代建能否成为解药？

楼市 2024-10-15 20:23 江苏

南京代建项目即将呈井喷状态。据不完全统计，南京已经敲定的代建项目已近10个项目之多。

万科：江宁滨江G138、江核G04、江核G13（未官宣）

龙湖智造：亚伦江浦G21项目

招商：北联建设江北核心区G11项目

中建东孚：江北建设投资集团江北核心区G05项目

绿城：南京帝业江浦G18项目

这还不包含正在商议谈判的南部新城G77等地块。

不止南京，据统计2024年有超过100家企业入局代建或承接代建业务。一些企业早已提前布局，不管是房企是“夹缝求生”，还是成为城投的解药。对于市场开发模式来说，真的是未来已来。

实际上，南京早有多个代建项目成功交付落地。比如：已经交付的仁恒城市星光、仁恒城市星徽等项目。

如果稍微梳理下也能发现，近几年在售的代建项目也非常多，首当其冲是“仁恒造”。

去化率数据统计依据南京网上房地产

根据目前，南京网上房地产的销售数据显示，仁恒代建旗下多个项目去化不算理想。比如：城南中心的仁恒城市星瀚。该项目于今年4月30日首开，并参与以旧换新，截至目前网房的成交数据显示为0。

像仁恒城市星皓去化率也仅为29%。

此外，仁恒在江北新区还有滨江园待上市。目前，该项目售楼处和示范区、样板间已经全部建好，但据说因为售价原因也迟迟未上市。

如果就销售成绩来看，位于江宁小龙湾的仁恒龙湾项目是最近仁恒参与代建项目中相对去化较好项目了。

此外，仁恒还参与了麒麟科创园人才共有产权房项目，该项目位于麒麟科创园核心区居住与产业聚集区交汇地带，东至东麒路、南至安乐路、西至安谧路、北至安宁路，总建筑面积约 11 万平方米。项目拟设置约 105、130、165 和 200 平方米四个户型段，共约 520 套，以舒适三房、四房高层户型设计为主，将打造成高品质科技住宅小区，仁恒为项目管理单位。

在南京，除了仁恒，更早布局代建模式的绿城管理，也有两个项目落地，分别是绿城凤栖潮鸣和绿城・合锦观澜。

绿城凤栖潮鸣：位于南京南部新城，前身是南部新城 G124 地块。该项目由边城拿地，邀请绿城代建，将杭州高端 “凤起” 系产品引入南京，产品在设计、装修等方面有诸多亮点。

绿城・合锦观澜：位于六合雄州中心区，是六合区首个央地合作项目，由六合新城集团与中交集团共同投资开发，绿城集团代建代销。其售楼处设计曾斩获 2023 年美国缪斯设计奖最高荣誉 —— 铂金奖。

此外，楼市三好生万科近年以来也在低调布局代建业务。南京最近就一口气拿下好几个项目。

江宁滨江 G138 地块：该地块位于江宁滨江板块丽水大街以东，靠近长江。于 2021 年 11 月 25 日由江宁城建竞得，后由万科代建、操盘，采取半销售半安置的方式。周边有南京滨江客运站、南京传媒学院（滨江校区）、南京市江宁医院滨江分院、江宁滨江公园等配套，将打造洋房和小高层产品。

南京上坊保障房项目（大里聚福城）：上坊保障房由南京万科集团代建、中国建筑第二工程局有限公司总承包。该项目在保障房建设中运用了新材料、新工艺、新技术、新设备，以保障施工质量及进度。

除了以上项目，刚刚还有消息传出，万科将参与江核G04、江核G13项目的代建管理。两项目位置十分核心，值得期待。

在国内房地产市场处于调整期之际，众多土地被城投公司收入囊中。然而，城投公司在开发能力与经验方面或许存在一定的不足。

因此，为满足项目开发需求，城投公司往往需要借助品牌房企的专业实力。部分城投公司在拿地之后，会倾向于与品牌房企展开合作，由品牌房企负责项目的规划、设计、建设以及管理等各项工作，由此近年催生出大量的商业代建需求。

据中指研究院统计，2024年上半年，全国房企布局代建领域，新签约代建项目面积也呈现出爆发增长格局。

2024年1-6月代建企业新拓建面排行榜中指研究院

除了传统的代建企业外，越来越多的品牌房企纷纷涉足代建领域，包括头部房企和中小房企。例如：龙湖推出了龙湖龙智造，旭辉成立了旭辉建管等，市场呈现出竞争加剧、参与者增多的局面。

不过竞争也表现出多元化竞争格局。比如：

华润以园区、体育馆等大场馆政府代建为主
建发以医疗、商业运营、写字楼运营、产业园建设为主，实现全业态覆盖
金地以商办、商住、政府代建为三大核心，商办细分领域是代建的领跑者
“绿城系”依靠产品力、品牌和专业性成为行业领军者

一些房企通过引入先进的建筑技术和智能化管理系统，提升项目的品质和管理效率，从而吸引委托方。

合作代建确实能为开发经验不足的投资商提供更安全的项目落地解决方案，这种商业模式的成功在国外得到过长期证实。比如：美国综合性房企铁狮门一直凭借轻资产模式加速扩张。

但这种模式能否成为操盘难度较大项目、利润不高的解药还值得检验。

从南京的一些代建项目表现来看，多个项目在低迷的市场环境中，并未实现加速销售的目标。一些已经建成的代建项目甚至出现购房者维权的尴尬境地。这不仅损害了代建企业的品牌形象，削弱品牌溢价价值，也降低了消费者的信任预期。

写在最后：

在竞争激烈的市场环境下，品牌是房企获取项目和客户信任的重要因素。

代建模式作为一种双向奔赴，需要委托方对代建项目品质提出更高标准要求。参与代建企业需要加强项目的质量管理，严格控制施工过程，确保满足消费者对住房品质的要求不断提高。

本文图片部分来自于网络，仅作为示意使用；

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