大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
广州很多网红次新盘的业主，都面临着一个悲催的事实：
自己两三年前高价买的新房，现在进入二手市场，基本都在亏钱。
没亏的，是极少数。
1、大壮名城
这两天，大壮名城成交了第一套二手房，一期8栋104㎡北向大3房，挂牌价498万，降价46万成交，最终成交价452万，折合单价4.32万/㎡。
据悉这套房子业主是在2020年买入，开盘价4.5万/㎡左右，成交条件是各付各税;
由于不满2年，业主要直接支付5.3%的增值税，算上各种费用，也要亏上一点。
2、越秀和樾府
7月21日，越秀和樾府15栋成交首套二手房源，104.74㎡，北向高层，总价548万，折合单价5.2万/㎡，业主买入价5.5万/㎡以上。
据说最早挂牌价是578万，最后降价30万才成交，卖家还要承担5.3%的增值税，实收应该只有519万，折合单价约4.95万/㎡，业主大概要亏上60万。
3、品秀星樾
528新政以来，科学城的品秀星樾至少成交了13套二手房源，领先一众次新盘。
成交周期比奥运会冠军还快，平均只要11天左右。
这个盘之所以如此受欢迎，是因为对买家来讲“有漏可捡”。
品秀星樾的高层洋房成交价在3.37-4.7万/㎡之间，对比2022年开盘均价4万/㎡，明显“有着数”。
比如，新政后两天就成交的品秀星樾135㎡高层5房单位，成交价560万，折合单价4.15万/㎡;
业主2020年买入价609万，单价4.5万/㎡，掐指一算，至少亏了50万。
4、万科城市之光
老黄埔网红盘万科城市之光，目前成交了大概7套，单价在4-4.76万/㎡。
对比2021年的开盘价，也都是亏损状态。
比如7月7日，城光F区成家了一套中高层99㎡三房，成交价460万，折后4.65万/㎡，卖家包税，实收是435万，折后单价4.4万/㎡。21年中高层单价约4.8万/㎡，亏了大概40万左右。
之前，F7栋还成交了一套中高楼层单位的95㎡的南向3房2卫，成交价442万，折合单价4.65万/㎡，同样业主包增值税，一番计算下来，还是亏。
5、富颐华庭
富颐华庭也有一套二手成交，106㎡南向3房，成交价441万，折合单价4.15万/㎡，业主买入价450万，结果一样：亏！
反正，我把这些网红盘的成交数据盘了一圈下来，发现基本结局只有一个：
亏本卖房！
如果世界上有后悔药，前几年下手买网红盘的业主应该是最想要的人。
有个业主朋友说，最心疼的不是割肉几十万，而是机会成本，拿着前几年的500万，现在都能在市中心买一套改善型的房子了。
为什么连这些网红次新房，价格都难回到新盘时候，只能亏本卖？
主要的原因，有几个：
1、几年前买的时候价格泡沫大，成交价比真实市场价高，如今市场回调，楼市价格回到正常状态，房价下降是大势所趋，次新房也自然逃不过。
近一年多以来，广州二手房成交均价已从3.15万/㎡降至本月的新低2.63万/㎡，每平便宜了5200元，跌幅16.5%。
2、受到一手房大量入市的冲击。
黄埔的次新房虽然成交价很惹人注目，但成交量实际上并不活跃。
主要是因为现在一手太猛了，不仅体量巨大，新盘的价格差不多甚至更便宜，实用率却要更高些，二手如果不降价，是很难卖的。
老黄埔就是一个很典型的例子，文冲、新溪、双沙、珠江村几个旧改的体量巨大，差不多有1.5万套新房入市，加上在售的项目，大概有3万套新房货量。
按照黄埔的去化一年卖1万套，也要卖上3年，二手房被压制的程度可想而知。
3、市场情绪导致。
之前我们就讲过，一个之前普遍卖500万的小区，只要有一套成交价300万的房子出现，市场就会以这个价格作为新的锚点。
不管你是什么朝向、什么楼栋、什么楼层，买家的心理会自然向更低的靠拢。
正如现在，不满二的增值税都是卖家出一样，你想省掉这笔钱，不可能。
往事不可追，难受之余，我们还需要搞清楚接下来的路该怎么走。
先说卖家。
其实，现在选择割肉离场的卖家有两种：
1、投资客。
他们看到片区未来供应量大，最典型的是老黄埔，比如文冲东、珠江村、双沙旧改都已经快开卖了。
现在不卖，以后被新房挤兑的可能性就更大，心理不免有些恐慌，倒不如在亏得不多的情况下先小小割肉。
2、置换客。
现在回到主城的门槛低了，首付15%，利率也低了，这个时候黄埔就有部分买家想出手置换回去主城区。
对于这两类卖家，现在到底要不要割肉？
先说投资客，确实会受到庞大新盘供应的影响，加上新盘总价低、使用率高的优势会愈发冲击二手市场。
比如上面说的老黄埔，未来两年的供应量非常大，我建议，现在割肉不多就能跑的话，就尽快卖掉。
再比如琶洲，过去周边品质次新都会标榜稀缺，价格也是居高不下。但现在一是“严禁房地产开发”的限制被打破，宅地出让四面开花；二是琶洲新出让的宅地都是楼面价3万多起拍，假如底价成交，就会让会展世界城这样的次新非常难受。
对于置换型卖家来讲，我建议你考虑清楚以下几个问题：
1、是不是一定能置换到更优质的改善房子，卖了这里下一套是不是就一定是对的？
2、更优质的房子往往总价更高，风险成本更大，能不能承受？
3、换房中也有不少时间成本、交易成本，自己是否能承担？
如果以上的答案是否定的，在没有绝对满分的选择之前，不要随便折腾，现在市场也处处是坑。
至于买家到底要怎么选，是选这些降价的次新更划算，还是非一手不买？次新房降价出货，会不会反卷一手房？
我觉得是会的。
特别是那些新房供应量大的区域，比如芳村、黄埔、天河东、番禺万博，本来就有大量的一手货量，再叠加前几年的次新产品解除限售后，大量房源冲进二手市场。
新房和次新房双重冲击互相伤害，导致次新房的价格破发，也倒逼周边在售新房跟着降价打折出售。
那在次新地段好、楼龄新、产品不落后，居住体验不逊于市面上新房的情况下，就看哪个便宜、哪个性价比高就选哪个。
举个例子，在万博板块，华润长隆万博悦府，单价接近6万/㎡，108㎡总价最低600万起；
反观越秀和樾府二手房104㎡户型，成交总价548万，单价5.2万/㎡，比开盘价还低，业主还能包增值税。
如果你今天以过高的价格买了悦府，几年后你可能就会重复和樾府业主的割肉之路。
倒不如蹲一蹲，看能不能蹲到下一个割肉的和樾府业主。
