大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
围蔽、施工、顺便打广告......越秀广纸地块，来了。
我收到消息，项目预计11月底或者12月初入市，现在正在招兵买马中。
不用想，又是一个加速见光的楼盘。
甚至部分效果图也流传出来，这里会打造出城市会客厅、街区夜聚商业、街角文化公园，还是有点想法。
还有，地块项目将打造全新的产品系——【广府】系，档次在线，注重调性和文化。
更重磅的是，我还拿到内部消息，项目户型建面约80-120㎡，使用率最高可达120%。
这样一来，海珠区的其他新盘，日子恐怕要不好过了。
实用率板块最高，海珠西的置换终点站！
现在，项目整体效果图还没有，之前规自局曝光的初步设计效果图是3栋楼↓↓↓
但现在的说法是，越秀广纸地块会一共有4栋住宅，大概率是做成蝶式布局，我大致模拟了一下，大家可以看看：
这样做有三个好处。
1、做到户户朝南，无纯北向户型。
2、增加了一栋楼，就总体减少了楼层高度。
不然按照项目10.4万㎡的计容，限高150米，只有3栋住宅的话，做到50层都不止。
3、减少公摊，增加使用率。
如果再在阳台上做点文章，真的有可能做到120%使用率。那在海珠区将是核弹式的存在，对新盘和二手盘，都是降维打击。
不是危言耸听。
越秀广纸地块80-120㎡的产品，使用率120%。也就是80㎡可以做到96㎡的套内，做三房两卫就是常规操作，甚至做个3+1房都有可能，功能性满分。
最大的建面120㎡户型，套内可以做到144㎡，达到了豪宅标准，但还是改善的成本。
目前海珠卖得最火爆的保利燕语堂悦，也是新规后户型，两者户型很接近，78-125㎡3至4房，使用率达100-110%。
楼面价3.4万/㎡，海珠西卷王杀到
除了产品上的先天优势，价格上，越秀广纸地块也有机会秒杀一众竞品。
越秀地价是3.4万/㎡，附近的东方红地块楼面价4万/㎡，这价格空间一下子就出来了。
另外海珠西在售的楼盘中旅天宸府、中海江泰里、中海观澔府，以及还没开盘的中建天钰，主流价格或吹风价也在5-6字头。
哪怕越秀广纸地块卖同样的价格，产品上竞争力也赢了一大截，但再便宜一点呢？
比你靓，还比你便宜，真够要命了。
更别说，项目的地理位置不差，就在星汇海珠湾隔壁，距离保利燕语堂悦400米，和这些楼盘的配套几乎是共享的。
地块距离即将开通的地铁11号线棣园站直线约250米，广佛线燕岗站约400米，交通也很便捷。
教育上，周边有宝玉直实验小学、四十一中、五中附属初中等等。
其他配套方面，越秀广纸地块还傍着星汇海珠湾这个56万㎡的巨无霸，广纸天地荟、广纸艺术街区、广纸历史公园都是能共享到的配套。
既有价格上的先天竞争力，也有产品上的超高使用率，卷翻海珠西也是意料之中了。
适合谁买？
最后简单聊聊，到底谁适合买这个盘？
想买市中心的刚改客户，以及置换群体。
刚刚说了，这个盘的户型面积段虽然不是特别大，但在超高使用率加持下，能做到改善级别了。
不过，项目具体的产品设计还没出来，暂时还没法给大家详细指导。
等我拿到详细资料后，会再出一篇选筹指南，想买的朋友可以关注下。
