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一、
安高申陇院的样板间在上周末开了，我去踩了个盘。
这个盘的位置在梅陇和华泾交接的板块，过去2年的时间里，这个区位的盘只要不是有明确不利因素的前提下，整体都卖的挺不错的。
综合原因下来，我觉得还是有2个最大的原因：
第一是因为虽然位于外环外的板块，但这一段的外环、中环都不远，距离相对高能级的板块也并不远。
且价格上也一直把控的比较到位，与上游板块拉开了非常大的价格差。
比如说距离中环外的招商长桥项目，均价可能有接近4万元/㎡的差距，但直线距离不过4KM左右。
再往上不到直线距离3KM的地方，就是均价14万的徐滨板块，几乎要和梅陇拉开接近一倍的差距。
对梅陇板块来说，价格上的差距是拉开了，对于预算在700万级的刚需刚改客户来说，去到最核心的徐滨区域也就是30分钟车程。
第二则是板块附近有规划，有预期，且也有配套
我画了一个附近的全图，去年卖的沁蘭园，雍汇庭和嘉俊庭肯定位置要好很多，位于华泾梅陇的核心区域，围绕这里会有华之门的地标商业落地，也会有大量的商办。
对于安高申陇院来说，家门口有一个海梦一方的配套，然后华泾的区域各更新虽然是2站地铁之外的距离，但也能吃到这部分板块发展的利好，未来家门口10分钟车程内，就有不错的大型商业和办公区。
从目前的公示信息来看，未来小区南侧有望可以通一座桥，届时通往15号线景西路的距离就大概只有700米左右了。
再然后就是学校，新房虽然不保证学区，但如果不是新建学校也可以通过周围学校的布局来大概猜测一番。
对于梅陇靠近春申景城的区域（上图的西片区，安高申陇院附近），周围环绕了闵实验和莘松的闵行著名学区，必然也会增加这个板块的吸引力。
最后则是整个板块的界面也显然在加大更新力度，一直有新盘的加入也让这个板块持续在曝光，提升热度。
二、
安高在2024年5月，7090政策优化之后首次土拍里拍到的这块地，而且已经是在市场品质开始卷起来的那个阶段了，所以在做这个地块的方案时，明显已经在和市场上优秀项目取经了。
最显著的就是户型和会所的提升
得益于7090的优化，所以安高申陇院可以做到50%的中小套配比（远低于之前的70%），于是有更多的面积可以放在128㎡和170㎡这样的区域改善户型上。
他们的三个主力户型的设计，得益于2.0的容积率，107㎡做的大多数楼栋没有连廊的飞机户型（只有2栋有2层连廊），也用上了目前最潮流的厨房「飘窗」方案，让一整个台面不需要计算面积，比起板块内大多数都是有连廊的动静分离户型，这个户型的使用率明显更高。
而到了128㎡，就做到了宽厅4房2卫，成为板块内四房最小面积，提升了自己的竞争力。
最后170㎡的4房3卫则整个家人的客餐厅公共活动区域更为阔绰，四开间朝南也让空间面宽资源被用的更好，可以成为周边的终极改善户型。
从户型图里可以看到，电梯设计成了双向开门，保证了家门口都有独立的电梯厅空间。
而且进门之后也额外增加了储藏室的区域，在厨房边安排了家政间。
主卧甚至安排了270度的双向采光和景观，配备了独立浴缸，舒适度大大提升。
到了会所的部分，安高申陇院这次会有1700㎡的下沉会所空间，而且应该也是这个大板块里唯一拥有会所的新盘。
这个优势在未来业主入住之后会比较凸显。
整个会所装修成海派的风格，这个是之后的未来会所大堂效果图
经过一个旋转楼梯或则电梯，可以到达B1的下沉庭院空间
B1楼的主要空间就是水吧台，健身房与泳池了。
健身房的一侧可以直接看到下沉庭院景观的落地玻璃
而泳池也是一个半标泳池，整个会所满足了业主基本的健身和会客的需求
三、
关于样板间，很有意思。
安高这次做的是交付样板间
也就是说在样板间里，所见即所得，啥软装都没，你能看到的东西都会交付给你。
这样的做法有好有坏，好处是能看到真实交付的样子，不会被各种软装和装饰给忽悠。
但坏处就是样板间天然就会没那么吸引人，毕竟光秃秃的一大片。
我拍了一下目前有的2个样板间的照片，大家可以作为一个参考。
先看107㎡。
进门之后是一片玄关区域，采用了海派特色的拼花地面，搭配木饰面的玄关柜
整个客餐厅空间的地面采用了简一密缝砖，实际落地效果很不错。
天花板则采用了悬浮吊顶的式样，无主灯的设计。
这个角度可以看到岩板部分则基本整面都是连纹的
厨房部分预留了双开门冰箱的位置，并且采用了独立的厨房空调，正前方窗户下的位置就是飘窗的位置，不算在面积内的，显得厨房空间会大一些。
厨房的交付标准里有博世的4件套，采用了大功率的侧吸油烟机和一个三眼灶，在这样的尺度里配备三眼灶对于家庭烹饪的方便程度提升很大，并且配有蒸烤箱和洗碗机，在板块内也属于配置比较高的一档了。
最后就是卧室空间，所有的次卧都是这样的墙布交付加上人字拼的地板
主卧部分则会精致很多，拥有皮质的背景墙和回字型的木地板拼花造型。
再来看看170㎡的4房3卫户型
进门玄关的部分，墙上用的居然是用陶瓷做的编制纹理
刚在户型里提到的进门之后先是一个储藏室的空间
厨房旁边是一个家政间
主卧则是一个270度的双向景观采光飘窗
这些大概就是交付了，大家觉得如何？
从装标本身来看，能明显感受到的确是比之前周围几个新盘要高出一些，该用的材料也都用了，户型上实际来看也的确空间利用率足够。
所见即所得的好处就是没有任何滤镜和美化了，只看这个空间和装标是否能接受就好了。
四、
所以最后总结一下这个盘适合的人群。
第一肯定是梅陇华泾周边的客群，作为板块内的新房，不管是户型还是公区都有所迭代，依然保持在7.6这样的价格段，和之前已经售罄的2年多前的7.36万价格的隔壁楼盘比，并没有太大的提升幅度。
第二则是对于学区可能会有一些预期的购房者，虽然新房无法承诺学区，但至少看相对位置，概率也会大一些，而且这个盲盒一旦开到了，还是非常不错的。
第三个则是周围产业板块的人群，比如徐家汇商业，比如徐汇滨江，比如漕河泾、莘庄，亦或者是江对岸的浦江镇和前滩，据说漕河泾人群看这个的不少。
对于这个片区的产业群体来说，这里也一直都缺少700万级别的新房供应。
毕竟浦东的700万级供应强区域在唐镇，面对的是张江客群，和这里完全是两拨人了。
而且从价格来说，隔壁春申景城二期的二手成交价在最近几个月也是实打实的，相比起来公区更好，人车分流，户型更先进，装标更好的新小区，理论上是性价比远超这个二手房的。
以上就是小区的主要踩盘信息了，目前公区和小区内部景观等信息释放的还比较少，等后续有进一步的信息我再来持续分享。
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