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一、
昨天过会的8个盘里，最炸雷的盘没想到是这个
大华斐勒公园
斐勒公园居然还有房子？这是看到这个盘出来的第一反应。
作为一个已经开盘很久，甚至交房都很久的小区，商品房的房源早就售罄了。
而斐勒公园二手成交价在过去几个月也一直维持在11~12万之间（那套7万多的可以忽略，面积算上了赠送面积所以导致单价失真了）
从这个成交价来看，也算是区域里目前整体价格维持的相对比较好的小区了。
而这次过会的9.9万/㎡的102㎡和120㎡也都是三房的供应，在面积上其实是要比现有二手房更有市场的。
所以看起来好像是有不错倒挂的一个新盘？
那么大家最关心的就是三个问题：
究竟这次房源如何？这批房子是怎么来的？
户型到底是什么样的？网上目前传的户型对不对？（先说结论，不对）
这次72套房源是单独一栋楼被隔离的吗？值不值得买？
今天围绕这三个问题，我来写一个完整解析，确保每个同学都能看懂这个盘，并决定要不要买。
一、
先来看看小区的位置，和它是怎么来的。
斐勒公园位于13号线华鹏路地铁口，这次出售的一栋楼在斐勒公园的最东北角。
就是下图中右上角红色的这部分，我用箭头标注出来了。
从位置的角度，虽然是在斐勒公园的最角落，但距离地铁也就450米左右的步行距离。
妥妥的属于地铁房。
这批房子从一开始就是70年的土地住宅属性，也一直都是大华自持的。
只是大华没卖，而是出租给了酒店式公寓管理方，当时签了一个10年的长约，但在今年6月收回了。
这栋楼也就是现在的「大华锦绣馨乐庭公寓酒店」
这个楼也因为是要出租，所以做了和小区的隔断。主要的租户都是从北艾路华春路的这个门口进的。
目前楼栋的外立面大概是这样的（低区看起来石材，高区看起来涂料，和斐勒公园的高层外立面应该是保持材质一致的）
现在走进去会发现这栋1号楼的公区，大家可以看一下公区的水平。
房子里面因为原来有公寓方的装修，所以也都做了拆除。
据说这72套房源，未来大概率是卖「毛坯」房的，这个大家要注意。
所以这个就是这个楼栋的来源。
本来就是住宅，一开始不想卖的，等了几年现在拿出来卖了。
当时造的时候就是和住宅一起造的，从一开始就是70年住宅性质，不是50年的公寓性质，放心。
二、
再来看看户型。
我先说个结论，目前网上发布的内部户型图都是不完全正确的。
应该这么说，框架是对的，毕竟建筑已经造好了，框架上是无法改变的。
但内部的分区是错误的。
大家现在都是基于目前酒店式公寓内部的这个结构图来猜测的。
整个楼栋的结构是2梯4户有连廊的设计。
目前酒店式公寓的现状户型图是这样的。
注意，我写了是「现状户型」
根据今天的公开信息，接下来的102㎡和120㎡都会是3房2卫的设计。
注意，102㎡也会是3房2卫的设计。
所以其实大家看到的现状户型图并不是最终的户型。
现在的布局来源是大华给到公寓方管理之后，公寓方为了出租方便而改变的。
但2房2卫明显竞争力是不够的，所以大华会对默认户型做一轮优化。
从目前的信息里，我挖掘了一下，接下来最终售卖的户型应该是这样的：
原本2房2卫的结构，变成了一个非常标准的动静分离的3房2卫
客厅面宽约3.6米，主卧空间约3.4米面宽，在现在一众100平的房子里属于非常优秀的水平。
唯一的小毛病就是进门没有玄关空间，需要自己设计一下。
而另一个120㎡的户型，则从3房3卫，改成了3房2卫，增加了一些客餐厅的空间（能看到餐厅往下延伸了一下，空间更舒适了）
未来餐厅边上可以变成X空间，放西厨、餐边柜都是合理的。
因为这一块的空间打开，也让整个客餐厅看起来开阔不少。
大家觉得最新版的户型如何？有没有比之前更优秀？
三、
说值不值得买之前，看到群里好多人聊一个话题。
9.9万，这个小区如果就是和现在一样单独被隔离了一栋楼，还值的买吗？
其实这个前提可能就错了
我反而觉得未来极大概率这次售卖的1号楼是会和斐勒公园的小区打通的。
理由如下：
还记得刚才说的，这块地在一开始就是住宅吗？
我和斐勒的业主确认了一下，他们在买的时候就知道1号楼是住宅，只是暂时不卖作为自持租赁，未来会收回做住宅的。
而大华当时为了业主的隐私问题做的决策是先用围墙隔开，独立开门。
但现在如果不是自持租赁了，那问题就变的简单了。
只要搞明白两件事就行了。
第一，1号楼是不是在大华斐勒公园的红线内，很明显是的。
第二，是不是大家在一块宗地图上，很明显也是的。
于是我联系了斐勒公园的业主好友，拿到了他们的宗地图。
这张图，一图胜千言。
我把这个部分的宗地图用红线加粗了。
然后同样的位置我用卫星图上再画一下，大家应该一眼就看懂了。
（先不要问我为什么宗地图只有斐勒公园的一半，西北侧为什么不包括，这就是另一个很长的故事了……
综上，产证里的宗地图信息，这次要售卖的1号楼北侧目前就是这个对外的酒店式公寓大堂，其实也是在宗地内的。（上面的红线在右上角又伸出去了一段）
按照这个图，外部围墙和大门依然是小区的，只需要把里面的围墙打通，就是最优方案了。
所以根据我目前的看法是，我猜测目前小区内当年为了租赁而隔开1号楼的围墙会拆掉，会把1号楼包进来。
然后一定很多同学肯定会问：那现在斐勒业主反对怎么办？
第一，其实目前1号楼和小区的地下车库就是相通的。
第二，正如刚才说的，斐勒业主买房的时候其实知道1号楼是小区的一部分的，这个我和业主已经确认过。
第三，关于此类情况，上海其实是有过明确案例的。
当年闹得沸沸扬扬的「老西门新苑」和「中海建国里」的情况，就是很明确的同类型案例，而且那个更极端，甚至是2个开发商卖的同一块地。
但只要是同一个宗地图内的房子，不管多少年之后，哪怕你名字不一样外立面不一样建造时间差了十几年，只要都是住宅属性，都是一个小区一块地，不能分割，会拆除所有硬隔离。
综上几个逻辑，我得出的结论就是：现行的法条规则和宗地情况，这次新开的斐勒公园1号楼会和小区打通的概率非常大。
最终，唯一的变量就是：大华会不会愿意做这个改动？
从为了好卖的角度，大华肯定是有动力的，从小区完整性的角度，其实也是好事，未来这个大堂也会变成小区的一个酒店式入户大堂。
但这个嘛，还需要大华作为开发商在售卖之前给出更明确的举措和公示，大家可以持续关注。
反正从所有理论依据上来说，看起来都是完全符合打通规则的。
四、
最后，值不值得买？
我觉得肯定是值得买的。
整个斐勒公园的二手房供应里，在100~120㎡这个面积段的2卫户型是缺失的
这一点会让1号楼有得天独厚的优势。
要买2卫在斐勒就需要150㎡以上了。
所以这72套房源，会是整个小区唯一的102㎡~120㎡的2个卫生间的中小面积三房供应。
虽然他有「毛坯」的毛病，但毕竟价格9.9万摆在这里，自己出个30万装修最终也不过单价就是10.1~10.2万的样子。
整体性价比还是非常高的。
而且作为准现房，完全所见即所得，视野，采光，外立面都是现成的（不知道外立面还会不会翻新一下）
特别是斐勒的小区景观，真的非常绝
我第一次去斐勒公园看二手房的时候，就被斐勒的景观设计惊艳到了。
我找了一下斐勒业主拍的照片，这些照片发布于斐勒公园的公众号内，斐勒的小区公区是这样的：
图片来源：公众号 @斐勒公园 Wisdom Park 拍摄者为业主
图片来源：公众号 @斐勒公园 Wisdom Park 拍摄者为业主
而且整体来看，哪怕作为没二手税的交易来看，9.9万买个毛坯房也是很划算的选择。
72套房源，现房，18层，2梯4户。
大家做好准备了吗？
从目前看来，很有可能分不会太低哦~
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