大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
黄埔润府，提刀来了，这周末要开放板房。
我提前搞到了准确版的户型资料，建面约86-115㎡，共三个户型。
同时，价格也曝光了，我卖个关子，下面会说到。
我们先来分析分析户型，以及如何选筹的问题。
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户型一共三个面积段，86㎡、95㎡、115㎡，使用率都在100%以上。其中，86㎡户型是三房两厅两卫设计，竖厅设计，东南或者西南朝向。整体布局没有大问题，还能做到4面朝南，主卧也是现在人手一个的270°飘窗。尺度有了、功能性有了，至少能和市面上的产品能打个平手。![]()
95㎡户型，也是三房两厅户型，南北对流，空间感会比86㎡更强，户型整体更为方正。
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至于和市面上同面积段产品比，也算是各有亮点，比如未来方洲的95㎡，采用的是横厅设计，阳台尺度更大。
黄埔润府的传统布局有动静分区，私密性更好。
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115㎡户型是最大的产品，四房两厅设计，其中一个空间是X，觉得客厅小了可以打掉，觉得房间不够用就保留。
阳台更亮眼，有6.2米面宽，视野更开阔；主套也是270°环形飘窗，整体格局都可以。
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这个户型和保利中央公馆116㎡户型对比，我觉得是不分伯仲的。
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总的来说，作为新规后的产品，黄埔润府不敢说是最好的那个，也绝对称得上是第一梯队。
不过在面积段上，比起同板块的竞品，黄埔润府要相对更大一点，好处是每个空间的尺度会更大，代价这是总价会稍微高一些。
比如，未来方洲有79㎡三房两卫产品，对比之下黄埔润府最小的面积是86㎡。
大面积户型也是，未来方洲108㎡做到3+1房，黄埔润府则是115㎡3+1房。
从户型面积上看，黄埔润府就是定位刚需刚改，很符合现在市场环境需求。
至于怎么选，我们结合楼栋分析一下。
整个华润新溪旧改一共规划了7个地块，其中2个复建地块、2个融资地块、2个商业地块+1个学校地块，全部货量约1000套，大概是河涌对面城市之光的五分之一。商业配套，之前说好有万象系商业，但开发商现在没有官宣，还需等待消息。不过住宅的1-3层是裙楼商业，预计将引入肉菜市场之类业态，日常生活足够了。首开的是8号地块，只有两栋商品房和一栋商业楼。首开货量400套。1栋为超高层，总高47层，三梯五户；2栋为高层，总高31层，两梯五户。
需要注意的是，8号地块靠近乐丰南路以及黄埔东路，会有噪音、粉尘等不利因素影响。![]()
从日照上看，2栋东面的日照时长明显比西边较长，1栋中低层会被遮挡，高层阳光比较好。![]()
2、就舒适性而言，能选2栋就不要选1栋，能选东就不选西。
86㎡户型：1#86㎡A＞2#86㎡A＞1#86㎡B＞2#86㎡B115㎡户型：2#115㎡A＞2#115㎡B＞1#115㎡A＞1#115㎡B最后给大家看看我用小飞机在地块上方高大概150米左右，为大家拍到的各个方向的视野景观：
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如果真的是这个价格，相比之前喊着，x万/㎡是打底价，确实便宜了不少，也正常了不少。
要知道天河润府，距离黄埔润府不过3公里，为了去化价格最低去到x万/㎡，黄埔润府自然也不敢太过傲气。甚至开盘当天，各种折扣一上，低至x万/㎡也不是没可能。我们对比一下黄埔润府附近的几个楼盘（直线距离大概都在1.3公里范围内）：![]()
万科城市之光，新房4.5-5万/㎡，二手4.1-4.8万/㎡；
这样看的话，x万/㎡的价格区间也算是随行就市，没有低出很大的优势，也没有高得离谱。
黄埔润府的整体素质都在平均分以上，地段不差、位置核心，周边也是保利中央公馆、万科城市之光这些网红盘。交通上，首开区距离大沙东地铁站400米左右，也算货真价实的地铁盘，周边还有中山大学第一附属医院等配套。![]()
总的来讲，如果你想买老黄埔，黄埔润府是完全可以纳入考虑清单的。但也有几个因素需要你综合考虑：1、面积段跟如今老黄埔大部分在售新盘的户型都有高度重合，未来免不了互相抢客，就看谁更便宜了；2、只配建小学，并且学校不确定，如果能引入一所牛校，也许教育会变成加分项；3、靠近马路，噪音比较大，对环境有要求的朋友最好去实地体验一下，也可以按照前文的选筹指南进行选房；当然，项目的产品力、地段、交通这些都没问题，甚至很有优势，就看大家的核心需求点是什么了。又或者你真的不知道在老黄埔要怎么买，可以加鸟叔微信，我们继续聊。![]()
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