大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
今天下午，天河员村南方面粉厂地块，竞拍结果出炉！
从早上10点开始，保利、中海、越秀三巨头苦战了6个小时，经过148轮竞价，最后，保利发展广东公司终于以总价超117亿、溢价率33.35%拿下地块，扣除配建后，可售楼面价高达7.65万/m²，成为广州楼面价TOP2。
下午刚拿地，立马就动工了
市场普遍预测，按这个楼面价，到时候售价至少要到15万+！
这是这轮史诗级新政后，广州第一场真正的“史诗级”土拍：
1、起拍总价超过88亿，约等于附近员村一横路地块成交总价22亿的4倍。
按照每家17.63亿的保证金，光保证金就有至少50亿。
2、起拍单价高达5万/㎡，高于上任地王琶洲331地块4.8万/m²的起拍单价，也刷新了今年广州宅地的起拍价记录。
3、参与竞拍的，是中海、保利、越秀，清一色央国企。
4、最终地块经历148轮激战，从上午10时拍到下午3时，由保利夺得，溢价率超33%。
楼面价66957元/㎡（扣除配建后，实际可售楼面价高达76502元/m²），位列全市TOP2，天河第一！
在广州，比它贵的，只有去年的琶洲331地块。
毕竟，这是广州近10年来最好的地块，甚至没有之一。
最终，保利笑到了最后。
前段时间，琶洲三宗宅地延迟出让，据说就是因为不少开发商想预留资金先抢南方面粉厂这块地。
作为广州压箱底的绝版好地，这块地的含金量确实够高。
1、左手珠江新城，右手金融城。
地处金融城西区，与珠城东豪宅区直线距离不到600米，是广州顶豪汇悦台的邻居。
到地铁5号线员村站直线距离约600米，将来还会有广州首条大环线11号线经过，整体地段优越，生活配套完善。
一江之隔，对面是广交会展馆、琶洲CBD。
2、近10年罕见的前航道一线南向望江.
地块与珠江的直线距离仅约150米，和侨鑫汇悦台同享一片江景，都是南向一线临江，前面就是临江公园，视野没有任何的遮挡。
除了地理位置优越之外，地块自身的硬件条件同样优秀：
1、体量适中，给了开发商充足的发挥空间。
项目整体约18万m²，其中住宅建面15.4万m²，商业5000m²，公服约1.7万m²。
能规划七八栋楼大概几百套的体量，和汇悦台差不多，打造临江大道一个围合式的社区园林，完全没有问题。
2、容积率低，对比珠城及周边项目有明显优势。
地块容积率仅3.7，限高150米，妥妥的优质豪宅胚子。
要知道，汇悦台的容积率超过7。
3、叠加了新规BUFF，最高使用率可达130%，
看地块规划意见，政府对面粉厂的偏爱，都摆在明面上：
1、公建化外立面，玻璃幕墙；
2、阳台占比可以扩大到30%，其他项目是20%；
3、不计容的公共开放空间面积可以扩大到10%，其他项目是5%。
尤其是阳台占比和公共开放空间的放松，意味着项目的使用率会突破新高，最高可以做到130%。
官方还曾表示，130%计容新规仅面粉厂一宗，近两年挂地都不会突破130%。
这也意味着，它的使用率，将在很长一段时间内吊打广州市面上所有在售新盘。
无论是位置、交通、景观、配套还是体量，都基本没有短板，未卖先爆也就不奇怪了。
我猜，拿下这块地的保利，必定会以最高标准打造，才不会落下“暴殄天物”之名。
地是好地，但极高的拿地成本和开发成本，也不是谁都驾驭得来的。
为什么是保利、越秀和中海拼刺刀？
起拍价88亿的门槛，已经把一众实力一般的开发商拒之门外。而最成交价终超117亿，目前还能拿出百亿以上资金的房企更是屈指可数。
不过，以保利强悍的资金实力和操盘能力，这些自然不是啥大问题。
保利发展深耕广州32年，先后打造保利天悦、保利天瑞、保利华创都荟天珺、保利珠江天悦、保利侨鑫汇景台等多个豪宅项目，产品力都做得不错，销售成绩也是有目共睹。
就拿保利珠江天悦来说，项目入市至今已成交20亿+，过去一个月内网签了10个亿，稳居中心区成交金额/套数双料冠军。
就在昨天，有大客在保利珠江天悦一次性狂扫10套房，成交金额超1.6亿，消息刷爆朋友圈。
而这次拿下珠江新城面粉厂地块后，保利也形成了：
从珠江西保利珠江天悦，到珠江新城面粉厂地块、保利华创都荟天珺、保利冼村项目、再到琶洲保利天悦、第二CBD保利鱼珠物流基地项目（鹏瑞隔壁），核心区全面开花，纵横一江两岸、布局广州一轴多线的豪宅格局。
很多人好奇，这次拿下位置核心、景观一流的南方面粉厂地块，保利会拿出什么样的产品？
目前，该地块的规划方案已顺利获批，效果图显示，项目整体呈现北高南低的梯级变化，一线临江的商办限高30米，实现江景平权。
地块项目规划效果图
和汇悦台对比一下，都是北高南低，围合式设计，简直一个模子刻出来的。
而汇悦台占地面积约3.2万㎡，建面约22.6万㎡；面粉厂地块占地约4.7万㎡，建面约17.5万㎡。
不论是社区大小还是容积率，面粉厂地块都不逊色。
不负责任地猜测一下，保利大概率会做166m²起步的大面积豪宅，主力产品400m²以上，配合独家新规，成为广州产品力最好、价格也最贵的顶豪。
对于珠城买家来说，这就是下一个汇悦台！
这块地所在板块的市场环境，可以用三个词总结。
1、需求强。
珠江新城、金融城、琶洲买家们的强大购买力，这点不用多说。
克而瑞数据监测显示，近一年地块周边三公里内二手房成交450套，成交均价63894元/㎡，潜在置换需求旺盛。
2、供应少。
地块周边一手新盘奇缺。
珠江新城，已经断供15年。
金融城，近10年来也仅成交了2宗涉宅地，分别是保利华创都荟天珺、合景臻溋名铸两个项目的前身地块。
目前，保利华创都荟天珺网签均价11.2万元/㎡，而合景臻溋名铸的售价更是早已冲上20万+/㎡。
3、价格高。
面粉厂地块与汇悦台的直线距离约1.1km，后者虽然报规、设计都已经超过10年，但二手成交单价一度超过30万/m²，依然是广州豪宅天花板级的存在。
按6.7万/㎡地价计算，配合央企极低的融资和建设成本，保利在销量和利润之间存在非常大的操作空间。
可以说，保利这块地未来入市，几乎不愁卖，价格冲上15万+不成问题。
想买的，可以准备好钱了。
最后提醒一下大家，土拍市场相当于楼市的风向标。每一次新“地王”的诞生，都是楼市重要的信号。
随着新地王的诞生，广州楼市触底回暖的信号已经非常明显，近期想买房的人，趁着国庆节，可以多去看看房了。
保利旗下众多项目，国庆会有不少新动作：
如700米望江面、唯一内港湾保利珠江天悦，加推一线户户望江稀缺户型215m²四房；
还有珠江新城目前唯一在售新规豪宅保利华创都荟天珺，直线距离面粉厂地块约1.5公里。
同时，保利还有专人免费为客户提供旧房帮卖服务，包括旧房美化建议、房屋价值梳理、3公里范围网格化推广、全城经纪人搅动、成交过户指导等优质服务。
更会补贴高额二手佣金，佣金补贴最高可达7万元，帮客户轻松悬赏全城中介，打造明星房源。
其中，保利珠江天悦、保利雅珺、保利燕语堂悦、保利中央公馆、保利琶洲四季等12个中心区网红项目均参与活动。
