大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
昨天，老黄埔的巨无霸新盘一城江山海，正式开放样板间。
很多人问我，能不能买？怎么选？
这不，可能是全网第一篇选筹指南，来了！
首推6#地块，78-117㎡刚需、刚改产品
一城江山海体量巨大，约有260万㎡，率先推出的是6号地块，过段时间再加推42号线望江地块。
6号地块，有什么特点呢？
1、背靠龙头山，可望山景；
2、距离双沙地铁站仅约50米，真·地铁上盖；
3、距离江边和其他配套比较远，但楼下就是幼儿园；
4、双车道夹攻，虽不是主干道，或多或少会有噪音和粉尘影响。
这几个特点掰开一分析，懂行的都知道，6号地块注定是刚需命，楼下有地铁最适合年轻上班族奋斗。
从产品上看也是如此，6号地块首推5#、7#两栋楼，户型面积分别为77㎡、88㎡、107㎡、117㎡，货量不到200套，定位为刚需或者刚改。
107户型，3条梯腿，货量约80套，5#、7#单边位，东南或者南北对流；
117户型，1条梯腿，货量约26套，5#单边位，东南朝向。
至于怎么选，我们先点评一下各个户型。
稍后我还会对每个楼栋做日照和噪音的技术分析，想了解的可以加一下鸟叔微信。
户型中规中矩，均为南向
总的来看，每个户型都是南向，大部分都能看到山景。
78㎡和88㎡户型几乎一样，最明显的区别就是78㎡的阳台会比88㎡的阳台少了房间那一段，以及78㎡是西南朝向，88㎡是东南向。
加上项目只做了88㎡户型样板间，我就只拿88㎡户型来分析了。
约88㎡3房2卫
这个户型阳台尺度是6.25米*1.6米，这个尺度和项目另外一个107㎡户型差不多了，也是我觉得比较有亮点的地方。
客厅开间约3米5，在新规后的新盘里来说中规中矩，打通了次卧后会更宽敞，但卧室又不够用了，纠结。
主套带L型飘窗，南向采光很不错，但看上去略显紧凑。
总的来说，看完88㎡的样板间感觉就是很“水桶”，没有特别惊艳，但也找不出什么明显的短板。
约107㎡3+1房
这个户型有东南朝向的，也有南北对流的。
横厅长约6米，勉强算LDBK一体，但也是中规中矩，阳台大小和88㎡户型差不多，6.3米*1.8米。
117㎡户型3+2房
这个户型位置最好，靠近小区内部，比较安静，东南向望山景。竖厅设计，整体布局可以。
阳台也很大，长6.5米，呈L型，窄的部分宽1.6米，宽的部分为2.3米，可以放下一张小圆桌。
客厅开间4.5米（不含墙体），约32㎡，整体感觉宽阔，餐客厅带飘窗设计，南北对流，舒适度不错。
进门玄关旁的房间还是全赠送，不过有一说一，117㎡户型虽然是3+2房，但是有两个房间比较小，只能做多功能室，用作卧室就有点局促了。
还不如实实在在做个大四房，幸好就是客厅做得好，不需要打掉一个房间拓宽公共区域，不然房间可能会不够用。
总的来说，作为新规后的产品，项目各个户型都能拿到市场平均分，但也还有一些提升的空间。
差点忘了说，在看样板间的过程中，给我感受最好的是项目的交标。
比如，玄关的鞋柜是交标，一般刚需项目不一定有这个；
比如，有统一的中央空调，这个以往都出现在改善或者豪宅项目；
还有一些现在还不能输出的交标，但肯定会有，只是具体做法还没确定。
对于刚需和刚改买家来说，舍得花成本和用心的交标，绝对是大大的加分项。
选筹建议
至于怎么选。
1、刚需的朋友，我建议给多一点预算，优先选择88㎡户型。
切记，是5#楼88㎡东南朝向户型，可以看山景，也避开噪音，7#楼88㎡户型靠近马路边，会比较吵。
其次，78㎡户型也是优先选5#，其次才是7#，因为7#楼的78㎡户型会受到两条车道的夹攻。
所以大家的选择是5#88㎡＞7#88㎡＞5#78㎡＞7#78㎡。
2、偏改善的朋友，则107㎡和117㎡都可选，原则如下：
5#117㎡东南望山，靠近花园，远离马路，第一优先；
7#107㎡东南户型会更远离马路，并且东南朝向更好；
5#107㎡南北对流户型和7#107㎡南北对流户型区别不大，划为同等行列。
所以，选择就是5#117㎡东南＞7#107㎡东南＞5#107㎡南北对流＝7#107㎡南北对流户型。
大家如果还有不懂的，也可以加鸟叔微信咨询。
老黄埔刚需客，可冲！
最后，大家肯定会问，这个盘值不值得买？
价格还没出来，说值得和不值得都是在耍流氓。
据销售的说法是参考周边，我问参考周边是参考谁，销售列举了星航TOD、保利中央公馆和万科城市之光的二手。
我觉得比较有参考性的应该是星航TOD，其次是保利中央公馆。
星航TOD现在单价大概在3.2-3.7万/㎡之间，98-115㎡户型总价在310-520万左右。
保利中央公馆单价4字出头，因为面积段比较小，建面约81-116㎡，总价325万起。
一城江山海如果参考这两个盘定价的话，如果到时候首开再给到惊喜，我觉得在老黄埔的刚需市场，它就是无敌的存在。
这样的情况下，你说值不值得买，我认为值得，怎么买，上面已经分析得很清楚了。
以上。
