大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
看着同板块的能建·天河麓誉府，城投·天禧只能留下羡慕的泪水。
上周五，位于天河智慧城的能建·天河麓誉府开盘，当天晚上出来的喜报显示，成交了83套，去化率63%。
而城投·天禧在6月5日开盘，差不多两个月过去了，至今只网签了5套，去化率不到2%。
而这，还是城投·天禧接连大幅降价促销才取得的成绩。
同在天河东，同是国企开发，为啥城投的盘这么惨？
降价促销才不到一天，广州城投·天禧又降价了。
7月20日，根据广州楼盘网发布的促销信息，广州城投·天禧推出内部团购价，单价4.1万/m²起。
而就在一天前的7月19日，另一份促销信息显示，该项目推出的105m²房源（根据官方户型图，实际应为108m²户型），单价4.3万/m²起，总价450万起。
也就是说，一天时间过去，项目单价又降了2000元/m²。
事实上，作为一个今年6月10日才开盘的全新项目，降价促销已经成了广州城投·天禧的常态。
今年6月底，该项目推出年中冲刺活动，拿出4套108-138m²房源，优惠幅度62万至99万，总价最高立减99万。
促销海报显示，一套1-X04的108m²房源，原价581万，一口价只要519万。
也就是说，如果购房者在6月底买了这个户型，按照最新的促销价，不到一个月就浮亏80多万！
城投·天禧这块地，是去年3月广州城投以44.39亿拿下的，除去配建折合住宅楼面价约3.71万/m²。
今年上半年，广州改善盘、豪宅盘大卖，城投·天禧在开盘前，也喊出了6-7万/m²的吹风价。直到开盘前，给出的开盘价都是108m²户型最低580万，折合单价5.37万/m²。
来源：园长说广州楼市
而项目6月5日内部开盘时，实际开盘价已经降到了4.7万/㎡起。
然而，即便广州城投给出了4字头的价格，还推出了长达12个月的首付超长分期活动，给到中介15万起步的佣金，但销售成绩依然难言乐观。
按照广州城投地产发布的开盘喜报，城投·天禧首开劲销6.1亿。粗略估算，即便销售的都是138m²的最大户型，按最高单价6.5万/m²计算，项目至少也卖出去了68套房子。
而根据网传的去化速报，项目首开一共卖了38套，销售金额2.3亿。据说，这还是算上员工内购的数据。
两个数据孰真孰假？我们还是用网签数据说话。
广州住建局阳光家缘数据显示，截至7月31日，项目共取证261套房源，已售套数仅5套，去化率只有不足2%。
去化慢、房难卖，已经成为广州城投地产旗下项目的常态。
比如位于番禺的城投·领南府，是广州城投于2020年9月，以2.6万/㎡的地价拿的地，至今都是南站板块地王。
领南府的整体素质不差，距离2、7号线双地铁石壁站约300米，去南站直线距离不过1公里，周边的商业配套和教育配套也算完善。加上周边的竞品不多，只有越秀地产的两个TOD项目。
但入市近两年，也才网签了50套，仅占已拿证404套房源的12.4%。
而该项目规划户数1074户，照这个销售速度，这个项目还要卖近40年才能清盘……
还有昔日的广州单价地王——广州城投·东园公馆。
2020年，广州城投拿下越秀地块，楼面价高达6.5万/㎡，登顶广州单价地王，直到去年这个记录才被打破。
东园公馆去年5月开盘时价格为12-18万/㎡，后来推出部分91㎡和132㎡一口价单位10-12.5万/㎡。
而据中国房地产报报道，目前该项目92m²的北向三房最低单价为8.5万/m²，相较于开盘时的12万/m²，已经打了7折。
但就是这样，开盘一年多了，也才网签了9套，占已取证套数249套的3.6%。
广州城投的国企背景可以说超越了广州大部分房企，它出手的作品，在广州乃至世界都赫赫有名。广州塔、花城广场、猎德大桥、海心桥……都是它的手笔。
但不得不承认，搞投资、做城建，确实是广州城投的强项，但造房子、卖房子，是它的短板。
这也是其他大部分城投公司面临的困境：在住宅打造方面的经验不算丰富。
1、产品力落后，户型不抗打。
就拿广州城投·天禧来说，明明是新规后的产品，却没体现出新规的优势。
108㎡的起步面积，明显是奔着改善去的，但是户型却做的一般般。
同样的面积段，在别人都做4房、大阳台的情况下，它却是2+1房，+1的房间还在入户门口，不仅空间小，而且私密性也差。
而隔壁老黄埔的保利中央公馆，同样的3房2卫户型，面积可以控制在89㎡。相差20㎡，总价就差了接近100万，很难说服购房者为此买单。
对于很多改善买家而言，城投天禧的环境、学校、地铁都不突出，加上平平无奇的户型，就更难让自己在众多新盘中脱颖而出。
2、操盘节奏拖沓，从拿地到入市周期太长。
这也是大多数城投公司的通病。据克而瑞统计：
2021-2023年，城投公司拿地项目开工率为25.23%，开售率为15.91%，总体开售率为40%；
而央企、地方国企的总开工率分别达到67.55%和76.47%，开售率分别达到60.66%和66.29%，远高于城投公司；
此外，城投公司拿地到开工、开售需要136天和410天，比其他三类公司所需天数长50%左右。
广州城投·东园公馆，就是最大的牺牲品。
2020年3月，广州城投拍下这块地王的时候，楼市正处于高点。要是能在2021年顺利入市，估计早就售罄抢光，成为神话。
结果，广州城投硬生生拖了三年，直到2023年5月才入市，最终败给了冰冷的市场。
东园公馆开盘一年多，才卖出8套。价格也从地价的三倍，降到了贴着地价卖房。
同样，南站板块的城投·领南府，从拿到到开盘经历了两年；金融城的广州城投·天赋壹号，2015年拿的地，更是足足拖了8年，直到去年才入市。
3、与市场脱节，营销打法跟不上。
同为广州国企的越秀地产，在广州的项目营销一环接一环，从项目拿地、开放、开盘、加推、收楼，都能制造市场爆点。
而广州城投旗下的项目，在市场上声量如何，大家懂得都懂。
行业进入深度调整期，多数房企资金紧张，拿地、收并购变得谨慎，广州城投却成为了逆势扩张的代表。根据相关数据统计：
2020年，广州城投拿了4宗宅地，其中越秀南地块以约6.5万/㎡的楼面价，成为当时广州单价地王；
2021年，广州城投又拿下4宗地块，全口径拿地金额约70亿；
2022年，广州城投新增土地货值371.3亿元，位列克而瑞榜单22位，同时也成为城投公司榜首。
2023年，广州城投以283.6亿的新增货值，位列榜单第22名。
2024年上半年，广州城投再次以126.1亿的新增货值，位列榜单第18名。
此外，广州城投还接手了富力的天河吉山村旧改、恒大的黄埔庙头村旧改，成为多家出险房企的白武士。
钱砸了不少，但在销售排名的榜单上，却几乎很难找到广州城投的身影。
中指院刚刚发布的广州房地产企业上半年销售金额排行榜，广州城投连前20都没挤进去。
要知道，同为广州国企的越秀地产排第1，珠江实业也在前5，自己独立操盘才没两年的广州地铁都排进前10了，甚至连暴雷的富力、合景都上榜了。
而花了这么多钱拿地的广州城投，却成了小透明。
