大家好，我是清风
致力于做最值得信赖的新房自媒体，不说假话，不说空话，帮助你做合理的买房数据决策。点击👇「清风说新房」关注公众号
hi，各位
前滩公馆二批次的一房一价表又来了。
在做这个一房一价表的时候又一次体会到了暴击……户型多对于做分析真的好难啊啊啊啊啊啊
老规矩，在这篇文章里，我尽我所能，让你能看到每个户型的定价逻辑，不同楼层的差异，各个非标的定价等等。
希望看完这篇，你就能知道前滩公馆二批次的定价思路和为什么这么定价的逻辑，并且帮助你更好的选择房源。
让我们开始吧。
一、分户型价格
老规矩，前滩公馆因为户型差异巨大，我们先看分户型的价格，给大家一个户型的参考。
从这张图里，你应该就能看出我本次标题的意思了，116㎡这个王牌户型最终只给了11.6万的均价，非常出乎意料和惊喜。
其他户型我们先不单独聊，还是老规矩，因为户型特别多，所以我们先把他们分类，方便理解
1）Y12系列，139㎡四房两卫及非标
2）Y10系列，116㎡大三房两卫
3）Y1系列，105㎡横厅三房两卫
4）Y4系列，87㎡南向/东西三房两卫
6）Y5系列，89㎡西南向三房两卫
5）Y3/Y7系列，76㎡/85㎡两房一卫（东西向或者南向）
7）Y6系列，87㎡横厅三房两卫
然后我们把他们汇总成6张图，方便大家理解分别的差异和价格
1）Y12系列，139㎡四房两卫及非标
这个系列这个批次总计3个变种
其中Y12，Y12e都是139㎡左右的标准户型4房，差异基本就在主卫的开窗部分和北侧一个的窗户外的立面的区别。
这个户型我个人很喜欢，四叶草经典的4房户型，面积和功能性都很完备。
而Y12a是1楼非标，因为1楼大堂的关系会少掉2个房间，这两个户型单价都在10万出头。
139㎡整体比较适合家里已经有娃，或者老人同住的情况，4个房间各司其职，大家的公共空间也足够。
2）Y10系列，116㎡三房两卫及非标
Y10户型总共2个变种
Y10和Y10b都是标准户型，也是这次的王牌户型：116㎡ 大三房。
这个户型的优势就是，真的要比小三房100㎡的舒服很多，属于你不会住了2年3年就想换房子的，可以住很久的类型。
三个卧室都是标准卧室面积，客餐厨一体化，视觉效果很好。
顶楼的Y10b的差异是没有南侧飘窗，阳台不是弧形，所以价格更低一些，大家注意。
11.6万/㎡的定价远低于我一开始的猜测预期，毕竟这个面积段在全浦东都是非常稀缺的，在整个大前滩板块也都是非常稀缺的，算是这个批次的超级福利户型了。
注意，这次有一栋Y10户型的单价均价11万整,总价均价只要1270万左右，超级有性价比。
3）Y1系列，105㎡横厅三房两卫
这个户型最近有朋友去看过，还是很喜欢的，超级大横厅，属于一眼看到会种草的类型。
Y1a和Y1b的主要区别在于阳台的造型，均价的差距也是楼层的差距，其余没看到任何差异点。
上一批这个户型其实走的还挺快的，这次也只有6套，也要看摇号运气了。
4）Y4系列，87㎡南北向和东西向三房两卫
另一个主力户型，只有2个变种
87㎡的3房2卫，这次定价非常有意思了。
南北向的套均在1053万，而东西向的则在870万
朝向的变化，带来了接近200万的差价，对于想买标准三房，但只有800多万预算的同学来说，这次有选择了。
这个户型之前介绍过，几乎没有任何的浪费空间，面宽条件也和其他社区的99㎡基本差不多，作为小夫妻家庭自住不会有任何问题。
这个批次里，南北向的87㎡这个户型涨价了一些，核心的原因还是这个户型越卖越少了，而且这批次的基本没什么不利因素。
正如一批次的时候我说的，整个小区别看一开始开盘87㎡的很多，实际总套数是有限的，如果不是30%的中小套限制，根本不会出现这个户型。
所以且买且珍惜，这批开完87㎡，整个小区的87㎡存量越来越少了，特别是南北向，基本这次买不到以后也很难买到了。
而且从总价段看，依然还是千万级别的不错选择。
5）Y3/Y7系列，76/85㎡两房一卫（东西向或者南向）
这次两房的户型一共2个，我放在一起聊了。
两房的Y3户型，完全的东西向，均价在8.7万左右。
另一个Y7户型，南向两房，均价稍有提升来到9.5万/㎡，但因为面积控制在76平且户型非常好。
和上次一样，这两个我会推荐优先买Y7，然后再买Y3。
很有意思的是，这两个的总价基本差不多，面积差了接近10㎡。
6）Y5/Y6系列，87~89㎡横厅三房两卫
最后一个系列是Y5/Y6的87~89㎡横厅三房。
这两个户型的差别很大的一点是客厅朝南还是朝东。
Y5是等于三开间朝南了，客餐厅也都是朝南，但和Y6b有一个很大的区别是大家注意Y5的客餐厅不是一个大窗子，当中有一个墙（大家比较一下上面2个图就知道差异了）
但Y5价格更高一点点的原因主要还是朝南客厅更值钱吧。
好了，以上就是6个户型系列的全部信息，看完之后，根据均价总价，你应该有一个大概的目标意向范围了，也知道所有非标的情况了。
二、楼栋与单价
根据楼栋和均价，我们来聊一下，这张图非常重要
大家如果要高清版大图的，记得扫图上的二维码，我们会整理小区的全部图片发送过来。
接下来我们一段一段来说。
先看北侧的27幢部分。
11号01和12号02均价会略高于两边，核心原因在于这2个没有不利因素影响。
12号01的东边是小区主入口，主入口一般都会降低一些价格
而11号的02则因为西侧采光会有遮挡，下午采光略差一些，于是价格是这一排里最低的。
但这4栋楼都能看到小区中央景观。
接下来看左侧。
8号9号全部东西向，所以单价均价都在8开头，主打一个性价比。
7号的01则是那个朝南的横厅户型。
6号开始Y4和7号02的Y4形成了强烈的价格差，大家按照预算选择。
这个东西向的房源，正对着社区的一根中央景观带，西侧看的是华润前滩润璟，看出去的海派风情会比较足
最后看南侧。
南侧的Y10几乎完全没有不利因素。
可以看到我标黄了2个价格，远低于旁边，主要是因为楼下有2层的架空，所以这一侧的价格性价比直接拉满！
在没有1楼2楼的情况下，均价依然比旁边低了6000~8000，绝对是这次的超级性价比房源，一定会抢的特别快，只能祝大家摇号靠前去抢了。
三、最高最低价
在这个环节，圈出几个重要的信息：
1）这次没有500多万的彩票房了，最便宜的房源是东西朝向的85㎡，654万
最近突然大家都开始拒绝彩票房了，可能是因为在真正选房的时候，太多比例客户为了这1套去认筹，虽然表面看起来热闹，但实际效果并不好，还不如压缩价格，让每个人能选的房源变多。
2）116㎡这个明星户型最低只要1172万，最高也只有1395万，高低折扣率84折，作为洋房很实在了
3）116㎡的最贵的房源，加60万可以摸到139㎡的1楼，大家会如何选择？
4）Y4的南北向和东西向最贵的房源差价在接近200万，具体怎么选大家就见仁见智了。
四、楼层差价与位置对应图
前滩公馆这次比一批次楼层差价压缩的更好。
几乎都只有1楼有明显差价，其余的差价并不大，这个逻辑可以让预算相应的同学买到更多的房源。
仔细想想也很好理解这个逻辑，毕竟一共就是7~8层的小洋房，说实话3楼和7楼可能区别真的不大。
我们随便找价格表里的一栋楼就能看出这次定价的趋势
顶楼7楼，次顶1396万，二楼1342万，1楼1186万。
除了一楼和次顶有210万的绝对差距以外，2楼开始就只有54万了，洋房拉不开差距，层层都能买。
对于这个盘我的建议就是有高选高，别犹豫。
再附上完整的按照楼栋分布的一房一价表，大家可以扫码获取。
五、价格区间与套数比
这次的一房一价表，大家看价格区间就能发现，价格非常的平均。
我们还是把2/3/4房分成3个颜色
属于完全没有空档了，从600万~1800万之间，几乎每100万段的用户都有可以选择的房源，而且数量也都还比较可观。
2房和3房的东西向之间有一点点交叉。
其余的都比较干净。
得益于116平的加入，这次3房的预算段非常宽，从小到大，从东西向到南北向应有尽有。
六、关于116㎡
上次一批次的时候，提示了一下87㎡的稀缺性，这次用一点点时间来聊一下116㎡的稀缺性。
这次放出了中区全部的116㎡，这个户型短期也就绝版了。
看目前的工地进度，下次再要出来至少要明年开春以后了。
和87㎡一样，这个116㎡从设计上来看，也是一个几乎完美且没有浪费空间的户型，每个角落都能被利用，不会出现各种弯曲的转角浪费几平米无法利用的情况，非常能看出功力。
所以与市场上其余100㎡相比，这个户型多的16㎡被很好的分配到了每一个功能空间，每个空间大了几平米后，整个舒适度就带来了天翻地覆的变化。
Y10户型是一个拿到全上海范围内都罕见的116㎡大三房，在设计上近乎做到了极致，给了全家每个人都充裕的空间。
而且这个户型是真的可以住很长一段时间的户型，从任何角度来说，都要比100㎡的3房舒适太大了。
大量的收纳空间和全尺寸的三个卧室都会是未来居住的重要组成部分。
对于这个户型有意愿度的同学请一定要抓住这个机会。
七、总结
前滩公馆二批次的一房一价表大概就是这些信息了。
这个批次里我再划一下重点：
1）这次新增的116㎡，板块内极度稀缺，且短时间不会供应，这次机会很重要。而且一定要注意，116㎡的本次供应几乎完全没不利因素，小区内的位置非常好
2）87㎡三房两卫朝南的要珍惜，这次开完之后，整个社区最后剩下的套数不多了，虽然你会发现涨价了，但总价控制的依然很好，稀缺性依然很高。
3）这次开的西片区，距离施工避让的未来26号线站点非常近，在社区里也属于比较好位置的模块。
4）很多东西向的房源，可以比南北向多买10㎡的空间，对于预算紧张的同学可以重点参考一下。
5）绝大多数的楼栋，哪怕1楼都有5~6小时的冬至日日照，这也是洋房产品的一个非常稀缺的地方，让每一户可以享受到更好的采光和人均土地的资源，非常宜居。
总体而言，这次的定价修正了上次很多问题，算是一个很优秀的迭代了。
预祝各位都能摇号靠前，希望大家都能买到自己适合的房源~
如果需要加「前滩公馆认筹讨论大群」或者获取「前滩公馆一房一价表Excel版本」的同学，欢迎关注我的公众号，发送「前滩」👇🏻
