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hi，各位
今天中海领邸·玖序三期的一房一价表发布了
前两次开盘都触发积分，且都非常快速的去化，摇号不在前50%根本连选房的机会都没有。
这就是目前公认的最火热的新盘：中海领邸·玖序的成绩单。
一方面众所周知，中海的确操盘能力出众，另一方面徐汇滨江的持续热度，包括后续的土拍也一直都在让板块价格上升，都是助推的原因。
这一批次，我们迎来了186㎡和210㎡的告别轮次，小区里2500万~3000万级别的选择在这一次就会全部清空。
接下来中海领邸·玖序地块就只剩下280㎡的超级大平层供应了。
另外如果算上绿城在徐汇滨江的新地块可能卖18+万，起步200+平来算，徐汇滨江的大平层新房接下来的起步价格可能要到接近4000万级别了。
所以这一次也是大家能在同价位段，买到徐汇滨江的可能最后机会。
错过玖序再买同徐滨同面积豪宅，少则多600万，多则就是1000万的价格差了。
所以今天认真聊一聊这个盘的定价逻辑。
一、楼栋价格
这次的楼栋价格非常有意思。
我们来和之前的横向对比一下，这次的7幢210㎡是整个小区里同户型最便宜的一栋，价格来到了14.21万/㎡。
这栋楼最便宜的主要原因还是基本南向各个区域视野都有一些遮挡，整体采光会弱一些，后面的部分我们也会分析。
但也能从一期的价格看出来，追求视野通透的6栋价格则会来到15.4万，价格远高于带有一定遮挡的楼栋，所以这栋楼的核心价值还是「性价比」，用低于小区的均价买到一个很优质的户型的性价比。
而8幢的186㎡则能看到是整个小区同户型最贵的一个楼栋。
原因也很容易理解了，8幢前面的楼间距大约有90米，采光较好，而且西侧靠水系。
我们再拆分一下01，02室来看
这张图可以更进一步看清楚定价的逻辑
7幢的02室，价格达到了惊人的13.4万单价，也就是说基本可以用186的好楼栋的价格买到210的这个楼栋了，对于追求面积和户型的同学来说，可能是个划算的买卖。
大体上中海的定价思路还是以视野和采光决定的，7幢对于追求性价比的人来说非常舒服。
最后我们看看总平图就能知道8幢的定价逻辑了，特别是为什么越西边套越贵了。
从图上很清晰的可以看到：8幢在西侧视野很开阔，日照好，看水系，的确是小区里186㎡最好的景观位。
而7幢的01室/02室的价格差，很多人肯定会问，值不值得差这么多？
我也同样做一张图你就懂了。
下面2个颜色代表了01室和02室的视野，明显可以看到01室能看到小区中央和绿化，相对更开阔。
02室则更多的是看到西侧的高楼遮挡，所以这个定价的核心还是视野上决定的。
二、分户型价格
这次和一期一样，只有2个户型加上几个非标
标准户型就是一个186㎡的4房，一个210㎡的4房
但因为和一期的境况相反，这次的186㎡在小区里位置相对更好，所以带来了非常小的户型差价。
一期的时候两者差距24平，差价400万左右。
三期这次两者差距24平，平均差价只有240万了。
从差价➗面积得出的单价角度，性价比极强。
这两个户型这次的预算段更相通了，买186平的可以稍微踮踮脚更容易买到210平。
从户型图可以看出来2个户型都是经典的超大客餐厅一起的设计，尺度感都很出色，但210㎡还叠加了横厅+四开间朝南+主卧双台盆设计的属性，以后居住体验感肯定会更优秀。
三、最高最低价
这次因为底下的1楼2楼都是非标户型了，所以标准户型再也没有10万之类的彩票单价了。
标准户型最低都是从3楼起步，也就意味着标准户型几乎每一套都能让业主接受。
哪怕3楼起步，最低最高价格比都能做到75折和78折，说明定价差拉开的还是足够大的。
非标的价格都是10~11万左右的区间，中海本身的非标其实也都非常不错，只是少一个南向卧室，大体上都是标准的户型，对于预算相对低一些想要买入徐滨的同学也可以纳入考虑范围。
四、楼层差与单价信息
这次的楼层差，我们拿8幢这个186㎡的做demo，看看情况。
很容易会发现几个价格因素：
第一是顶楼约等于中间楼层的价格，毕竟往上每层只差100，顶楼直接降价5000.
第二是东边套很明显设置了日照线，日照线会影响价格，2个跳价格的1050价差和1100价差，正好卡在4小时日照线和5小时日照线上。
第三是西边套景观更重要，在西边套日照线规则不适用了，这个逻辑应该是景观逻辑，越西边套，遮挡越少，景观越好（从单价上可以看出），所以日照因素被减少了，视野和景观因素被放大了，哪怕中间楼层视野景观都不错了。
所以从这个定价里，也能挖到几套性价比在自己那栋楼里不错的房源，比如西边套的1502比1602，日照几乎一样，但价格差了20万。
根据这个定价，和之前的一样，给一个简单的逻辑建议：
1）追求极致性价比，从3楼标准户型往上选
2）顶楼约等于16~17楼左右的价格，从视野和采光来看，可能是个不错的选择
3）跨过最贵的分界线之后，每一层价差非常小，从次顶向下选最划算
整个小区按照楼栋已经做了日照价格对应图，大家可以根据自己的需要获取↓
五、价格区间与套数比
上一次一期的时候看价格，其实两者重叠度还没那么大。
这次因为刚才在第一段聊过的楼栋关系，以至于有大量的重合价格段。
有54%的210㎡户型是落在和186㎡同价位的区间里的，所以对于大家的选择来说，可能就要权衡一下更注重采光视野还是更注重面积舒适度了。
六、关于非标
这次3个非标产品，主要差别就是在为了挑空而牺牲了一个朝南的次卧，但说实话，因为另一侧的户型本身不错，所以哪怕少了一个次卧，依然是一个看起来户型不错的改善型大户型。
特别是177㎡的这个，就像是很多豪宅的动静分离+宽厅设计，哪怕非标都非标的还挺标志的……
七、210㎡公区新的效果图
这次中海又新拿出了2张210㎡楼栋的公区图
车库效果图看也是用了目前比较审美在线的「光厅顶」，两边的立柱都是比较像石材的质地。
一楼大堂也和之前释放的其他效果图一样，在调性上很有统一性。
八、总结
中海延续了之前的整盘定价逻辑，这一次依然非常有逻辑的安排了每套房的价格区间，对于周边环境因素也完全考虑到了。
其实正如一开始说的，前两次的热度基本代表了徐滨的热度，也代表了中海这个项目的价值。
在现在这个市场下，还能火热和日光的项目真的是市场用钱投票投出来的了。
叠加了后续的土地市场情况之后，这块地则更显得宝贵。
对我来说也是非常真诚的希望大家都能摇号顺利，抓住这次机会。
预祝大家都能选到自己想要的房源~
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