大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
我站在地块里，看了一下手机显示的55分贝，陷入了沉思……
这块地，就是刚刚成功出让，坊称“海珠兰亭盛荟”的海珠区AH101314地块（三滘立交地块）。
地块最被人诟病的一点，就是“呼啸山庄”。
夹在“环城高速+广州大道+南洲路”之间，以及可能带来的噪音源，是地块所有争议、波澜的源头。
这块地到底吵不吵，是不是每天24小时都能听到3D立体环绕的噪音？
别急，先别吵，我替你们去实测了！
到底吵不吵？
海珠区AH101314地块位于海珠南洲，北侧为河涌及南洲路，南侧为广州环城高速，东侧为广州大道。
交通很便利，但也带来相应的噪音，这是大家最关心的问题。
所以，今天下午，我专程去地块里面帮大家实测了一下。
一共选择了ABCD四个点进行了噪音实测，时间是下午6点半的晚高峰，如下图所示。
这几个位置，理论上最接近未来项目住宅楼体建成后的实际情况。实测结果如下：
A点：噪音大概在55-62db；
B点：噪音大概在54-57db；
C点：噪音大概在56-67db；
D点：噪音大概在54-68db。
作为参考，广园快速旁的广氮，噪音大概在70-102db；广汕路旁的黄陂，噪音大概在75-85db。
大家对噪音数字可能缺乏直观的感受，我用文字描述实际听感大致如下：
| 50分贝 | 洗衣机的工作声 |
| 60分贝 | 正常交谈的声音 |
| 70分贝 | 行走在闹市区 |
| 95分贝 | 摩托车启动的声音 |
| 110分贝 | 卡拉OK、大声播放MP3的声音 |
综合实际测试结果，我个人认为，首先不能否认高速是客观存在的（但环城高速限速才80，比绝大多数高速的噪音还是要小得多），说完全没有噪音绝对是睁眼说瞎话。
但好消息是，经过我本人的实测，实际噪音远小于传言。放在市区来看，甚至属于比较优秀的行列了。
“呼啸山庄”这个帽子，不能扣在地块头上。
如果你觉得我的测量结果不正确，可以自行去我在图中标注的几个点进行验证。都没有过来感受过，是没有资格说地块就是“呼啸山庄”的。
需要说明的是，未来小区建成后，实际居住的噪音应该还会更小一些：
一是住宅楼栋不会直接怼在主干道旁边，会有100多米的退距。
你在地图上看，地块被高架团团围住确实挺夸张，但其实其中的三窖立交是会拆的，剩下的广州大道和环城高速，离住宅所处的河涌岸边，距离还是比较远的。
待拆除的三滘立交桥体
二是地块南侧和东侧会充分利用现有的树木，建宽达数十米的防护绿地，南侧的环城高速还会加装隔音屏。
地块内树木现状实拍
三是如果开发商良心，能安装两层甚至三层的断桥铝门窗，那室内噪音还会小得多。
像天河靠着黄云路的越秀·观樾，交付是双层隔音断桥铝窗户，这种窗户大概能减少30db以上的室外噪音。
如果你还是不放心，地块出让合同中明确写着：
受让人须合理优化建筑布局，并采取有效措施减缓交通噪声对居民生活的影响，确保建筑室内噪声达标。
有合同条款的约束，开发商也不是拿了地就能随便给你盖房子的，加上现在科技这么发达，方法总比困难多。
当然，作为央企中交地产在广州拿的第一块地，开发商愿不愿意沉下心来做好产品、打响口碑，这个我就不敢保证了。
02 素质怎么样？
抛开噪音问题不谈，客观说，地块还是有不少优点的。
1、地段，还不错。
地块位于广州新中轴南段、海珠腹地核心，往西是成熟的海珠西，往北是珠江新城，往东是新兴产业中心琶洲，都在20分钟车程内。
从广州塔沿中轴线继续往海珠中心南拓，已经成为广州未来十年的发展大方向。但现在整个片区的城市面貌还有点一言难尽，得指望未来旧改能顺利推进了。
我觉得，我们还是可以相信一下央企的“前瞻择址能力”。
2、体量大、花园大，在海珠比较少见。
说起来，“呼啸山庄”的名号虽不好听，也不是谁都能叫的，人家对体量也是有要求的。
佳大瑞园不也在广佛肇高速边上，你啥时候听人管它叫“呼啸山庄”了？
无它，确实太小了，就三栋楼。
而这块地15.2万m²的建筑面积，比西派粤府、燕语堂悦、中建天钰的体量都要大，也是海珠今年计划出让地块当中体量最大的一个。
高达2万m²的绿地用地，则能带来周围的大公园，搭配上小区内部大花园，预计有大约4-5万m²的园林。
现状公园实拍
海珠这些年出让的地块都非常小，不是单体楼就是没小区，这种带花园的大型小区实在难得。
在改善、豪宅价位段，能有这么大花园的只有总价上千万的中海大境和琶洲南；
在刚需、刚改价位段，对比珠江金瑶台、珠江海珠里这样的蚊型盘，那更是碾压。
3、高层看南向江景、北向看河涌，景观视野也不错。
北濠涌现状实拍
地块北邻北濠涌，虽然一眼望去全是城中村有点一言难尽，但好处是视野比较开阔没啥遮挡，天气好的话能望到广州塔和珠江新城。
地块北向视野实拍
我还在广州市政总院的推文上找到一张效果图（仅供参考）：
三滘立交改造总体鸟瞰图（来源：广州市政总院官微）
从规划图看，地块未来整体排布大体上呈错开型分布，对河涌景观做了最大化处理。但还不确定项目的实际规划会不会按这个来。
南面则为酒店用品批发市场和海珠儿童公园，没有老海珠的密集建筑带来的压迫感。
地块南向视野实拍
比较难得的是，项目的高楼层还能看到南向江景，同样没啥遮挡。
4、学、铁、商，不能说很好，但也都基本够用。
我在周边逛了一圈，发现现有的配套资源只能说基本够用，和海珠西老城区比起来还是差了不少。
教育方面，地块配建一所幼儿园、但没有配建中小学，周边有南武小学、广州大道南小学、瑞宝花园小学、九十七中学。
来源：地块出让公告
这个书包配置放在海珠坦白说不咋地，看开发商后续会不会做优化了。
交通方面，地块距离2号线、广佛线南洲地铁站最短处只有250米，但现在被一条水道隔开，要绕很远路才可以到地铁站。
据说未来河涌上会修一座桥，走过去就非常近了。但这条路暂时不知道什么时候能完工，未来2年绕个圈去地铁站的可能性还是很大的。
开车的话，广州绕城高速和广州大道在地块旁交汇，去珠江新城、琶洲、万博都很方便。但早晚高峰这里也是必堵路段，开过这条路的都懂。
另外，随着三滘立交改造工程的推进，地块周边将设置人行天桥、非机动车道、慢行系统等，改善居民出行体验。
片区慢行系统改造示意图（来源：广州市政总院官微）
换句话说，未来地块的交通，还会得到进一步优化。但同样的，啥时候完工还不清楚，希望官方别放鸽子。
直线距离1km范围内，还有海珠儿童公园、广州粤海医院、孙逸仙纪念医院南院区、沃尔玛等。至于大型商业啥的，不好意思暂时真没有，想逛街得去远一点的地方了。
卖什么产品？
最后，跟大家简单聊聊，这块地未来会打造什么产品，可能卖多少钱？
毕竟现在才刚拿地，项目本身的信息还不多，我们还是结合周边竞品来分析。
1、对比海珠过去成交及未来要卖的地块，项目地价都是最低的。
2022年成交的洛溪大桥西侧江景地块（中铁建西派粤府），楼面价4.3万/m²；
去年9月成交的东方红印刷厂地块（保利燕语堂悦），楼面价4万/m²；
去年12月成交的新滘西路以北地块（中建天钰），楼面价3.7万/m²；
即将出让的石岗路地块，起拍价4.3万/m²。
而刚刚成交的这块地，楼面价只有3.1万/m²。
这也意味着，作为整个板块近几年最便宜的地块，未来新房定价还是挺有优势的。
2、地块周边在售新盘以改善产品居多，均价都在7-8万/㎡左右。
来源：地块出让公告
西北侧的中海观雲府，在售86-164㎡三至四房，均价7万/㎡；
南侧的中国铁建·西派粤府，在售120-140㎡四房，均价7.8万/㎡；
正北边的中海大境，在售125-270㎡三至四房，均价8.5万/㎡。
在容积率5.0的限制下，地块大概率会主打小面积的刚需刚改产品，再凭借低总价优势，可以和天河、海珠的大户型改善项目形成错位竞争。
地块附近的保利四季和颂，在没用上新规的情况下，就做出了让人直呼“血赚”的产品。现在地块还有新规的优势，相信产品力和使用率不会差。
3、放眼主城区，从工业大道到科韵路，你几乎找不到单价7万/m²以下的盘。
就拿海珠来说，手握400万左右的刚需买家，只能买到下面这种土地年限严重缩水的单体楼老妖盘：
宝岗大道的珠江金瑶台，户型51-103m²，均价4.5-4.8万/m²，总价400万起，但80m²只能做两房，使用率也不高；
江泰路的珠江海珠里，户型79-125m²，均价4.2-4.6万/m²，户型同样过时，79m²只做两房。
而地块虽然容积率偏高，没有配建学校，还有噪音的担忧，但是全新盘、体量大、带大花园、南向望江、交通便利，如果能做出更好的户型格局，带来更低的起售价，对刚需买家还是很有吸引力的。
总结一下，这块地适合首次在海珠买房的人群上车，以及周边老破小低门槛置换。在预算有限，地段、产品匹配需求的情况下，还是能买的。毕竟看在钱的面子上，噪音什么的都是小问题，而且是可以解决的。
