大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
前些天正式开盘之后，保利珠江天悦一路热销，涨价、加推好不热闹。
但不是人人都买得起江景豪宅，如果预算不够的话，附近的广钢全新盘保利雅郡，也将在中秋节正式开放。
很多预算吃紧的刚需粉丝瞪大眼睛问我：值不值得买？多少预算能买？
且听我分析。
广钢最新最好的户型
保利雅郡推出面积段大概是69㎡、86㎡、108㎡，是广钢最新最好的户型。
1、使用率平均有110%，相当于是76㎡、95㎡、108㎡的实用面积，够实用。
2、从产品设计上看，全南向三四房产品，远甩广钢一众二手盘。
就拿距离保利雅郡最近的中海花湾壹号对比。
雅郡的69㎡户型，就能替代甚至超越花湾壹号C区的85㎡户型。
在公区设计上，雅郡还多了玄关位置，以及客厅大飘窗，不仅采光好，放电视不占用位置。
在私人空间，雅郡主卧还带有270度大飘窗，花湾壹号只有一个小飘窗，这格调就不同了。
并且69㎡还有横厅设计，看起来就更大更广，另外，95㎡、108㎡面积段户型图，我们也拿到了，想先睹为快的加鸟叔V。
反正我看完保利雅郡户型图后，最大的感觉就是广钢没有哪个项目是它的对手。
3、看面积段，这个项目妥妥的刚需定位，还是保利熟悉的配方。
69㎡这个面积段，大大降低了刚需上车门槛，如果是改善家庭，端走108㎡户型，总价也不会高。
这一波真的把客户心理拿捏得死死的，就看开盘最终的售价了。
猜一波，价格几何？
关于价格信息，现在还没官宣，但业内已经在猜测了。
现在的广钢二手市场在哐哐降价，吓得有业主都在发起倡议，广钢二手房价不低于4万/㎡。
但倡议和现实，还是有分界线的。
目前，广钢中海花湾壹号、金融街融穗华府、葛洲坝·保利曼城等多个小区的成交均价跌到3字头。
曾经站5冲6的广钢，已经变成站3保4，这是现实，也是保利雅郡开盘价的一个参考。
但这些小区，大部分都是楼龄5年以上，使用率普遍不高。而保利雅郡是全新盘，凭借楼龄新、户型好、密度低的优势，单价理应更高。
除了二手房价，广钢在售的唯一新盘中海保利朗阅，价格在5万+/㎡。
如果参考上面一二手的价格，你说保利雅郡卖得太便宜是不可能滴，毕竟2.85万/㎡的地价就摆在这里。
事实上，如果扣去项目配建商业、绿地、公交站和城市道路，它的实际可售楼面价去到31600元/㎡。
我觉得，项目单价下限保住4字头、上限突破5字头的可能性比较大，既给到了诚意和惊喜，也保证了自己的利润空间，符合保利一贯的作风。
如果我的猜测没错的话，项目的小面积户型，对于预算300-400万左右的客户来说，其实是非常有吸引力的。
加上项目总共才280余套房子，说不定，一开盘就能清得七七八八。
所以想买的同学，最近一两个星期，一定要提前了解清楚项目，做好心理准备，不然一开盘，等你一愣神的功夫，说不定就卖光了。
学铁商配套齐全，所见所得
在消费降级年代，我们把最重要的事——钱，已经说清楚了。
但消费降级不代表品质也要降级，不然大家也不太接受。
保利雅郡作为刚需盘，学校、地铁、商业，刚需必备的配套它都有，而且都不差。
首先，这个项目近地铁，楼下就是鹤洞站，应该是广钢距离地铁最近的小区。
楼下就是双省实（省实&省实二小，今年中考近半考生达到全市前8分数线，其中最高分考生777分），目送小孩上学的距离。而且不必久等，业主一入住就直接可以用了。
整个广钢半径800米范围内，涵盖15所学校，每300米有幼儿园、500米有小学、800米有中学（如省实一二三小、华师附小等等）。
对面还是广钢为数不多的商业中心——中海花湾天地，足以让很多楼盘业主流口水了。
周边配套都成熟了，猛然来了一个小区直接享受，这种感觉还是很爽的。
就自身素质而言，项目2.41的低容积率，在广钢一众楼盘中也是最低的，居住舒适度会高不少。
日照时长也很优秀，即便是大寒日，大部分户型也有3-4小时的日照时长。
至于具体户型的日照情况，大家可以加我拿详细分析资料。
诚然，盘无完盘，保利雅郡也有缺点，比如小区体量不大，有马路噪音。
但在前面这么多的优势铺垫之下，我觉得这两个缺点可以忽略，瑕不掩瑜。
不得不承认，保利雅郡确实是一个素质很全面的楼盘，对于价格预算吃紧、对学校地铁有需求的，一定要去看看它。
据悉，项目将于中秋节正式对外开放售楼部及样板间，估计很快就开盘了！
鸟叔手上还有关于项目产品和价格的独家信息，想知道的，可以加我提前了解项目情况！
