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南京local最爱南湖mini洋房规划曝光

楼市 2024-10-23 19:36 江苏

很多年，南京老城区在楼市发展的现状是“老城已死，新城当立”。时代变迁、城市更新形成了主城老破集中、缺少新房供应、多年失语的尴尬境地。

如果你手里有套老城区的非学区房，不少专家多数给出的意见是“赶紧抛掉”！

而今年，南京传统老城区开始零星出现了新增住宅用地，比如：中堃置业拿下的夫子庙G10地块、南湖G15地块，以及还未挂牌出让的低密用地鼓楼G51……

而就在刚刚，南湖G15地块项目产品信息曝光！这也意味着该项目很快即将正式亮相。

NO.2024G15是今年7月31日，被中铁(上海)投资集团有限公司以底价 1.1亿元竞得，成交楼面地价21566元/㎡。项目建设单位为南京沪铁城开投资有限公司，是中铁（上海）投资集团全资子公司。

项目位于建邺区莫愁湖街道，东至南湖路，北至水西门大街，西侧为现状南湖迎宾村住宅小区，南侧为熙乐汇生活广场，北侧一街之隔是莫愁湖公园。项目紧邻即将通车的地铁7号线中段大士茶亭站。

项目用地分为A分区和B分区，均为住宅用地，其中：A分区用地面积2684.59平方米，1.0<容积率<1.9，建筑限高24米；B分区（地下）用地面积1673.67平方米。

根据规划该项目将打造2栋迷你体量的洋房社区，为2栋5-8F住宅，其中1栋5F、6F、1栋8F，供应套数不多，非常稀缺！

从立面效果图可以看出，该项目在与城市界面相融合的基础上，外立面也采用了目前最流行的转角弧形玻璃幕墙的做法，北向配备有阳台。其中一栋顶层户型带有北侧退台式露台，可观小区组团景观，舒适度不属目前流行的第四代住宅设计。

定位应该就是一个精致接地气的改善产品，不到50套房子，起步上车的户型面积较为适中。

另外，根据仅有的立面效果图推测，该项目户型与近期流行的大面宽户型产品相悖。

属于进深较长的户型，这种产品优劣势都很明显。优势是较大面宽产品，竖向进深变长，卧室用于储物的面积会变多。但缺点是，由于进深过长，特别对于中间户来说，室内容易出现暗区。

该地块非常迷你，其中2栋楼沿街侧一楼为配套用房。受场地约束，市面流行的景观和会所等配置该项目肯定不能很好的满足。

因此，该项目的购买价值重点还是主城地段新房供应的稀缺属性，NO.2024G15地块所在的南湖片区生活配套丰富、出行交通完善，长期无新房产品销售。

该区域品质相对较高的商品房小区金基唐城价格一直较为坚挺。

如果没有学区加持，那么老城区置业价值还应该被放大吗？

随着城市的迭代更新，新区崭新的城市界面取代老城的烟火气，不少新置业者对老城里像南湖G15这样迷你地块产品是否值得购买存在争议。

比如过去几年也有一些老城新项目上市翻车，比如：爱达鸣嘉、翰锦院。

一些主城新项目大多空有地段，误以为没有竞品，便放弃了对产品的追求，没有打造出与地段价值相符的产品形态更新。

而新区新项目在如何吸引人方面下足功夫。加上近年来，像软件、金融、生物制药等产业，大多布局在新区，提供了区域“高收入购买力，因此，这几年新区新产品占尽了话语权优势。

但从二手流动性保值方面看，情况就不一样了。尤其是在楼市不景气时，老城区宅地供应稀缺，没有竞争对手，且一般自住为主的老城改善盘投资客少，挂牌房源稀缺，鲜少有高杠杆投资客砸盘，通常保值能力更强。

新区出现供需关系逆转后，当遍地都是豪宅和高价改善产品时，跳水往往最多，价格波动明显。

但两者客群方面，老城由于受制于地缘客群的有限性，价格往往会有天花板。

讨论自住客是否值得购买老城区新项目还要回归居住的本身，购房最主要的还是要看区位、看配套、看产品、看生活方式。

这几年各大品牌房企卷产品，让置业者对居住需求到了更高级阶段，从产品观、置业观、城市观都有了强烈的意识觉醒。

因此，当老城区新住宅叠加了产品、生活方式就是王炸。

写在最后：

南湖这个见证了南京近40年城市发展和在地文化缩影的老城板块，这一次上新你看好吗？

本文图片部分来自于网络，仅作为示意使用；

如涉及版权使用，请版权所有人与我司联系。

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