8个月300支探盘视频，66%成交率：我的房产新媒体实战之路｜播客更新
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2024-07-02 09:30
江苏
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作为当今店东最关心的门店经营话题之一，新媒体主题课程已在花桥五十六营以「新媒体｜内容营销助力门店服务升级」的课程名称上线，通过标杆分享、讲师解读、学员互动等形式，帮助学员厘清概念、理清思路，找到适合自己的机会点。
本期播客即以此为话题，邀请到花桥二营学员、四十一营返校学长——银川佳运杨海涛（核桃）分享他的房产新媒体实战之路，希望可以为你带来一点启发。
注：本文包含两部分内容：一部分是音频播客（非常推荐，有很多细节，您可在通勤或运动时收听）； 另一部分是以播客为基础的正文总结（观点提炼、概括），您可根据实际情况进行选择。
（小提示：微信端可在后台播放）
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PART.01
8个月300+支短视频，让我对房产新媒体「祛魅」我是从当时疫情期间开始关注到房产新媒体的，那段特殊经历改变了我们的作业模式和作业习惯，但那个时候更多的是出于个人兴趣，没有想要直接地“下场”。但随着公司业务的发展，包括2022年之后各个平台不断涌现的“网红主播”，再加上市场环境和消费者需求的变化，公司内部不断有声音说“为什么我们不可以做”，差不多在2023年10月，以我为牵头，我们公司成立了一个新媒体小组。说是小组，其实刚开始就2个人，除了我之外，还有一个我们公司平时拍摄会议的摄影师，我出镜，他拍摄和剪辑，逐步开始做了起来。因为感觉入场晚了，所以我们就选择“大力出奇迹”。截止到现在，差不多也就8个月，但我们已生产和发布了超300支视频，从结果来看，有超过66%的成交率，即拍过的房子一个月内10套有6套被售出。我做自媒体账号的过程，是一个对这一新生事物不断「祛魅」的过程：刚开始会焦虑，会很慌，会觉得跟不上潮流，会觉得别人怎么那么厉害，但实际上经过我这么些时间的不断尝试，我现在的观点是：- 没那么可怕，不用焦虑，线下做的好的人不做新媒体也可以活的很好；
- 没那么复杂，如果感兴趣可以尝试去做，以低成本的方式切入；
PART.02
想要原创一个新的类型并取得不错的结果，对于现在想下场的伙伴来说是比较难了，所以我的方式就是学习、借鉴和模仿已有的类型。
在正式下场前，我会向做的好的花桥同学和城市里做的好的伙伴请教，包括自己也会去研究市场上已经有的非常成熟的账号，去做对标，先起步，然后慢慢的做出自己的特色。我的账号定位非常明确：不以流量或网红为直接目的，而是服务于业务，服务于委托人、业主和贝壳伙伴。- 从个人特色来讲，就是职业化。无论是受花桥培训的熏陶，还是今天平台的提倡，在视频中的我都选择身着花桥领带和职业正装，与其他娱乐类的内容区分开来。
- 从视频模式来讲，就是探盘，以卖房者的视角，通过业主的讲述，来突出房子的特色和特点。
- 从受众定位来讲，我以中长视频来筛选精准受众。市面上流行的都是3、5分的短视频，再加上可能的一些娱乐化内容，会带来受众的失焦，我的视频都是10分钟以上，愿意看、愿意看完的都是对这套房感兴趣的用户。
- 从内容特色来讲，价格是关键。我拍的房子的委托人、业主有一个共性，就是着急卖房，但是价格上又不太愿意妥协，我们成交的房子中有90%都是一口价，在拍摄前已经确定好了，所以一个合适的价格非常重要，尤其是我们银川当地的刚需类产品还是主流，价格适当的话成交速度就会非常快，最快的可能3-5个小时就成交。
在多次尝试中试着找出自己的特色，并且把它固定下来，成为你的风格。在我看来，我们从花桥所学的关于品质正循环的经营观，在新媒体端依然奏效：品质——效率——规模——效益，我8个月上线了超过300支视频，大量的实践让我现在可以很快生产出一只视频来，可以做到每日更新。PART.03
内容为王，我做房产自媒体，也对此深信不疑。只有提供高质量的内容，让消费者感受到来自房子的温度，对于最终的成交结果来说是非常直接的。我拍房子都是没有剧本的，更多的是通过前期的沟通，与业主找到房子背后的那个情感张力，我拍过一个房子，刚开始我和推荐人都没想到过可以卖出去。这是一个精装修的房子，业主是一个设计师，是真的精装修，价格还挺高，光装修就花了70万，我和推荐人说实话都没想着这个房子能卖掉。但是我们决定还是要拍，哪怕当做一个纪录片一样的纪念。
在拍的过程中，我就会跟业主聊，业主会非常专业的去讲解，为什么这样装修，成本造价是多少，真实且真诚，我都听得特别投入。让我印象最深是业主说到的客厅的窗帘，他称之为“梦幻帘”，就是可以通过不同的设置来控制光线的进入，光影可以随着心情的变化而变化，这种生活里的小幸福非常打动人，也会非常直接的传递出业主是一个爱生活的人的信息。
我们过往线下讲房的信息，例如区位、户型、商业、教育、周边配套当然也很重要的，但是今天客户都很聪明，你需要呈现更多丰富的内容给他们做选择，我现在拍摄的这些视频，正是这种内容价值的呈现。
PART.04
不太担心视频流量，更在意其是否能加速在平台内的流通你要明确你做自媒体账号的目的。对我来说，因为有我们佳运公司的资源支持，我其实刚开始不太在意说有直接的变现，更多的是一种业务方向的尝试与探索，所以在开始起号的时候，我不是很焦虑。但我知道，很多人在起号时会很难，没有反馈也会让人很难坚持下去。对我来说，拍短视频更多的是当做一种工具，业主维护的工具，线下带看的工具。第一，你是帮业主做了这个事情，让他能明显的感受到你的差异化服务；第二，也是服务于你的客源，可能有些客户不方便带看，你就可以把视频发给他，所以，大家不用特别在意流量，而要关注其对于自身业务的帮助。我们公司做这个，从结果上来看，其实是加快了房子在平台的流通和售卖效率。有一个大概的数据可以分享，就是所有成交的房子，我们佳运品牌占比也就10%，90%都是跨品牌、跨店成交，实际上也是以类似平台ACN合作网络的形式在推进。对于我拍摄的视频，出来前是会给业主看的，确定没问题之后，我会转发到我们经纪人的群里，文案也给大家编辑好，大家想发就发，纯自愿；我是不太会买平台推广工具，如加热、推流等，一个是因为没有太大意义，因为很难精准定位你的受众；另一个是可能会影响到你的账号自然流，有可能平台会给你打标签，类似于定向的付费推广账号。我也曾经试过一次，但效果不好，后来就不做了，但是有些业主会自己投，我是不推荐的，但是业主自己想投他可以投。PART.05
做房产经纪的伙伴，做自媒体必须不是必选项。但是你如果想做，可以有以下几个建议：第一个，定位要清晰，心态有稳定。咱们不是去做网红，你有做网红的心是可以的，想法可以有，但你不能说做不成网红你就不做了。网红太难了，在银川，不算是一个特别大的城市，我知道的每天都有300多人在做直播，你跟他们去比，去PK，太累了。第二个，社区精耕很重要，线下不能丢掉。我做这么多视频，会发现网上跟线下其实有有两个客群，有些业主和客户不会去找自媒体，线下有好房子，当然会有顾客来。在网上的那推客群里，有一些其实是想捡漏、或者想要花最少的成本去购房，他们根本不是你的客群，你也服务不了他们。而精耕社区，有经验、专业的经纪人，今天依然稀缺，他们在线下活的很好。我如果不做自媒体，可能没太大感受，也没有发言权，但我做了这些之后，我发现很多我们城市的门店，包括我们公司的，头部做的不错的店面，他们也没做自媒体，他们业绩也没有说下降，人家还是非常踏踏实实的在做自己的事。线下做的好的，自媒体更多的锦上添花，但是你说线下做的不好，靠自媒体想要取得新突破说实话也是非常难的。自媒体没那么神秘，也没那么复杂，当然也没那么神奇，这是我做了8个月拍摄了300只视频、300套房之后最大的感受与心得。在房产新媒体的探索之路上，我们一定也会像杨海涛一样，经历从好奇到实践，从焦虑到从容的转变。房产新媒体并非遥不可及的神秘领域，也非解决一切问题的万能钥匙，它更像是一种工具，一种连接业主、客户与经纪人的桥梁。我们通过学习、模仿和借鉴，可以找到适合自己的定位和特色，用职业化的面貌、专业化的视角、有情感的表达和关键的价格策略，打造出差异化的高质量内容。
更重要的是，无论新媒体如何发展，线下的社区精耕和专业的服务，始终是房产经纪的核心，自媒体可以是锦上添花的存在，但绝非替代传统服务的解决方案。
作为一名店东或者管理者，我们要追求的不在流量和网红效应，而在于如何通过高质量的内容，提高转化效率，实现业务的增长。
如果你对此话题感兴趣，欢迎关注花桥BROKER一级认证培训，也可通过城市职能伙伴咨询花桥报名及学习等相关事宜。
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