大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
这几天看到的两个消息，让我好想抱抱增城的业主！
1、21号线的员村站即将要还给11号线了，以后增城的业主通勤去珠江新城上班，变得更远更麻烦了。
2、21号线增城段的标杆楼盘，与黄埔一路之隔的御溪世家，降到1.1万/㎡，房价已经和拿地价持平。
这是雪上加霜、火中送炭啊！
御溪世家，当年增城的网红销冠盘，距离黄埔只有一线之隔，被称为星汇城的“平替”。
项目2020年8月29日开盘，首推408套房源几乎售罄，总销售额达到7亿元。
我找到了一张开盘“古早图”，还能看到那时候的辉煌。
开盘价最低约1.99万/㎡，最高约2.3万/㎡，均价2.1万/㎡，其中，61㎡两房单价最高，普遍在2.2万/㎡之上。
高开之后，项目的2字头房价还维持了很长一段时间，2021年8月均价高达2.5万/㎡，单价最高卖过2.8万/㎡。
但此后价格开始回调，直到2023年9月均价开始跌破2字头，但总体价格还是比较稳。
下面上半图，是去年9月部分一口价单位，单价在1.7万/㎡以上；下半图，是今年7月出的特价单位，单价1.4万/㎡起，其实已有要跳水的趋势了。
没想到，前两天直接炸雷了：
84㎡、99㎡，单价在1.3-1.35万/㎡；
60㎡、72㎡小户型，单价在1.25万/㎡；
天地层，1.1-1.2万/㎡。
消息一出，业内也是震惊的！
和开盘时的均价2.1万/m²比，至少跌了1万/㎡；
和最高峰的价格2.8万/m²比，跌了足足60%!
我有个朋友，单价2.4万/㎡买了御溪世家84㎡的顶楼。他说，那时候2.4万/㎡根本没得挑，只能买顶层。
并且那时候利率也是高高的，最高的差不多去到7%，大部分都是5字头。但广州现在最低利率已经降到了2.89%，和公积金利率差不多。
他一开始利率是5.55%，总价200万，其中首付60万，房贷借了140万。每个月还款8000元，后来降了一次存量利率，现在月供不到7000元。
如果按照现在1.1万/m²的房价和最低2.89%的利率计算，同样的户型总价只需92.4万。按照1.5成首付、等额本息贷款30年计算，首付不到14万，是当时首付的1/4，每个月房贷3264元，比现在足足少了一半多。
而他还贷近3年，本金加利息加起来还了近30万，但现在欠银行的本金都还有130多万，比现在的总价92.4万还多了40万。
也就是说，哪怕他现在把房子白送给别人，只要买家替他还剩下的房贷，也不会有人愿意，因为直接找开发商买更划算！
幸好，大部分业主们的心态还挺好的，会自我安慰，毕竟都是自住的刚需买家多，再怎么跌也只能咬着牙硬扛着。
但也有部分业主想到售楼部WQ了：我看开发商怎么交代！
开发商还能怎么交代呢？御溪世家这次掀桌降价的目的很明显，就是想促进去化，快速回笼资金。
有两个数据值得注意:
1、项目已经卖了3289套，还有902套未卖，占比约21.52%。
2、项目近一年（2023年8月-今年8月），卖了274套，按照这个速度，还要卖3年多。
很明显，项目不想在这上面耗了，干脆一跺脚，清货走人。消息才出来几天，听说已经卖了100多套了。
但是御溪世家这样做，21号线其他楼盘就更难了，毕竟这个项目的各个素质都不错，还是最近黄埔的新盘。
且看着吧，接下来，估计21号线的增城楼盘，都会跟上降价步伐了。
讲真，这真的有点超出我的预料，之前我觉得增城已经差不多在底部了，因为开发商都吃不到肉了，没想到，还能继续降！
放眼整个21号线沿线增城段新盘，几乎可以说是全军覆没，找不到幸存者。
凤岗站的中建凤榕台，2022年6月开盘，均价大概1.95万/㎡，最高卖过2.2万/㎡。
但英雄不论往事，来到今时今日，这个项目单价已经来到1.1-1.3万/㎡，都是好楼层，首付11.7万就能上车，便过隔壁清远房价。
对比开盘时候的均价，跌了大概6000-8000元/㎡。
中新站的金地·云上，已经贴地飞行很久了。
项目2022年8月开盘，价格是16000元/㎡，现在降到了1.1万/㎡，要知道项目的地价也要10800元/㎡。
跌无可跌，是这个盘的现状了。
钟岗站附近的佳泽园·帝景中央，带执信学位，2021年开盘价格去到2.2万/㎡，现在最低单价1.1万/㎡，便宜了1.1万+/㎡。
山田站附近的大华城·东瀚，2022年年底开盘，开盘价1.65万/㎡。但最近这个盘推出的特价房源，总价最低79万元起。
整体均价在1.1-1.2万/㎡之间，比开盘降了5500-4500元/㎡。
中新站附近的天健东玥台，之前一直比较坚挺，但今年也扛不住，单价最低1万㎡左右，最近一年降价幅度约6000元/㎡。
坑贝站的新盘中新紫荆府，前身是恒大紫荆学府，目前项目已由中航信托接手，重新推出市场，均价约1.6万/㎡，现在已经跌到1.2万/㎡，降幅约4000元/㎡。
此外，像汇港·威华国际，仁安花园、瀚景园等盘都是在价格狂跌中收官，甚至是直接腰斩。
比如山田站附近的汇港·威华国际，从2018年的2.3万/㎡，一路跌到了1.2万/㎡收官。
朱村站附近的仁安花园，单价已经干到1万/㎡以下，要知道，仁安花园2019年推二期时，毛坯就达到2.4万/㎡。
狂跌的21号线，只是整个增城楼市惨烈现状的缩影。
新塘、永宁、石滩……过去几年，只要在增城买房的业主，情况最好的，也是把首付基本亏没了。
你问我，增城跌到现在，还值得入手吗？
虽然增城一直跌，对于前期高价入手的业主来讲，真是一件伤心的事。
不过有一说一，我觉得现在十来万首付就能上车的增城是真香，月供3000左右就能搞定。
什么，你说你想在增城抄底投资？那你恐怕还没睡醒。
如果你想买增城的项目，又不知道怎么选，找我，我很熟！
