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hi，各位
上海房产市场的「929新政」终于来了。
从昨天开始就一直在传马上要出新政了，最后都精确到晚上18点的会议了。
距离上次527新政已经隔了4个月之久，在这4个月里，二手市场继续有了一波承压，新房也是依然两极分化。
好在，终于等到了。
这次政策目前看起来比527时期又加大了一波力度，且依然很有诚意。
接下来我们来聊一下里面的内容，做一个第一时间的解读，和大家分享一下这次新政到底有什么变化，会改变什么？
一、先来做一个完整的盘点：
我们先用一张图，来完整总结一下今天新政的全部内容
接下来，我们根据新政条款，逐一划重点，并做一下解读：
1）调整住房限购政策
解读：
1）非本市户籍只要满足1年社保就可以买房了（虽然还是外环外），上一次社保满1年就能在上海买房要追溯到2011年。
对比于之前的社保/个税要求5年和3年，1年的最新要求又能扩大很大一部分的购房者群体，虽然还没完全放开，但已经是完全放开前的最小要求了。
对于外环外的购买力是好事，但外环外这个要求还是太过严格了。
2）第二点很有意思，对于持有居住证达到标准分值（120分），在上海也交了3年社保/个税的非户籍家庭，等同于上海户籍家庭的购房待遇。
这一点看起来还是奔着人才和长期稳定去的。
逻辑依然是：你是上海需要的人才，你为上海做了贡献，就让你等同于上海户籍的待遇。
在这一个条件下，这些家庭应该不受任何区域限制了，不知道细则里，他们是不是积分也和上海家庭一样直接是多10分的？
注意：居住证的120分要求有多低呢？本科生只要不到43岁，就120分，其他什么条件都不要。
3）第三点没啥好说的，临港的职住分离，可以多买一套，让在市区有房的人，不怕被限购，从而放开膀子可以在临港买一套房子上班时候居住。
2）优化住房信贷政策
解读：
1）存量房贷降低确认，而且在央行刚刚几乎同时发布的公告里，也明确了时间，11月1日起调整
而且更大头的变化是如下：
我总结一下：
这次的存量房贷调整，取消了允许加点幅度的变更，也就是让以前LPR+35bp的人，都能享受现在最新的加点，据说最新要求是力度不会低于LPR-30bp了
第二个则是取消了房贷利率重定价的1年限制，11月1日开始新签订的合同，可以自主协商定价周期，存量贷款人也可以重新签订合同，以后LPR变化就可以立刻享受到，而不用等一年了
喜大普奔，这个是真的大好事
2）首付降低到首套15%，二套25%（部分区域20%）
对于很多买低总价房源的年轻人，或者二套投资的群体来说，买入成本更低了，伴随着房贷利率的下调，让更多人减负。
3）优化住房信贷政策
解读：
1）增值税免征从满5变满2，对于市场上大量的次新房来说，交易成本大大降低。
这一点应该会让市场上的次新房挂牌量激增，具体的市场反馈还要观察一下，流通的次新房必然会变多了。
2）144㎡的非普线正式取消。
这个其实早有眉目了，正好和增值税的变化联动起来，以后只有1个规则了，清清爽爽。
二、这次的核心内容总结
这次新政，倾向性和延续性和之前527的时候保持了一致。
继续降低购买难度，减少摩擦成本，增加接盘人数
也和527一样，出手精准，且力度再次提升。
1）增加接盘人数：非户籍1年社保就能买外环外，非户籍家庭3年社保等同于上海户籍家庭
2）降低购买难度：继续降低首付，最低到15%
3）减少摩擦成本：降低存量房贷，且让你放心，以后有好事第一时间都轮得到你，取消非普，增值税5改2
这三招，都很有用，而且也继续留了后手，还有进一步打开的空间。
三、总结
就像金融市场里说「5000亿不够，我们可以再来5000亿」一样。
随后就是上证的直接飙升。
在9月26日那个最重要的会议中，对于地产的内容也和之前的表述不同了。
这一轮的重点是：要促进房地产市场止跌回稳
然后在这个大方向下面，给出的重点举措就是：
对商品房房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地 财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
别小看这个重点，按照历史上的经验，政策很有可能就会一直出到达到这一目的为止。
所以你看，只不过3天的时间，929新政立刻就来。
从现在这个节点，这个新政发布的情况来看，能看到上海的紧迫感。
我知道很多人也会说：力度还不够。
但看起来929肯定也不会是今年的最后一次。
市场急需止跌，也急需回暖。
而且现在，大家也大概能摸到这个市场的底在哪里。
可以记住各个区域，各个品类下现在2024年9月底的价格，再过一年回头看，可能又有很大区别了吧。
那至于后市到底会如何发展？我也非常期待，也欢迎大家在留言区一起讨论
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