点贵了？
按照目前的市场情况，我觉得每一个项目的定价都需要非常谨慎，这点保利就做得很好。
保利珠江天悦也好、保利中央公馆也好、保利云境也好，走的都是“惊喜价开盘”，一炮而红，迅速去化的路线。
再根据市场反响小小涨价，或者维持原水平，主要走的就是一个低开高走路线。
这样做的好处很多，可以让第一批业主不觉得自己买贵了，还觉得自己买对了，反馈到市场也是满满的正能量，觉得可以守住开盘价。
这样的定价策略和思路，才是现在市场的正解。
现在中建海丝城以2020年的老黄埔市场价开头，已经算是有诚意了。
当然，除了时间线上纵向对比之外，横向和其他楼盘对比也很重要。
现在老黄埔主要在售的几个楼盘，价格分三个档次：
一个是，单价4字头以上的，有：
富颐华庭：78-139m²，单价4.35万/㎡起，总价370-818万；
保利中央公馆：81-159m²，单价4万/㎡起，总价320-753万；
中鼎珺合府：87-130m²，单价4.3万/㎡起，总价360万-720万。
一个是，单价3字头的：
越秀星航TOD：98-115m²，单价3.2-3.7万/㎡，总价310-425万。
还有一个是单价2-3字头，算是地板价：
黄埔新城：75-142m²，阅海组团单价2.3万/㎡起，中央公园组团单价3.2/㎡万起，总价245万-530万。
数据比较多，大家看着可能有点乱。
这样说吧，中建海丝城的吹风价，比得上位于老黄埔核心区域的富颐华庭、保利中央公馆以及中鼎珺合府，并且明显高于自己隔壁的越秀星航TOD。
我相信这也是粉丝觉得纠结的原因，就是还没有笋到非常笋的地步。
但在地段、配套、产品这些核心因素PK上，中建海丝城未必输给上述项目。
富颐华庭：
位于鱼珠板块，地段是一众项目中排在前面的，还有黄广附教育资源、小区配套逐渐成熟、没有地铁是硬伤。
但是开车自驾很方便，去珠江新城、琶洲、金融城三大CBD时间都在半小时左右。
缺点就是，得房率不如刚入市的产品，只有75-85%。
保利中央公馆：
地段好，周边公共配套成熟，距离大沙东地铁站550米，价格也卷，320万起就能买到，产品得房率100%以上。
中鼎珺合府：
距离大沙地地铁站约800米，配建九年一贯制学校，还引进广州市第六中学管理。
不过小区比较小，基本没有园林，产品力也不强，87㎡-110㎡都是3房设计。
越秀星航TOD：
位于庙头板块，交通优越，距离5号线苗头站仅80米、距离13号线南海神庙站直线距离550米，一线直达珠江新城，配建小学，但还没官宣品牌，有不确定性。
缺点是周边商业欠缺，周边城市面貌一般，门口还是黄埔东路主干道，有噪音和粉尘污染。
中建海丝城：
首推6号地块，有华中师附9年一贯制学校、楼下50米就有双沙地铁站、产品使用率100%以上。
也有人担心会不会有噪音影响，但毕竟不是主干道，影响不会很大。
综合以上，每个项目各有利弊，你很难马上作出哪个选择，但这也恰恰是“新人”中建海丝城的机遇。
是的，在现在这个市场我们要求不能太高了，没有被第一时间被抛弃，就说明我们还是有点实力。
比如，你会用350万去买珺合府87㎡，还是买中建海丝城的88㎡？
珺合府地段是不错，学校、地铁也有，但是产品力差，87㎡只能做到一个卫生间，还是北向，相比之下海丝城学铁商也什么都有，产品还是使用率100%，三房两卫，并且是南向，还能望山景。
这样一对比，你会不会觉得海丝城也挺香的。
并且，以上我们就以吹风价来讨论，毕竟现在项目还没真的开盘，一般来说，等到真的开盘，价格会更低一点。
到时候就真的要走“低开高走路线”了。
今天我在摸鱼的时候，顺便在各大消息群一扒拉，还真的扒到了内幕消息：项目内部价出炉了，总价在260万起（小道消息，仅供参考），我觉得这个价格会更贴近开盘价。
如果消息是真的，中建海丝城3.3万/㎡起的价格，还真的能影响到老黄埔市场，不敢说地动山摇，至少其他项目要瑟瑟发抖了。
对比其他项目，富颐华庭、珺合府这些都是4字头，哪怕位置核心，但是相差7000元/㎡，看着也没那么香了。
至于隔壁的星航TOD，大家价格都差不多的情况下，中建海丝城盘大、配套强、小区靓，明显赢了不少。
总的来说，项目的素质没问题、定位也很精准，78㎡和88㎡户型占比高达67%，符合当前老黄埔、天河东的刚需买家的总价预算和核心需求。
其次，首发地块的环境还可以，距离地铁站50米，解决了刚需既要还要的痛点。
如果价格是260万起，我相信，购房者的屁股会立马坐到这里。
