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一、
2023年的11月，也是和现在一样20来度的天气。
保利上海的拿地团队走到杨浦滨江的平凉街道45街坊这个风貌地块开始了新一轮的踩盘和调研。
这块地位于丹阳路上，地块当时已经平整干净，只有地块里的风貌住宅还伫立在这里，曾经这里是早年外企的大班私宅。
出了地块往南走不到500米就是目前焕然一新的杨浦滨江步道和地标建筑：东方渔人码头，而仅仅只有180米远的地方则是现在18号线丹阳路站地铁口。
上海的黄浦滨江两岸最新的规划里，江边的公共空间是最核心的资产，而江边平均1公里范围内，则是品质提升区，所有黄浦江两岸的顶级豪宅几乎都在品质提升区里。
这块滨江的风貌地块当然也在这个范围内。
保利团队第一次走进地块之后，唯一的感受就是：
「兴奋」
因为这块地作为当时私宅的居住区，在很早就是以比较现代的方式规划，南向退让获得比较好的采光面，但进深又不会过分深，这种天然的长方形地块在户型设计上能给到设计师非常大的空间。
更离谱的是，平凉街道45街坊这块地的总容积率只有1.2，而这其中的风貌别墅范围的容积率仅仅只有0.9。
0.9的容积率是什么概念？
相比较其他地方的风貌普遍容积率1.3以上的的建设标准，0.9的容积率能让人均占有的土地资源更多，也能带来更为宽阔的住宅体验。
根据目前的方案，这里的风貌别墅项目的面宽可以达到11米之多，面宽资源直接赶上了其他地方300+㎡别墅大宅的尺度。
在此条件下，45街坊的风貌产品能够做出一个完全区别于现在市场上所有风貌产品的作品。
而45街坊地块总共只有74套的洋房住宅，也让这个地块成为了上海新房市场里目前绝无仅有的「滨江+洋房」产品。
借助这块稀缺且宝贵的土地，保利打算做出一个前所未有的低密产品。
他们为这个产品定名为：保利·外滩序BUND45
二、
在设计这个地块的时候，保利的设计师被问的最多的问题就是：
在100㎡户型仿佛已经有了标准答案，非常同质化的今天，到底怎么才能做出一个不同的产品？
一个月前，保利·外滩序BUND45的样板间首开。
大家应该已经从各个社交媒体上看到了保利的答案：
「独一无二的公共空间尺度」
你们谁见过100㎡的户型能在餐厅很从容的放置一个5~6人规格的大圆桌的？
这个平时都是140㎡以上户型的特权，第一次被放在了100㎡的产品里。
对于一个家庭来说，最多的活动空间当然是客餐厅部分，在外滩序45的设计里，很明显设计师想让家庭围绕餐厅作为活动的中心。
在这个户型里，有2个改动非常吸引人。
第一是餐厅被放大到了约4.5米的面宽，从客厅往北看过去仿佛身处一个至少120㎡的空间里。
这个空间除了可以放餐桌，在未来也可以容纳更多的活动区域。
第二则是整个户型环绕式的利用了非常多的飘窗，在100㎡的户型上总计设计了6处飘窗，延伸了非常大的尺度，从而在主卧还能获得「2面衣柜」的优秀空间。
这两个设计直接让户型有了越级的体验。
所以你在小红书上，能看到很多人看完样板间之后心动不已，在大家的讨论里，我见到了一个很久没有见过的形容：
「这是在上海见过最好的100㎡户型」
三、
2024年7月9日，大桥街道88地块正式进入土拍市场。
这块地距离45地块不远，同样都是江边低密洋房，感兴趣的开发商并不少。
但当土拍开始后，大家都发现保利不是闹着玩的，他们拿出了几乎必胜的态势准备拿下这块地，每一轮加价都毫不留情。
最终经过整整60轮的举牌，溢价率达到21.2%，保利拿下88地块，同时也让这里成为了杨浦新一代的地王。
这块地，就是现在的保利外滩序BUND88
土拍那天群里的朋友都在问：保利到底有什么底气用这么高的溢价拿这块地？
答案很简单，因为对于这个面宽资源极其优秀的地块，保利还有一个在计划中的更好的方案等待实现。
好方案和好地都同样难得。
所以，就在我也认为外滩序BUND45项目是保利对于户型探索的极限的时候，外滩序BUND88的户型图出来了。
注意，这是一个在105㎡的户型总面积下，并且有独立餐厅的情况下，一个约5米面宽的超大方厅的产品被创造了出来。
比起以往的100㎡左右户型常见的3.3米左右的面宽，整整拉宽了1.8米的尺度让88地块打破了原有约定俗成的南北通透百平米三面宽的规则。
在这里，保利打造出了百平米三加一面宽的产品。
这个多出来的一个面宽是一个典型的X空间，可以作为开放式书房，可以作为儿童娱乐区，可以作为茶室，可以作为电竞娱乐区。
在这样一个超大方厅里，整个家庭的公共空间进一步被扩展，大家会围绕这个环境每个人都有自己的活动区。
一个105㎡的户型，被越级打造成了3+X房。
但这还不是结束，当你以为这个105㎡户型也已经足够离谱的时候，保利在125㎡的面积段里居然还能拿出了又一个令人惊叹的设计
一个四开间朝南，电梯双向开门完成类一梯一户，LDK贯通，北向厨房料理台完全飘窗化的超大四房产品。
而且你可以注意这个户型被设计了多少储藏空间。
在看到这个户型的时候，我是真的服了，这个户型想扣分都不知道扣在哪里。
就这么说吧，保利外滩序BUND88的2个户型设计真的都做到了这么一句话：
在同面积段的情况下，内环内一个能打的都没有了。
最后，最为夸张的是，外滩序BUND88的洋房也是有天有地的。
洋房的一楼自带地下室，而顶楼嘛……大家也可以发挥自己的想象力……
不客气的说，从这个盘开始，保利就把内环内的新房户型竞争又提升到了一个全新的层级了。
四、
除了户型的迭代，另一个保利的升级就是不再「浓妆艳抹」了。
整个社区不管是公区还是内装，都开始体现更具风格化的高级感。
比如下面这个社区大堂的效果图，不管是地面和墙面都开始使用大量的石材，且非常注重色系和材质细节的搭配。从群友反馈的这个效果图来看，整个空间感也非常不错。
BUND45社区大堂效果图过程稿，仅供参考
而在洋房的1楼入户大堂处，也能看到这个公区风格的延续，地面黑色系拼花，浅色系墙面，圆弧的顶部，让整个归家的仪式感保持统一。
BUND45洋房（11#楼）首层大堂效果图过程稿，仅供参考
但当你去了样板间后就会发现，和以往开发商喜欢用的大开大合的色彩和花纹不同，保利这次采用的是这种淡淡的色彩体系，和公区的风格也做了一些区分，做了一个由动到静的转换。
全屋虽然有十多种材质，但你走进样板间不会觉得有任何很抢眼的地方，反而结合的都很自然。
这套设计的灵感，室内设计师称之为：「精致的裸妆」
BUND45样板间实景图
如何让业主可以自己动手装扮自己的家，是这次考虑的重心。
用淡色系的设计让家里未来业主放几乎任何风格的家具都会比较恰当，让每个业主的家都可以成为一个比较「独一无二」的存在，成为了这次的解题思路。
BUND45样板间实景图
而且精致这两个字的前缀定义也代表了本身用料的考究。
比如嘉格纳的厨房三件套，博洛尼的烤漆面板橱柜，都是这个价位里能看得到的顶配产品。
BUND45样板间实景图
全屋的客餐厅与卧室空间都是通铺的拼花也让家里的一体性大大增加。
BUND45样板间实景图
在这个配置和设计思路下，你也很难看到任何一个客户对于装标的吐槽，「高装标」「收纳多」「实用」「设计舒服」成了新的关键词。
在这个样板间里，是真的能看到保利开始转变为考虑的不只是单纯卖房子的营销时刻，而是业主长期居住的体验和未来搭配的通用性。
对于任何现在的购房者来说，这都是一个非常好的进步。
五、
在我去售楼处的时候，样板间依然还在限流中。
传统意义上，大家都会说杨浦区不是上只角，界面不太好。
过去几年打新历史上，杨浦滨江好像也的确从没出现过一个超级流量产品。
但在外滩序项目出来之后，一切都不同了。
所有去了项目所在地，并且花上5分钟走到江边的人，都会意识到滨江生活的独特美妙之处。
而在国庆节开放和展示中的那么多样板间里，好像只有外滩序这一个项目，真正做到了能和全市顶流的徐汇滨江项目分庭抗礼。
这背后，就是保利这次产品迭代的力量。
而且以这次两块土地的数值指标和先天地块条件来看，未来外滩序的产品要被超越也是非常困难的事情。
滨江难得，滨江的方正地块难得，滨江好位置的低容积率地块也很难得
但最难得的其实是保利能在杨浦滨江距离黄浦江不到500米的位置，连续落下两子，而且那么近的2个低密地块还能在几乎同一时间，因地制宜做出2个截然不同的产品。
面对这样的优质的地块素质，做出一个及格分的产品，其实也并不会很难卖。
所以我得承认，在保利拿到这块地的时候，我完全没想到看完样板间和户型图之后，我会如此兴奋和大家聊到这些。
这好像并不保利，但现在又很保利。
不过最令人最高兴的还是，在江边两岸如此宝贵的土地上，保利能一次又一次的用产品来证明，他们是绝不会辜负黄浦江的。
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